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Vergütungssysteme

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Das Recht des Corporate Real Estate Managements

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Zusammenfassung

Momentan dominieren in ca. 56 % der Fälle im Bereich des Property- und Facility-Managements die sogenannten Festpreismodelle mit eingeschränkten Leistungsanreizen.Bei Facility-Management-Verträgen wird in der Praxis üblicherweise zwischen den beteiligten Parteien eine Einheitspreisvergütung getroffen. Diese Art der Einheitspreisvergütung ist vornehmlich dem Tätigkeitsspektrum des Facility-Managers geschuldet. Im Unterschied zum Property Management liegt der Leistungsschwerpunkt beim Facility-Management in einer Vielzahl von zu verpreisenden Einzelleistungen für jedes betreute Objekt. Dies geschieht regelmäßig über einen objektbezogenen Artikelpreiskatalog. Neben dieser Einheitspreisliste werden von den Parteien auch Zusatzleistungen als Eventualpositionen festgelegt, die nur zu vergüten sind, wenn diese vom Auftraggeber beauftragt worden sind. Zusatzleistungen können auch in einem Rahmenvertrag vorweggenommen werden und später durch einen oder mehrere Einzelaufträge geordert werden. Eventualpositionen oder eine allgemeine Regelung in einem Rahmenvertrag haben den Vorteil, dass bei einem üblicherweise anzutreffenden ständig wechselnden Bestand (dynamisches Leistungssoll) keine neuen Preisverhandlungen für die neuen Objekte durchgeführt werden müssen.

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Notes

  1. 1.

    STRABAG PFS GmbH.

  2. 2.

    Jansen, in: Kleine-Möller/Merl, § 10 Rn. 22.

  3. 3.

    Leinemann, in: Leinemann, VOB/B, § 2, Rn. 432; Hilgers/Kaminsky Anlagenbau im In- und Ausland, Rn. 314.

  4. 4.

    Leinemann, in: Leinemann, VOB/B, § 2, Rn. 499.

  5. 5.

    Leinemann, a.a.o., Rn. 499.

  6. 6.

    Leinemann, in Leinemann, VOB/B, § 2 Rn. 498.

  7. 7.

    Leinemann, in Leinemann, VOB/B, § 2 Rn. 503.

  8. 8.

    BGH, Urteil vom 13.03.2008, VII ZR 194/06; BGH, Urteil vom 27.06.1996, VII ZR 59/95; BGH, Urteil vom 13.03.2008, VII ZR 194/06.

  9. 9.

    Leinemann, in Leinemann, VOB/B, § 2 Rn. 500.

  10. 10.

    Leinemann, in Leinemann, VOB/B, a.a.o., Rn. 454.

  11. 11.

    Leinemann, in Leinemann, VOB/B, a.a.o., Rn. 505.

  12. 12.

    BGH, Urteil vom 27.06.1996, VII ZR 59/95; ähnlich OLG Düsseldorf, NJW-RR 2003, 1324, 1325.

  13. 13.

    Leinemann, in Leinemann, VOB/B, § 2 Rn. 506 a.a.o.

  14. 14.

    Leinemann, in Leinemann, VOB/B, § 2 Rn. 506 a.a.o.

  15. 15.

    BGH, Urteil vom 11.11.1993, VII ZR 47/93; Kniffka, Rolf/Koeble, Wolfgang, Kompendium des Baurechts, 5. Teil, Rn 79 u. 81.

  16. 16.

    Kleine-Möller in Kleine-Möller/Merl, Handbuch des privaten Baurechts, § 2 Rn. 172.

  17. 17.

    Schneider/Wormuth, Baulexikon.

  18. 18.

    Kleine-Möller, in: Kleine-Möller/Merl, Handbuch des privaten Baurechts, § 2 Rn. 155.

  19. 19.

    Zur Incentivierung vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 141/06 = BGH NJW 2007, 842, 843.

  20. 20.

    Eschenbruch, in: Projektmanagement und Projektsteuerung für die Immobilien- und Bauwirtschaft, Rn. 1187.

  21. 21.

    Vgl. zum Stand der Rspr. Rössler, NJW 2008, 554.

  22. 22.

    BGH, Urteil vom 19.12.2006 – XI ZR 56/05, NJW 2007, 1876; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.1996–22 U 134/95, BauR 1996, 574, 575; s. auch OLG Urteil Hamm vom 05.07.2012 – I-34 U 81/11.

  23. 23.

    Vgl. Helmus, Manfred/Schmolke, Daniel, Motivationssteigerung durch Anreizmechanismen, Baumanagement 2004, S. 39.

  24. 24.

    Vgl. Bungard/Kohnke, Zielvereinbarungen erfolgreich umsetzen.: Konzepte, Ideen und Praxisbeispiele auf Gruppen- und Organisationsebene, S. 122.

  25. 25.

    Vgl. Kapellmann, in: Kapellmann/Messerschmidt, VOB, Teile A und B, § 4 VOB/A Rn. 1.

  26. 26.

    Vgl. § 4 Abs. 2 VOB/A.

  27. 27.

    Hereth/Ludwig/Naschold, Kommentar zur VOB Bd. 1, VOB/A, Ez.5.26.

  28. 28.

    Pfeiffer, Pfeiffer, Anmerkung zum Urteil des BGH v. 11. 10. 2007, III ZR 63/07 (Unwirksamkeit von Vertragsänderungsklauseln), in: LMK 2007, 246011.

  29. 29.

    Von Rintelen, in: Kapellmann/Messerschmidt, VOB/B, § 1 VOB/B, Rn. 49.

  30. 30.

    Würdinger, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 2. Schuldrecht, Allgemeiner Teil, §§ 241–432, § 315 Rn. 20.

  31. 31.

    Würdinger, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 2. Schuldrecht, Allgemeiner Teil, §§ 241–432, § 315 Rn. 20.

  32. 32.

    Von Rintelen, in: Kapellmann/Messerschmidt, VOB/B, § 1 VOB/B, Rn. 49.

  33. 33.

    Würdinger, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 2. Schuldrecht, Allgemeiner Teil, §§ 241–432, § 315 Rn. 3.

  34. 34.

    Würdinger, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 2. Schuldrecht, Allgemeiner Teil, §§ 241–432, § 315 Rn. 3.

  35. 35.

    BGH NJW 1986, 845; Würdinger, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 2. Schuldrecht, Allgemeiner Teil, §§ 241–432, § 315 Rn. 3.

  36. 36.

    Würdinger, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 2. Schuldrecht, Allgemeiner Teil, §§ 241–432, § 315 Rn. 31.

  37. 37.

    BAG DB, 1982, 1939 f.; Hager, in: Erman, Bürgerliches Gesetzbuch, § 315, Rn. 22;

  38. 38.

    Würdinger, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. 2. Schuldrecht, Allgemeiner Teil, §§ 241–432, § 315 Rn. 32.

  39. 39.

    OLG München, NJW-RR 2009, 458; Grüneberg in: Palandt, BGB, § 308 Rn. 26.

  40. 40.

    BGH NJW 2005, 1588; 08, 360.

  41. 41.

    BGH NJW-RR 09, 1641.

  42. 42.

    BGHZ, 86, 294.

  43. 43.

    BGH NJW 2008, 360; Grüneberg in: Palandt, BGB, § 308 Rn. 25.

  44. 44.

    BGH NJW-RR 2008, 134.

  45. 45.

    Pfeiffer, LMK 2007, 246011.

  46. 46.

    Grüneberg in: Palandt, BGB, § 308 Rn. 28.

  47. 47.

    OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.07.1991, 23 U 25/91.

  48. 48.

    OLG Frankfurt, NJW-RR 1986, 245 f.: Nicht zu verwechseln mit einem Preisanpassungsanspruch bei Mehr- oder Mindermengen von mehr als 10 % (vgl. § 2 Abs. 2 VOB/B), bei dem sämtliche Mengen vergütet werden und nur der Preis der Menge angepasst werden soll.

  49. 49.

    Nach Kapellmann, in: Markus/Kaiser/Kapellmann, AGB-Handbuch Bauvertragsklauseln, Rn. 517.

  50. 50.

    OLG Hamm, Urteil vom 24.02.1989, 12 U 170/88.

  51. 51.

    Bei Zweifeln muss sich jede Vertragspartei gefallen lassen, dass nach Einheitspreisen abgerechnet wird. Das folgt aus der gebotenen baubetrieblichen Betrachtungsweise.

  52. 52.

    Kleine-Möller, in: Kleine-Möller/Merl, Handbuch des privaten Baurechts, § 2 Rn. 182; a. A. Schranner, in Ingenstau/Korbion, VOB – Teile A und B, § 4 VOB/A, nach dessen Ansicht es sich aus der gebotenen baubetrieblichen Betrachtungsweise ergibt, dass im Zweifel ein Einheitspreis anzunehmen ist.

  53. 53.

    Preuß, Norbert/Schöne, Lars Bernhard, Real Estate und Facility Management aus Sicht der Consultingpraxis, Heidelberg 2010, S. 59.

Weiterführende Literatur

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  1. Düsseldorf, Deutschland

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Schoofs, O. (2015). Vergütungssysteme. In: Das Recht des Corporate Real Estate Managements. Springer Gabler, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-658-00107-0_20

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