Zusammenfassung
Der Erörterung der Leasingmodelle en détail soll zunächst ein allgemeiner Überblick vorangestellt werden, der aufzeigt, welche Funktionen und Leistungen im Rahmen der Realisierung öffentlicher Infrastrukturprojekte von den Leasinggesellschaften übernommen werden können. Dabei werden Unterschiede zum herkömmlichen Erstellungsprozeß1 ersichtlich. Grundlegend für die Leasingmodelle ist, daß sie nicht lediglich die Finanzierung der zu realisierenden Objekte betreffen, sondern komplette Problemlösungen für komplexe öffentliche Infrastrukturprojekte beinhalten. Diese Problemlösungen verfolgen einen integrativen Ansatz, der Planung, Errichtung, Finanzierung und Betreiben in einer Hand vereint beziehungsweise vereinen kann. Die Notwendigkeit eines integrativen Ansatzes hat nicht zuletzt die aufgezeigte Vielschichtigkeit der Problematik verdeutlicht, vor der die Öffentliche Hand bei der Realisierung notwendiger Infrastrukturprojekte steht2; es ist nicht ausschließlich ein Finanzierungsproblem zu lösen. Daher sind die zu entwickelnden Leasingmodelle, sofern sie diesen integrativen Charakter aufweisen, auch als Full-service-Leasing zu verstehen.3
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Literatur
Vgl. Kapitel C III 2.3.
Vgl. Kapitel C II.
Einen Überblick der Leistungen beim Immobilien-full-service-Leasing beziehungsweise Immobilien-Brutto-Leasing geben Siebel, zöller und Gabele/Kroll. Vgl. Siebel, (1978), S. 194 f., Zöller, (1978), S. 43 ff., und Gabele/Kroll, (1992), S. 82 ff.
Vgl. Budäus, (1992), S. 6 ff., und Rehm, (1994), S. 96.
Zu den jeweiligen objektabhängigen rechtlichen Restriktionen vgl. Kapitel E I.
Vgl. Kapitel E II.
Die liquiditätsmäßigen Belastungen der Kommunen können sowohl durch die Gestaltung der Leasingraten als auch durch die Refinanzierungsart (zum Beispiel Gebührenerhebung direkt beim Nutzer von Verkehrswegen) den jeweiligen kommunalen/öffentlichen Erfordernissen angepaßt werden.
Vgl. Deutsche Bundesbank (Hrsg.), (1992), S. 34.
Hinsichtlich eines Überblicks über die staatliche Investitionsförderung vgl. Baumhoff/Rödder, (1993).
Vgl. Kaufhold, (1994), S. 156.
Vgl. Deutsche Anlagen-Leasing GmbH (Hrsg.), (1994), S. 10. Beispielsweise bietet die DAL-Bautec, die Baubetreuungsgesellschaft der DAL, explizit folgende Leistungen an: Ausarbeitung einer Projektkonzeption mit Ablauforganisation, Abschluß der Architekten- und Ingenieurverträge sowie die Aufstellung der Planungsgrundlagen.
Vgl. Rudolph, (1993), S. 56.
Vgl. Rudolph, (1988), S. 22.
Vgl. Rudolph, (1988), S. 22.
Vgl. Weber, (1993), S. 28.
Vgl. Weber, (1993), S. 28.
Vgl. Geliert, (1991), S. 117 ff.
Die Beschränkung auf ein Leistungsprogramm impliziert entweder die Entlastung des kommunalen Planungsamts oder aber — bei Einschaltung eines freien Ingenieurbüros — eine erhebliche Reduzierung der Honorarkosten. Vgl. auch Rudolph, (1993), S. 64.
Vgl. Rudolph, (1994), S. 312.
Vgl. Geliert, (1991), S. 120.
Die Standortwahl hat für kommunale Investitionen ebenso entscheidende Bedeutung wie für ein Wirtschaftsunternehmen; beispielsweise benötigen eine Schule oder ein Rathaus die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine Kläranlage die ausreichende Distanz zu Wohnbauten und so weiter. Vgl. Hemmer, (1992), S. B9.
Vgl. Hemmer, (1992), S. B9.
Vgl. Weber, (1993), S. 27 f., Stinner, (1993a), S. B8, Hemmer (1993), S. 26, und Hemmer (1994), S. 13. Große Immobilienleasing-Anbieter unterhalten hierzu spezielle Altlasten-Consulting-Gesellschaften. Vgl. Spreter, (1993), S. B1.
Die Leasinggesellschaften bieten diese Leistungen aber dennoch an. Beispielsweise bietet die DAL-Bautec, das Baubetreuungsunternehmen der DAL, folgende Leistungen an: Vorgabe der Ausschreibungs- und Vergabemodalitäten mit dem Ziel der Sicherstellung des Wettbewerbs unter den Anbietern und die Durchführung beziehungsweise Mitwirkung an den Vergabeverhandlungen. Vgl. Deutsche Anlagen-Leasing GmbH (Hrsg.), (1994), S. 10.
Hierbei kommt der mietvertraglichen Qualifikation des Leasingvertrags hervorgehobene Bedeutung zu. — Die Einschätzung, daß mit diesem Verfahren die VOB lediglich umgangen werden sollen, vertreten beispielsweise durch das Niedersächsische Wirtschaftsministerium im Falle des Investorenmodells beim Kreishaus Hildesheim 1986, kann nicht geteilt werden. Vgl. Fromme, (1994), S. 134.
Vgl. Rudolph, (1994), S. 311.
Vgl. Rudolph, (1994), S. 311.
Im Gegensatz zum Generalunternehmer übernimmt der Generalübemehmer keine eigenen Bauleistungen, sondern ist ausschließlich für die Koordination zuständig. Generalunternehmer ist, wer wesentliche Teile der Bauleistung im eigenen Betrieb erbringt. Als wesentlicher Teil wird im allgemeinen gemäß einschlägiger Kommentare zur VOB ein Umfang von mindestens einem Drittel der Bauleistungen angesehen.
Vgl. Fohlmeister, (1992), S. 184.
Hierzu gründet die Leasinggesellschaft eine eigenständige Objektgesellschaft, die Eigentümerin des Objekts ist und als Bauherr fungiert. Diese Gesellschaft ist auch der eigentliche Leasinggeber.
Vgl. Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 13, und Fohlmeister, (1992), S. 202.
Vgl. Deutsche Anlagen-Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 13, und Eichwald, (1995), S. 25. — Die Leasinggesellschaft optimiert so das von Stinner als „magisches Dreieck des Bauens“ bezeichnete Zusammenspiel von Kosten, Terminen und Qualitäten. Vgl. Stinner, (1993a), S.B8.
Je nach Vertragsgestaltung ist Auftragnehmer im Sinne des Bauvertrags die Baubetreuungsgesellschaft oder aber der Generalunternehmer. Vgl. Fohlmeister, (1992), S. 202.
Tritt die Baumanagementgesellschaft als Generalübernehmer auf, übernimmt sie unter Angebot eines Pauschalfestpreises sämtliche Bauherrenrisiken in bezug auf Kosten, Termine und Qualitäten. Vgl. Gensior, (1993), S. 8. — Zu den Aufgaben und Tätigkeiten der Baubetreuungsgesellschaft en détail vgl. DG Immobilien-Leasing GmbH (Hrsg.), (o.J.), S. 7, und Deutsche Anlagen-Leasing GmbH, (1994).
Vgl. DG Immobilien-Leasing GmbH (Hrsg.),(o.J), S. 8.
Vgl. Rehm, (1994a), S. 28 f.
Vgl. Weber, (1993), S. 28, DG Immobilien-Leasing GmbH (Hrsg.), (o.J), S. 7, und § 31 HOAI (Projektsteuerung).
Vgl. §13 Nr. 4 VOB/B.
Vgl. hierzu ausführlich Gensior, (1993).
Vgl. Weber, (1994), S. WR2.
Zu den Leistungen der Projektsteuerung vgl. § 31 HOAI.
Vgl. Stinner, (1993a), S. B8.
Vgl. Fromme, (1994), S. 136.
Vgl. Büschgen/Ergenzinger, (1993), S. 67 f.
Im Schrifttum wird die Meinung vertreten, daß bei Leasingmodellen die Betreiberfunktion bei der Öffentlichen Hand verbleibt. Vgl. Budäus, (1992), S. 7.
Vgl. Leifert, (1973), S. 48.
Vgl. Esche, (1992), S. 17.
Vgl. Feinen, (1991), S. 2.
Vgl. Büschgen/Ergenzinger, (1993), S. 68 ff., Heusch et al., (1991), McKay, (1989), S. 43 ff., Frank/Münch, (1991), S. 2, und Deterne et al., (1992), Teil I, S. 44 f.
Vgl. Krummheuer, (1994), S. 14.
Im Gegensatz zu einem Betreiber betreibt ein „echter“ Betriebsführer die Anlagen im Namen und auf Rechnung des Auftraggebers (Kommune) sowie auf dessen Risiko.
Vgl. Kaufhold, (1994), S. 157 ff.
Vgl. Berlin-Anlagen-Agentur Bassmann & Partner GmbH (Hrsg.), (1993).
Zur Versicherbarkeit von Risiken vgl. Farny, (1989), S. 27 ff.
Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, daß Finanzierungsvorteile der privaten Investoren, die im Steuerrecht begründet liegen, regelmäßig an die Öffentliche Hand als Leasingnehmer via ermäßigter Leasingraten weitergegeben werden. Folglich wäre es nicht einsehbar, daß die Öffentliche Hand nach Vertragsabschluß die steuerlichen Rahmenbedingungen für die Investoren nachteilig verändert, aber selbst weiter von der „günstigen“ Ausgangslage profitiert.
Vgl. Pähler, (1989), S. 202, und die dort angegebene Literatur.
Vgl. Dresdner Bank (Hrsg.), (1991), S. 33.
Verwiesen sei auf die Festpreis- und die Termingarantie.
Vgl. Büschgen/Ergenzinger, (1993), S. 73.
Vgl. Weber, (1992), S. 7.
Vgl. die Ausführungen zum Leasingerlaß vom 23. Dezember 1991 in Kapitel B II 5.
Vgl. Sobotka, (1992), S. 827 ff.
So kann die Versicherung beispielsweise lauten: Der Versicherer leistet Entschädigung für Zerstörung, Beschädigung oder Abhandenkommen der versicherten Sachen sowie für den hieraus resultierenden Leasingratenverlust bis zu einer Dauer von x Monaten. Ausgenommen werden dann explizit einzelne Schadensarten. Eine mögliche Ausschlußklausel könnte beispielsweise lauten: Der Versicherungsschutz erstreckt sich nicht auf a) Schäden durch Kriegsereignisse, b) Schäden durch Kernenergie, c) Schäden durch Explosion oder Anprall von Flugkörpern. — Auch Stinner weist auf in Deutschland neue Produkte der Allrisk-Versicherung hin, die auch Risiken des zufälligen Untergangs, der zufälligen Zerstörung und des langfristigen Ausschlusses der Nutzungsmöglichkeit beinhalten. Vgl. Stinner, (1993a), S. B8.
Die Vermutung der Steuerunschädlichkeit ergibt sich auch im Hinblick auf die Tatsache, daß die in der konventionellen gewerblichen Vermietung typischerweise vom Vermieter versicherten Risiken dem Mieter als Nebenkosten weiterbelastet werden und auch folglich nach dem neuen Leasingerlaß bei Leasingverträgen steuerunschädlich weiterbelastet werden können.
Es sei der Vollständigkeit halber darauf verwiesen, daß im Verwaltungshochbau auch gemischt-wirtschaftlich genutzte Gebäude erstellt werden, das heißt, die Öffentliche Hand vermietet anschließend einen Teil der Gebäude gewerblich. Eine in diesem Zusammenhang von der Leasinggesellschaft abgegebene Mietgarantie fällt unter das kommerzielle Risiko. Ebenso kann beispielsweise bei Hochschulen nicht ausgeschlossen werden, daß aus Gründen der Kapazitätsauslastung Hörsäle in den Abendstunden und/oder in der vorlesungsfreien Zeit für kommerzielle Zwecke an Dritte gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts vermietet werden. Auch in diesem Falle kann die Leasinggesellschaft eine Mindestvermietung garantieren.
Vgl. Kapitel C II 2.2.
Vgl. Verband öffentlicher Banken (Hrsg.), (1993), S. 43.
Vgl. DG Immobilien-Leasing GmbH (Hrsg.), (o.J), S. 10.
Ebenso gelten die Kanalsysteme der Abwasserentsorgung als Mobilien. Vgl. BFH-Urteil vom 11. Januar 1991 — III R 60/89, in: BB, H. 11 (1991), S. 756.
Kunstbauten sind zum Beispiel Brücken.
Vgl. Wöhe, (1988), S. 130.
Vgl. auch Verkehrsforum Bahn e.V. (Hrsg.), (1991), S. 3. Werden in den einzelnen Bestandteilen des Verkehrswegs jedoch anstelle des Sachinbegriffs einzelne selbständig nutzbare Wirtschaftsgüter gesehen, so hätte dieses zur Folge, daß eine rein vermögensverwaltende Tätigkeit der Leasingobjektgesellschaft auszuschließen ist und sie der Gewerbesteuerpflicht unterliegt. In einem Fondsmodell ließen sich dann keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehr erzielen, sondern lediglich Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Vgl. Christen/Bernigau, (1994), S. 4.
Als ertragsteuemeutraler Grundtyp ist hierbei die Rechtsform der GmbH anzusehen. Sie verpflichtet sich vertraglich, kein Organschaftsverhältnis zur Mutter einzugehen. Vgl. Christen/Bemigau, (1994a), S. KL 22. Diese sogenannten Einzweckgesellschaften werden auch als „single purpose leasing company“ (SLPC) bezeichnet.
Ausgenommen sind hiervon Fondsleasingmodelle.
Vgl. Fohlmeister, (1992), S. 201, und Stumpf, (1994), S. 19.
Vgl. Sobotka, (1990), S. 186, und Fohlmeister, (1992), S. 201.
Vgl. Schmidt, (o.J.), S. 2.
Vgl. auch Gabele/Kroll, (1992), S. 253, und Gabele/Dannenberg/Kroll, (1991), S. 75 ff.
Vgl. auch Schwarz, (1985), S. 31 ff., und Leifert, (1973), S. 40 f.
Vgl. Koch, (1989), S. 37, und Westphalen, (1992), S. 609. Die Objektgesellschaft entfaltet keine gewerbliche, sondern eine vermögensverwaltende Tätigkeit. — Die Vermeidung der Gewerbeertragsteuer bei den kommunalen Objekten Femstraßen und Anlagen der Abwasserbeseitigung läßt sich über die erweiterte Kürzung nicht realisieren, da diese Objekte steuerrechtlich nicht als Grundbesitz erachtet werden.
Vgl. Westphalen, (1992), S. 610.
Vgl. Koch, (1989), S. 37.
Vgl. Zöller, (1978), S. 57, und Schwarz/Christen/Bemigau, (1993), S. 11.
Vgl. Christen/Bemigau, (1994), S. 3.
Vgl. Tacke, (1993), S. 204. Objektbezogene Risiken werden nicht vermischt. Vgl. Fohlmeister, (1992), S. 184.
Nachteilig kann sich die objektbezogene Refinanzierung dann erweisen, wenn aufgrund der Isolierung einzelner Investitionsvorhaben eine risikoreduzierende Diversifikation verhindert wird.
Vgl. Fohlmeister, (1992), S. 201, und Rossel, (1994), S. 5. — Ohne Eigentum am Grund und Boden oder ohne ein Erbbaurecht ist die Zuordnung des wirtschaftlichen Eigentums beim Leasinggeber mangels Drittverwendungsfähigkeit nicht möglich.
Das Erbbaurecht stellt ein beschränktes dingliches Recht an einem fremden Grundstück dar. Zum Erbbaurecht vgl. weiter Heinemann, (1993), S. 293 ff.
Zum folgenden vgl. Rossel, (1994), S. 5.
Vgl. Rossel, (1994), S. 5. Diese Kosten werden allein durch die Finanzierungskonstruktion verursacht und sind unabhängig von den Erstellungskosten.
Als weitere Voraussetzungen für den Eintritt des Heimfalls können vereinbart werden: Zahlungsverzug bezüglich des Erbbauzinses, Nichterstellung des Bauwerks, unberechtigte Veräußerung des Erbbaurechts, Verletzung des Betreibervertrags (bei Abwasserentsorgung). Vgl. Geliert, (1991), S. 124, und Stumpf, (1994), S. 21.
Vgl. Stumpf, (1994), S. 20.
Vgl. Westphalen, (1992), S. 605, und Bordewin, (1989), S. 65 f.
Ein Mustervertrag findet sich in: Ipsen (Hrsg.): Privatisierung öffentlicher Aufgaben, Köln et al. 1994, Anhang Musterverträge, S. 169–186. Vgl. auch Groh, (o.J.), S. 2 ff.
Zur Ausgestaltung der entsprechenden Passagen im Erbbaurechtsvertrag vgl. zum Beispiel die §§ 9 und 10 des Mustervertrags in: Ipsen (Hrsg.): Privatisierung öffentlicher Aufgaben, Köln et al. 1994, Anhang Musterverträge, S. 169–186. — Anstelle des Erbbau-rechtsvertrags mit integriertem Bauvertrag ist es beispielsweise auch möglich, einen Grundstückskaufvertrag und einen Bauvertrag als zwei separate Verträge abzuschließen.
Vgl. Westphalen, (1992), S. 615 f.
Vgl. Fohlmeister, (1992), S. 202.
Vgl. Gensior, (1993), S. 8, Stumpf, (1994), S. 21 f., und Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 13. — Gegenüber der Öffentlichen Hand gibt die Leasingobjektgesellschaft die Garantie hinsichtlich Preis, Termin und Qualität ab. Je nach individueller Vertragsgestaltung erhält die Leasingobjektgesellschaft entsprechende Garantien seitens der Baubetreuungsgesellschaft oder seitens des Generalunternehmers.
Vgl. Fohlmeister, (1992), S. 203.
Vgl. Groh, (o.J.), S. 3 und S. 5.
Aufgrund des Einsatzes des Generalübemehmers ist das Aufgabenfeld des Projektsteu-erers — im Vergleich zu den Leistungsbeschreibungen gemäß § 31 HOAI — stark reduziert.
Vgl. Eichhorn, (1979), S. 59.
Uhlig gibt zu bedenken, daß die Kosten der Kontrolle und so weiter die anderweitigen finanziellen Entlastungen kompensieren können. Vgl. Uhlig, (1990), S. 114.
Vgl. Sobotka, (1990), S. 190.
Vgl. Kapellmann, (1992), S. 154, und Sobotka, (1990), S. 190.
Rossel bezeichnet ihn auch als „das Herzstück des Immobilienleasing-Vertragspakets“. Vgl. Rossel, (1994), S. 5.
Vgl. Stumpf, (1994), S. 22.
Vgl. Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 13. Die Pflicht zur Errichtung des Bauwerks ergibt sich aus dem Bauvertrag.
Die detaillierte Beschreibung des künftigen Leasingobjekts ist unabdingbar, da das Leasingobjekt bei Vertragsabschluß noch nicht existiert.
Vgl. Sobotka, (1990), S. 188.
Vgl. Rossel, (1994), S. 7 f.
Vgl. Feinen, (1990), S. 41 f.
Vgl. Rossel, (1994), S. 7.
Vgl. zum Beispiel Berlin-Anlagen-Agentur Bassmann & Partner GmbH (Hrsg.), (1993), S. 37.
Die Sachgefahr beinhaltet das Risiko des Verlusts, des Untergangs oder der Beschädigung des Leasingobjekts; unter der Preisgefahr versteht man, daß den eingegangenen Zahlungsverpflichtungen trotz der genannten Schäden nachzukommen ist. Vgl. Stumpf, (1994), S. 24.
Vgl. Kapitel B II 5.
So kann die Leasinggesellschaft Finanzierungsangebote unterbreiten, bei denen sie zusagt, x Prozent unter/über Kommunalkreditkonditionen zu bleiben. Beträgt der Kommunalkreditzins — zum Beispiel festgelegt durch den Zins zehnjähriger, endfälliger Staatsanleihen — bei Angebotsabgabe 7,5 Prozent und bietet die Leasinggesellschaft einen Zinssatz von 7,4 Prozent, so hat sie ihren Berechnungsmodus en détail offenzulegen, damit die Kommune im Zeitpunkt der Inanspruchnahme und bei verändertem Basiszins das neue Angebot der Leasinggesellschaft nachvollziehen und kontrollieren kann.
Bezüglich der Kaufoption ist zunächst davon auszugehen, daß diese am Ende der Grundmietzeit (typischerweise nach 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer) zum Restbuchwert bei linearer Abschreibung vereinbart wird.
Vgl. Feinen, (1991), S. 1.
Diese Nebenkosten sind nicht beurteilungsrelevant, da sie in gleicher Höhe sowohl beim Leasing als auch beim kreditfinanzierten Eigenbau anfallen.
Vgl. Feinen, (1991), S. 1.
Als Maßstab für die Zinsentwicklung bietet sich die Entwicklung des Zinssatzes für Kommunalkredite an — so kann beispielsweise als Referenzzins der Zins für zehnjährige, endfällige Staatsanleihen gewählt werden.
Dieses Verfahren wurde auch im Rahmen des Investorenmodells beim Kreishaus Hildesheim 1986 praktiziert. Vgl. Fromme, (1994), S. 137.
Vgl. Ipsen (Hrsg.), (1994), S. 182 f.
Vgl. Feinen, (1991), S. 1. — Es ist jedoch darauf hinzuweisen, daß in der Praxis durchaus Verträge existieren, in denen eine Indexierung — auf vielfältigste Art und Weise — der Leasingraten vorgenommen wird. Vgl. hierzu beispielsweise den Bericht des Landesrechnungshofs Baden-Württemberg: Landesrechnungshof Baden-Württemberg (Hrsg.), (1994).
Vgl. Reichstein, (1994), S. 123.
Vgl. Kapitel E I.
Vgl. Rossel, (1994), S. 9, und Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 31. Zu weiteren Varianten vgl. Sobotka, (1990), S. 188.
Vgl. Sobotka, (1990), S. 188, und Rossel, (1994), S. 9.
Vgl. Rossel, (1994), S. 9. — Zur Absicherung des bedingten Übertragungsanspruches des Eigentums/Erbbaurechts wird zu Lasten des Eigentums/Erbbaurechts und zugunsten des Leasingnehmers — also der Kommune — eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen, die jedoch im Range allen für die Finanzierung des Leasingobjekts erforderlichen Belastungen nachgeht. Wichtig ist eine Bestimmung dahingehend, daß es dem Leasinggeber lediglich gestattet wird, das Eigentum/Erbbaurecht mit Grundpfandrechten zu belasten, die die Finanzierung der Gesamtinvestitionskosten des Leasingobjekts/Erbbaurechts absichern. So ist den Interessen der Kommune hinreichend Rechnung getragen. Vgl. Rossel, (1994), S. 9.
Vgl. Westphalen, (1992), S. 615, Sobotka, (1990), S. 188.
Vgl. Sobotka, (1990), S. 188.
Hierbei ist zu beachten, daß kein vollständiger Gesellschafterwechsel stattfindet, da dieser von der Rechtsprechung als grunderwerbsteuerlicher Umgehungstatbestand gewertet wird. Vgl. Schwarz/Christen/Bemigau, (1993), S. 36.
Da das Ankaufsrecht jedoch Bestandteil des Leasingvertrags ist, wird die notarielle Beurkundung nach § 313 BGB erforderlich. Eine grundbuchmäßige Absicherung ist bei dieser Variante nicht möglich. Vgl. Sobotka, (1990), S. 188 f., und Westphalen, (1992), S. 618.
Darstellbar sind auch innerhalb der 40–90-Regel zeitlich gestaffelte Optionsrechte.
Vgl. auch Kapitel E I.
Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, daß konventionelle Mietverträge indexiert werden.
Beispielsweise ist weiterhin bezüglich der Kläranlagen zu beachten, daß die künftige Entwicklung der Umweltvorschriften nicht absehbar ist. Durchaus denkbar ist es, daß eine heutige Kläranlage in 20 Jahren eine Altlast darstellt.
Vgl. Schweisfurth, (1991), S. 21: „Bei Leasingverträgen mit Kauffunktion (häufig bei kommunalen Projekten und Einrichtungen) ist für die Zurechnung beim Leasinggeber zusätzlich zu beachten, daß der für den Fall der Ausübung des Optionsrechts vorgesehene Kaufpreis weder den mittels linearer Abschreibung ermittelten Buchwert noch den niedrigeren gemeinen Wert im Veräußerungszeitpunkt unterschreiten darf. Auch hierin liegt ein hohes wirtschaftliches Risiko für die jeweilige Kommune.“
Zum Finanzierungsvertrag im allgemeinen vgl. Sobotka, (1990), S. 189, und Gabele/Dannenberg/Kroll, (1991), S. 90 ff.
Diese Form der Bürgschaft ist in der kommunalen Praxis vorherrschend. Bei dieser Bürgschaftsart wird von vornherein festgelegt, wann der Ausfall als eingetreten erachtet werden soll. Vgl. Kirchhoff/Müller-Godeffroy, (1993), S. 42.
Die selbstschuldnerische Bürgschaft stellt hierbei die rigideste kommunale Bürgschaftsform dar, da der Bürge auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Der Gläubiger kann die Kommune als Bürgen in Anspruch nehmen, ohne zuvor ein Klageverfahren gegenüber dem Schuldner anstrengen zu müssen. Vgl. Rudolph, (1993), S. 45.
Vgl. Rudolph, (1993), S. 45. — Bürgschaften sind von der Kommunalaufsicht zu genehmigen. Vgl. § 104 Abs. 2 GO Rheinland-Pfalz, und Kirchhoff, (1993), S. 444. Zu öffentlichen Bürgschaften vgl. weiterhin Hoffmann, (1992), S. 10 ff. — Gemäß der neuen Gemeindeordnung von Nordrhein-Westfalen vom 17. Oktober 1994 sind Bürgschaften nicht mehr genehmigungspflichtig, sondern lediglich der Aufsichtsbehörde anzuzeigen. Vgl. § 86 Abs. 2 Satz 2 GO Nordrhein-Westfalen. Die Einführung einer derartigen Regelung in allen Bundesländern ist wahrscheinlich.
Vgl. Büschgen/Ergenzinger, (1993), S. 115 f.
Vgl. Kapitel C III 2.1.
Vgl. Walter, (o.J.), S. 3.
Zum Institut der Forfaitierung zur Refinanzierung von Leasinggesellschaften vgl. Gabele/ Dannenberg/Kroll, (1991), S. 93 ff., Westphalen, (1992), S. 446 ff., und Tacke, (1993), S. 97 ff.
Vgl. Kirchhoff/Müller-Godeffroy, (1993), S. 63. — In der Abwasserbeseitigung ist es ebenso denkbar, daß das von der Kommune an die Objektgesellschaft zu entrichtende Betreiberentgelt forfaitiert wird. Vertragsbeziehungen zwischen dem privaten Entsorgungsunternehmen und den gebührenpflichtigen Bürgern/Unternehmen werden nicht begründet. Vgl. auch Rehm, (1989), S. 67 ff.
Dies bedeutet, daß das Delkredererisiko (Ausfallrisiko) mitveräußert wird. Vgl. Gabele/ Dannenberg/Kroll, (1991), S. 93.
Vgl. Westphalen, (1992), S. 447 ff.
Vgl. Holtmann, (1989), S. 219, und Deutscher Sparkassen- und Giroverband (Hrsg.), (1992), S. 26. — Die Erklärung des Einredeverzichts der Kommune gegenüber der refinanzierenden Bank ist dann steuerrechtlich zurechnungsunschädlich, wenn der Leasinggeber den Leasingnehmer im Innenverhältnis freistellt und die Freistellungsvereinbarung mit einer Bürgschaft der Muttergesellschaft werthaltig macht. Vgl. Christen/Bemigau, (1994), S. 4.
Vgl. Walter, (o.J.), S. 5. In der Abwasserbeseitigung als hoheitlicher Aufgabe verbleibt die Haftung und Verantwortung für die ordnungsgemäße Wahrnehmung der Entsorgungsaufgabe bei der Kommune, so daß zumindest in diesem Bereich der Einredeverzicht lediglich als finanzierungstechnische Maßnahme zu betrachten ist, ohne die Risikoposition der Kommune grundlegend zu verschlechtern.
Vgl. DG Immobilien-Leasing GmbH (Hrsg.), (o.J.), S. 6.
Vgl. Abwassertechnische Vereinigung (Hrsg.), (1994), S. 5. — Für Bürgschaften verlangen die Kommunen in der Regel eine Provision — selbst bei Eigenbetrieben.
Vgl. Landesbank Hessen-Thüringen (Hrsg.), (1993), S. 25 ff., und Schraad/Hornung, (1994), S. 193.
Vgl. Westphalen, (1992), S. 452.
Vgl. Krähmer, (1992), S. 242, und Rehm, (1994a), S. 74.
Zu dieser Problematik vgl. ausführlich Westphalen, (1992), S. 458 f.
wirtschaftlichkeitsvergleiche des Finanzministeriums Rheinland-Pfalz gehen davon aus, daß mittels der Optimierung der Finanzierungskonditionen über Forfaitierung insgesamt Konditionen erzielt werden können, die lediglich zehn Basispunkte über Kommunalkreditkonditionen liegen. Vgl. Christen/Bernigau, (1994a).
Vgl. Kirchhoff/Müller-Godeffroy, (1993), S. 65.
Vgl. Holtmann, (1989a), S. 154, und Kirchhoff/Müller-Godeffroy, (1993), S. 64.
Vgl. Deutscher Sparkassen- und Giroverband (Hrsg.), (1992), S. 26, Westdeutsche Landesbank Girozentrale (Hrsg.), (o.J), S. 3, und Wahl, (1992), S. 107.
Das aus der Forfaitierung vereinnahmte Entgelt ist wirtschaftlich wie eine Mietvorauszahlung zu behandeln, da ihm weiterhin die Nutzungsüberlassungspflicht des Leasinggebers gegenübersteht. Dieses bedingt handelsrechtlich die Begründung eines passiven Rech-nungsabgrenzungspostens, der auch steuerlich von der Finanzverwaltung anerkannt wird. Vgl. Ullrich, (1992), S. 92, und zum Beispiel Erlaß des Finanzministers Nordrhein-Westfalen vom 13. Februar 1980, in: DStZ/E, (1980), S. 108.
Die gewerbesteuerliche Hinzurechnung aufgrund von Dauerschulden kommt nicht in Betracht, da die Nutzungsüberlassungsverpflichtung zum laufenden Geschäftsverkehr gehört und nicht der Verstärkung des Betriebskapitals dient. Vgl. Ullrich, (1992), S. 92, und weiterhin Kirchhoff/Müller-Godeffroy, (1993), S. 65.
Vgl. BMF-Schreiben vom 19. Februar 1992 — IV B 2 — S 2170 – 17/92, in: DB, H. 12 (1992), S. 608, und Ullrich, (1992), S. 92.
Vgl. Minister für Wirtschaft und Verkehr des Landes Rheinland-Pfalz (Hrsg.), (1993), S. 2.
Zum Mieterdarlehensmodell allgemein vgl. Feinen/Knoche, (1980), S. 41 f., Koch, (1988), S. 112, Tacke, (1993), S. 224 f., Fohlmeister, (1992), S. 193 f., Gabele/Dannenberg/Kroll, (1991), S. 50 ff. und S. 109 f., DG Immobilien-Leasing GmbH (Hrsg.), (o.J.), S. 16 ff., und Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 11.
Im Gegensatz zur herkömmlichen Leasingrate bestreitet die Kommune die Mieterdarlehenszahlung aus dem Vermögenshaushalt. Die Leasinggesellschaft passiviert die erhaltenen Mieterdarlehenszahlungen als Darlehensverpflichtung.
Versteuert werden müssen die Einzahlungen erst am Ende der Laufzeit, wenn die Objektgesellschaft erlischt. Modellbedingt fällt hierbei sogar gemäß § 34 EStG nur der halbe durchschnittliche Steuersatz an. Vgl. Jänsch, (1994), S. 15.
Denkbar ist es auch, die gesamten anfänglichen Zahlungen als Darlehenszahlungen zu qualifizieren, wobei in diesem Falle der Einwand des steuerlichen Gestaltungsmißbrauchs naheliegt, da die anfänglichen Verlustzuweisungen bei gleichzeitigem Liquiditätszufluß maximiert werden. Die steuerlichen Untergrenzen für den nicht darlehensbezogenen Teil der Leasingrate ergeben sich aus den einschlägigen Leasingerlassen und bei den noch zu diskutierenden Fondsmodellen aus der Voraussetzung, daß die Investoren einen Totalgewinn erzielen müssen.
Vgl. Kapitel D II 4.
Vgl. beispielsweise § 87 Abs. 1 GO Rheinland-Pfalz, und Kapitel C III 2.2.2.
Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, (1991), S. 80 ff.
Vgl. Stinner, (1995), S. 157.
Zur stetigen Aufgabenerfüllung vgl. auch Kapitel C III 1.
Vgl. Kapitel CHI 2.2.2.1.
Vgl. auch Kapitel D II 2.1.3.
Vgl. Stinner, (1994), S. 18. Ansonsten nutzen diese eventuell auch private Investoren, die die Vorteile aber über die Leasingrate an den Leasingnehmer (teilweise) weitergeben.
Einen Sonderfall stellt der sogenannte Beteiligungsfonds dar. Vgl. Kapitel D II 3.3.
Als nachgeordnete Kreditinstitute gelten gemäß § 10a Abs. 2 Nr. 2 KWG explizit auch Unternehmen, deren Gegenstand darauf gerichtet ist, Leasingverträge abzuschließen. Folglich ist die Leasingobjekt-KG als nachgeordnetes Kreditinstitut anzusehen, sofern an ihr eine erhebliche Beteiligung besteht oder ein beherrschender Einfluß ausgeübt werden kann.
Vgl. § 10a KWG i.V.m § 10 KWG i.V.m GS I BAK.
Vgl. § 10a Abs. 2 KWG.
Vgl. Kapitel D II 3.
Aufgrund der Regelung von § 15 Abs. 1 Satz 2 EStG werden Forderungen und Verbindlichkeiten der Gesellschafter steuerrechtlich nicht als solche anerkannt, sondern wie Bestandteile des (steuerrechtlichen) Eigenkapitals behandelt. Folglich ist es zweckmäßig, für die Erfassung der Kreditbeziehungen zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern Konten einzurichten, die in handelsrechtlicher Sicht Darlehenskonten und in steuerrechtlicher Sicht jedoch Kapitalkonten sind. Vgl. Wöhe, (1990), S. 123.
Vgl. Bengsch, (1993), S. 254.
Vgl. Wöhe, (1990), S. 178. Das der Gesellschaft vom Mitunternehmer eingeräumte Darlehen gilt als Erhöhung des Eigenkapitals. Vgl. auch § 97 Abs. 1 Satz 3 BewG.
Vgl. Bengsch, (1993), S. 254.
Bei der Errichtung eines Parkhauses im Leasing-Beteiligungsmodell ließen sich Finanzierungskonditionen realisieren, die unter Kommunalkreditkonditionen lagen. Vgl. Deutscher Sparkassen- und Giroverband (Hrsg.), (1992), S. 74 f.
Die stille Beteiligung kann beispielsweise auch an einer kommunalen Eigengesellschaft erfolgen (Stadtwerke), die sich dann wiederum als Kommanditist an der Leasingobjektgesellschaft beteiligt, um so steuerliche Gestaltungsspielräume zu optimieren.
Vgl. Büschgen/Ergenzinger, (1993), S. 87.
Vgl. Landesbank Hessen-Thüringen (Hrsg.), (1993), S. 44.
Praktiziert wird auch der Ankauf von Bautestaten. Hierdurch können gerade bei langen Bauzeiten auch die Zwischenfinanzierungskosten optimiert werden. Vgl. Kirchhoff, (1995), S. 9.
Vgl. Büschgen/Ergenzinger, (1993), S. 88.
Vgl. Minister für Wirtschaft und Verkehr des Landes Rheinland-Pfalz (Hrsg.), (1993), S. 1 ff., Brüderle, (1994), S. 744 ff., und Landesbank Hessen-Thüringen (Hrsg.), (1993), S. 41 ff.
Vgl. zum Beispiel Rehm, (1994a), S. 91 f., und Kirchhoff/Müller-Godeffroy, (1993), S. 93 f.
Inwieweit die Spezialleasingproblematik im Fernstraßenbau als stichhaltig zu erachten ist, wird in Kapitel E I 2 überprüft.
Vgl. zum folgenden Westdeutsche Landesbank Girozentrale (Hrsg.), (1993), S. 2 ff., Stinner, (1994a), S. 543 f., und Walter, (1995), S. 4 ff..
Die Freistellungsbefristung erfaßt nicht nur Neuverträge, sondern auch die vor dem 1. Mai 1980 abgeschlossenen und angemeldeten sogenannten Altverträge.
Bei übernommenen Leitungsnetzen ist auf die Restnutzungsdauer abzustellen.
Vgl. Westdeutsche Landesbank Girozentrale (Hrsg.), (o.J.a), S. 1 ff.
Vgl. auch Deutsche Anlagen-Leasing GmbH (Hrsg.), (1993), S. 15.
Der Eigenkapitalanteil der Fonds erreicht in der Regel Werte zwischen 30 und 40 Prozent des Gesamtfinanzierungsvolumens. Vgl. Busse/Düren, (1993), S. 42, und Wahl, (1992), S. 109. Zur Erzielung eines entsprechenden leverage-Effekts werden aber auch Fonds mit einem Fremdkapitalanteil von bis zu 80 Prozent aufgelegt. Vgl. Gündling, (1994), S. 39.
Vgl. Deutsche Bundesbank (Hrsg.), (1975), S. 12, und Lobpreis, (1994), S. 68.
Daher werden die geschlossenen Immobilienfonds auch als „Closed-end-Fonds“ bezeichnet. Vgl. Bölter, (1986), S. 5. — Offene Immobilienfonds dagegen sind dadurch gekennzeichnet, daß der Kreis der Zertifikatinhaber nicht begrenzt ist, sondern sich — analog zu Wertpapierfonds- mit dem fortlaufenden Absatz von Anteilsscheinen laufend erhöhen kann. Bei offenen Immobilienfonds sind auch Umschichtungen im Fondsvermögen zulässig. Vgl. Deutsche Bundesbank (Hrsg.), (1973), S. 11.
Vgl. Budäus, (1982), S. 194, Jünger/Walter, (1987), S. 96, und weiterhin Schirm, (1980), S. 159 ff.
Die BGB-Gesellschaft (eigentlich: Gesellschaft bürgerlichen Rechts [GbR]) — geregelt in §§ 705 BGB ff. — ist eine auf Vertrag beruhende Personenvereinigung ohne eigene Rechtspersönlichkeit. Das Immobilienvermögen gehört sämtlichen Gesellschaftern gemeinsam (Gesamthandsvermögen). Vgl. Opitz, (1993), S. 104.
Vgl. Deutsche Bundesbank (Hrsg.), (1973), S. 17, und Deutsche Bundesbank (Hrsg.), (1975), S. 12 ff.
zu weiteren Unterschieden vgl. Utech, (1995).
Vgl. Kapitel B IV 3. Weiterhin werden Mobilien-Leasingfonds über Flugzeuge, Eisenbahnwaggons, Heizkraftwerke und so weiter aufgelegt. Vgl. Büschgen, (1995), S. 32 ff., BBV Immobilien-Fonds GmbH (Hrsg.), (o.J.), Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994), und Fondsverwaltungsgesellschaft Allgemeine Leasing mbH/debis Aviation Leasing (Hrsg.), (1994).
Vgl. Kapitel D II 2.1.
Vgl. Lobpreis, (1994), S. 70, und Budäus, (1987), S. 33.
Vgl. Landesrechnungshof Baden-Württemberg (Hrsg.), (1994).
Zu kommunalen Fonds allgemein vgl. Willms, (1985), S. 127 ff., Jünger/Walter, (1987), S. 95 ff., Kirchhoff, (1992a), S. 84 f., Friedrich/Reich, (1987), S. 11 ff., und Rehm, (1989), S. 57 ff.
Die Nutzung privater steuerbegünstigter Gelder für öffentliche Investitionen ist eigentlich nicht neu. Vgl. Seelbach, (1976), S. 73, Grütering, (1976), S. 93 f., und Budäus, (1979), S. 225 ff. Interessanterweise haben sich aber dennoch die Problemlagen — zu denken ist an die Spezialleasingproblematik oder die Einbeziehung von Zuschüssen — seither nicht wesentlich geändert. Vgl. Fischer, (1976), S. 12.
Vgl. Fohlmeister, (1994), S. 8, und Krähmer, (1992a), S. 76. So sieht Feinen selbst beim herkömmlichen Immobilienleasing schon die Finanzierungsuntergrenze bei 1,5 Mio. DMark. Vgl. Feinen, (1994b), S. 17.
Fondsfinanzierungen sind außergewöhnlich kompliziert und juristisch sehr aufwendig. So bestand beispielsweise ein in Nordrhein-Westfalen der Kommunalaufsicht vorgelegtes Vorhaben aus insgesamt 18 unterschiedlichen Vertragswerken. Vgl. Krähmer, (1992a), S. 77, und Landtags-Drucksache 9/3022, S. 63 (Auskunft der Landesregierung Nordrhein-Westfalen auf eine Anfrage der SPD-Fraktion vom 21. Dezember 1983), zitiert bei Krähmer, (1992a), S. 77.
Diese werden auch Investorenmodell genannt.
Vgl. Fohlmeister, (1994), S. 8, und Fohlmeister, (1994a), S. 19. In diesem Zusammenhang wird auch von private placements gesprochen. Vgl. Brandhuber/ Schenk, (1993), S. 425.
Die beiden Fondsarten/Einkunftsarten implizieren nicht notwendigerweise auch ein unterschiedliches Tätigkeitsfeld.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 30.
Zu § 15a EStG vgl. auch Fleischmann, (1993), S. 12 ff., Schmitz, (1981), S. 438 ff., und Jakob/Jüptner, (1985), S. 225 ff.
Zur Beurteilung der Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme der Gesellschafter vgl. BFH-Urteil vom 30. November 1993 — IX R 60/91, in: DB, H. 12 (1994), S. 609 f.
Zu Sonderbetriebsvermögen vgl. Utech/Weinand-Härer, (1995a), S. 8 f.
Es besteht auch die Möglichkeit der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung (GbR m.b.H.), wobei die Haftungsbeschränkung auch Außenwirkung hat. Die Haftungsbeschränkung kann beispielsweise wie folgt ausgestaltet werden: „Bei im Rahmen der Vertretungsmacht handelnden Gesellschaftern soll nur das Gesellschaftsvermögen verpflichtet werden.“ Damit die Außenwirkung der Haftungsbeschränkung erzielt wird, reicht es nicht aus, daß diese lediglich in der Satzung der Gesellschaft steht, sondern sie muß zusätzlich den Vertragspartnern zur Kenntnis gebracht werden — zum Beispiel durch Abdruck auf dem Geschäftspapier. Bei einer Haftungsbeschränkung greift aber auch § 15a EStG. Zur Haftungsbeschränkung vgl. auch Opitz, (1993), S. 104.
Vgl. Büschgen, (1995), S. 36.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 32.
Vgl. BFH-Urteil vom 25. Juni 1984, in: BStBl. II 1984, S. 751 ff.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 70.
Vgl. BMF-Schreiben vom 20. Dezember 1990 — IV B 2 – 2240 – 61/90, in: DB, H. 4 (1991), S. 203 – 206, BMF-Schreiben vom 20. Februar 1992 — IV B 2 — S 2241a — 8/92 (mit Anmerkung von Jürgen Binger), in: DB, H. 11 (1992), S. 552 f., und Loipfinger/ Nicki/Richter, (1994), S. 81 f.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 80 f.
Vgl. Budäus, (1987), S. 32 f., und Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 77 ff.
Vgl. Krähmer, (1992), S. 243. Die Kommunalverwaltung verlangt im Gegensatz zur Finanzverwaltung anstelle einer Option einen endgültig fixierten Eigentumsübergang, der aber wiederum das wirtschaftliche Eigentum der Kommune zuweisen würde. Vgl. Wahl, (1992), S. 111 f., Holtmann, (1988), S. 261, und Meyer-Pries, (1987), S. 135 ff.
Diesen Mitwirkungs- und Kontrollrechten kommt bei den Fondsmodellen besondere Bedeutung zu, damit die privatwirtschaftlichen Renditeerwägungen nicht die Leistungserstellung und die Leistungsabnehmer beeinträchtigen.
Vgl. Karrenberg/Schäfer, (1982), S. 20 f.
Vgl. zum Beispiel BFH-Urteil vom 25. Juni 1984, in: BStBl. II, (1984), S. 751 ff., und BFH-Urteil vom 25. Februar 1991, in: DB, H. 17 (1991), S. 889–894, hier S. 891 f.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 69.
Zur Gewinnerzielungsabsicht vgl. auch Utech/Weinand-Härer, (1995), S. 252 ff.
Vgl. Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 32 f., und Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 26 f. — Dieses Erfordernis macht die Konstruktion steuerlich anerkannter vermögensverwaltender Leasingfonds nahezu unmöglich. Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds — diese werden typischerweise als vermögensverwaltende Fonds konstruiert -, die regelmäßig unbefristet aufgelegt werden, sind Leasingfonds grundsätzlich zunächst zeitlich befristet, was in der erlaßkonformen Ausgestaltung begründet liegt (GMZ, 40–90-Prozent-Regel). Innerhalb der Grundmietzeit einen Totalüberschuß zu erzielen, muß als unrealistisch erachtet werden, da dann die Konditionen für die Öffentliche Hand als Leasingnehmer unvorteilhaft sein müssen.
Vgl. weiterhin FinMin. Mecklenburg-Vorpommern, Erlaß vom 10. Mai 1993 — IV 310-S 2253a — 11/92, in: DB, H. 26/27 (1993), S. 1326.
Vgl. hierzu ausführlich Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 70 f.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 69.
Die Einschaltung von Treuhändern erfolgt aus Gründen der Vereinfachung des handling des Fonds. So wird nur der Treuhandkommanditist in das Handelsregister und das Grundbuch eingetragen, wodurch bei einer Anteilsveräußerung keine Eintragungen erforderlich werden. Vgl. Bölter, (1986), S. 26.
Vgl. BFH-Urteil vom 27. Januar 1993 — IX- R 269/87, in: DB, H. 23 (1993), S. 1166–1169, und Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 69.
Vgl. Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 33, und Loipfinger/ Nicki/Richter, (1994), S. 92 ff.
Vgl. Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 29, und Feinen, (1993), S. 22.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 32.
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Hierbei gilt das Veranlassungsprinzip, das heißt, die Werbungskosten müssen durch eine bestimmte Einkunftsart veranlaßt sein. Der Zweckmäßigkeit, Angemessenheit oder Nützlichkeit der Aufwendungen kommt prinzipiell keine Bedeutung zu. Vgl. Wöhe, (1988), S. 145 f.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 68.
Gemäß § 11 EStG sind Einnahmen innerhalb des Kalenderjahrs bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind (von Bedeutung ist also der Zahlungseingang) und Werbungskosten für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Vgl. Wöhe, (1992), S. 45, und Wöhe, (1988), S. 144 ff.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 72.
Vgl. Wöhe, (1992), S. 45, und Wöhe, (1988), S. 146. — Aufwendungen für abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter können im Jahr ihrer Verausgabung dann in voller Höhe abgesetzt werden, wenn die Aufwendungen für das einzelne Wirtschaftsgut 800 DMark nicht übersteigen. Vgl. Abschn. 84a EStG.
Vgl. Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 83.
Hierzu existiert eine Vielzahl höchstrichterlicher Urteile und ministerieller Erlasse, von denen das BMF-Schreiben vom 31. August 1990 — Negative Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung im Rahmen von sog. Bauherenmodellen und vergleichbaren Modellen sowie geschlossenen Immobilienfonds-, in: BStBl. I, (1990), S. 366 ff., als grundlegende Regelung genannt werden soll. — Vgl. zum folgenden insbesondere Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 27, und Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 85 ff.
Zu den Anschaffungskosten zählen insbesondere Baukosten, Gebühren für Garantien und Bürgschaften, Gebühren für die Vermittlung des Objekts oder des Fremdkapitals, Treuhandgebühren und so weiter. Dagegen sind die Aufwendungen für den nicht abnutzbaren Grund und Boden nicht zu berücksichtigen.
Bei Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer werden von der Finanzverwaltung maximal vier Prozent anerkannt.
Vgl. auch Tewes, (1980).
Vgl. Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 32.
Vgl. Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 29, und ausführlich Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 97 ff.
Vgl. auch Apitz/Bruschke, (1993), S. 206 f.
Die Voraussetzungen der gewerblichen Betätigung gemäß § 15 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 1 EStG liegen nicht vor. Das Erbringen außergewöhnlicher Nebenleistungen seitens der Objektgesellschaft hätte jedoch die Gewerblichkeit zur Folge. Vgl. auch Loipfinger/ Nicki/Richter, (1994), S. 80 f., und weiterhin Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 32.
Vgl. Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 30 f., und Loipfinger/ Nicki/Richter, (1994), S. 100 ff. Eine Steuerersparnis ergibt sich aber nur dann, wenn der Gesellschafter über weiteres positives Vermögen oberhalb der Freibeträge verfügt.
Loipfinger/Nickl/Richter, (1994), S. 103 ff., und Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994a), S. 31.
Vgl. Brandhuber/Schenk, (1993), S. 426, und Grübel/Schubert, (1993), S. 422 f.
Da gleichzeitig die Einnahmen des Fonds seine tatsächlichen Geldausgaben übersteigen, können trotz der Verluste Liquiditätsüberschüsse an die Zeichner ausgeschüttet werden. Vgl. Krähmer, (1992a), S. 76.
Vgl. Schwarz/Christen/Bernigau, (1993), S. 37. Zur Preisentwicklung vgl. Deutsche Bundesbank (Hrsg.), (1995a), S. 64. — Der vermögensverwaltende Leasingfonds in der Form der Kommanditgesellschaft wurde in der Vergangenheit häufig angewandt. Doch aufgrund der letzten Steueränderungen hat dieses Modell in den alten Bundesländern seine Bedeutung verloren, da die Abschreibungsmöglichkeiten bei Gebäuden verschlechtert wurden. Vgl. Feinen, (1994), S. 91.
Vgl. Wöhe, (1990), S. 230 f. — Die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr zur Qualifikation als Gewerbebetrieb ist in diesem Fall nicht erforderlich, wäre aber bei nur einer Immobilie auch nicht unmittelbar gegeben. Ebenso ist die Gewinnerzielungsabsicht im Gegensatz zu Betrieben gewerblicher Art zur Qualifikation als Gewerbebetrieb nicht erforderlich. Vgl. Heidemann, (1989), S. 84. Unabdingbar ist zur Anerkennung der Verlustzuweisungen aber die Gewinnerzielungsabsicht.
Diese Rechtsform erweist sich jedoch in vielerlei Hinsicht als problematisch. Stichwortartig: keine automatische gewerbliche Prägung bei nur einem Objekt; zur Umgehung der §15a EStG-Problematik muß die erhöhte Inanspruchnahme auch wahrscheinlich sein. Deshalb soll wegen der Problematik der Rechtssicherheit diese Rechtsform nicht weiter in die Überlegungen einbezogen werden.
Vgl. BFH-Urteil vom 13. Juli 1993 — VIII R 50/92, und Wöhe, (1990), S. 47 ff. und S. 232 f., Tipke/Lang, (1994), S. 353 ff., und Rose, (1992), S. 106 f.
Vgl. Wöhe, (1990), S. 44. Ex post ist es nicht relevant, ob auch tatsächlich ein Gewinn erwirtschaftet wurde. Vgl. Abschn. 134b Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStR.
Vgl. Wöhe, (1990), S. 44 (und die dort angegebene Rechtsprechung), Schwarz/Christen/ Bernigau, (1993), S. 34, und Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994), S. 29.
Vgl. Wöhe, (1990), S. 233 f.
Zum Betriebsvermögensvergleich vgl. Wöhe, (1992), S. 38 ff.
Vgl. Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994), S. 28 f., und Loipfinger/ Nicki/Richter, (1994), S. 99 ff.
Vgl. Feinen, (1994), S. 92.
Vgl. Deutsche Immobilien Leasing GmbH (Hrsg.), (1994), S. 33 f.
Es ist auch erneut zu betonen, daß sich vermögensverwaltende Leasingfonds aufgrund der erforderlichen Überschußerzielungsabsicht nicht realisieren lassen werden (zeitliche Befristung; mangelnde Einbeziehung des Veräußerungserlöses).
Vgl. Feinen, (1994), S. 92.
Vgl. Schwarz/Christen/Bemigau, (1993), S. 34.
An dieser Stelle soll noch auf die umfassende Kritik an Fondsmodellen von Krähmer hingewiesen werden. Er argumentiert, daß die Überlegungen zu den Fonds im kommunalen Bereich theoretischer Natur bleiben werden, da bisher Fondsfinanzierungen an drei Hürden gescheitert sind und auch in Zukunft scheitern werden: Erstens scheitern die Modelle an steuerlichen Problemen. So wird das wirtschaftliche Eigentum beim Fonds nicht zu erreichen sein, da einerseits die Drittverwendungsfähigkeit der Objekte vielfach nicht gegeben ist und andererseits die Vertragsgestaltung — sie darf einen Dritten zumindest nicht ausschließen — mit dem Interesse der Gemeinde an einer dauerhaften Verfügung kollidiert. Für die wirtschaftliche Zurechnung des Objekts beim Fonds muß dieser an den Wertsteigerungen des Objekts beteiligt sein, ein für die Kommune aus wirtschaftlichen Gründen inakzeptabler Zustand. Die zweite Hürde ist in der Zuschußgewährung zu sehen. Eine Zuschußgewährung kann aus haushaltsrechtlichen und finanziellen Gründen nur erfolgen, wenn im Endeffekt eine aufgabenbezogene Mehrung des kommunalen Vermögens gesichert ist. Dies kollidiert aber mit den steuerlichen Erfordernissen. Die dritte Hürde ist in den langfristigen Finanzierungskosten begründet. Nach Auslaufen der Verlustzuweisungen müssen die Leasingraten erheblich steigen, um den Fondszeichnern eine angemessene Rendite zu sichern. Somit erweist sich der Kommunalkredit langfristig wiederum als die günstigere Alternative. Für die kommunale Haushaltswirtschaft ist es aber fatal, wenn aufgrund vordergründiger und kurzfristiger Finanzierungsvorteile — so sie denn überhaupt eintreten — eine mittelfristige Verpflichtungslawine jenseits des Zeithorizonts der fünfjährigen Finanzplanung auflaufen würde, die unter Umständen gar nicht mehr finanziert werden kann. Vgl. Krähmer, (1992a), S. 76 f., Krähmer, (1993b), S. 167, und auch Königs/Krähmer, (1989), S. B5. Da kommunale Fonds bereits praktiziert werden, kann den Ausführungen von Krähmer keine Bedeutung beigemessen werden. Sie sind wohl eher als seine Wunschvorstellung zu charakterisieren. Des weiteren sind die Darlegungen auch leicht zu widerlegen: So wird grundsätzlich eine Kostenmiete vereinbart, so daß spätere Steigerungen der Leasingrate ausgeschlossen sind. Bezüglich der Problematik des wirtschaftlichen Eigentums sei erneut auf die erlaßkonforme Vertragsgestaltung hingewiesen.
Entwickelt wurde dieses Modell von der Berlin-Anlagen-Agentur Bassmann & Partner GmbH, auf deren Modellkonstruktion sich die folgenden Ausführungen im wesentlichen stützen. Vgl. Berlin-Anlagen-Agentur Bassmann & Partner GmbH (Hrsg.), (1993).
Vgl. zur rechtlichen Problematik Kapitel E I.
Vgl. Kühr, (1994), S. 757.
Vgl. Berlin-Anlagen-Agentur Bassmann & Partner GmbH (Hrsg.), (1993), S. 17 f.
Vgl. Zöller, (1978), S. 33.
Analoge Vorschriften finden sich auf Gemeindeebene (§ 79 Abs. 1 GO Rheinland-Pfalz) und auf Bundesebene (§ 63 Abs. 2 und 3 BHO). Vgl. auch weiterhin Berkenhoff/Wenig, (1986), S. 182 ff., und Bemhardt/Schünemann/Schwingeler, (1992), S. 654 ff. Voller Wert bedeutet folglich, daß die Kommunen die Gegenstände zum Verkehrswert an die Leasinggesellschaft veräußern. Vgl. DG Immobilien-Leasing GmbH (Hrsg.), (o.J.), S. 2.
Vgl. auch Bayerisches Staatsministerium des Innern (Hrsg.), (1991), Nr. 4.3.2.4. — Koops dagegen führt aus, daß beispielsweise das Betriebsgrundstück mit allen baulichen wie technischen Bestandteilen einer Kläranlage Vermögen ist, welches der stetigen Erfüllung der Aufgaben dient. Gemäß der §§ 48 und 49 Kommunalverfassung darf dieses Vermögen nicht veräußert werden. Vgl. Koops, (1992), S. 112. — Der Sale-and-lease-back-Vertrag über das technische Rathaus in Frankfurt zeigt jedoch, daß sale and lease back im kommunalen Bereich grundsätzlich möglich ist.
Dies schließt die Tilgung von Krediten mit ein. Vgl. Berkenhoff/Wenig, (1986), S. 184. Folglich darf der Veräußerungserlös nicht für konsumtive Ausgaben Verwendung finden, wobei jedoch das Prinzip der Gesamtdeckung des Haushalts der erforderlichen Transparenz gegebenenfalls entgegensteht.
Vgl. Bordewin, (1989), S. 22.
Auf die Möglichkeit der steuerfreien Übertragung des Veräußerungsgewinnes bei kommunalen Eigengesellschaften im Rahmen des § 6b EStG sei lediglich hingewiesen. Vgl. Zöller, (1978), S. 75, und Runge (1978), S. 298.
Vgl. Eggers, (1973), S. 3.
Ebenso ist Budäus zu widersprechen, der die Veräußerung lediglich des Grundbesitzes an die Leasinggesellschaft befürwortet, auf dem diese dann ein Gebäude errichtet, damit so Investitionen vorgezogen werden können. Vgl. Budäus, (1979), S. 224 f. Als Ausnahme ist hier die Mieterdarlehensvariante anzusehen, bei der der Veräußerungserlös nicht im allgemeinen Haushalt untergeht. — Auch kann nicht endgültig ausgeschlossen werden, daß frei werdende Mittel eventuell doch konsumtiv eingesetzt werden. Den Kommunen ein sparsames Verhalten zu unterstellen, erscheint ebenso unrealistisch wie ein Sparen für künftige Investitionen: „Ein Hund ist auch nicht befähigt, sich selbst einen Wurstvorrat anzulegen.“
Vgl. Schwarz, (1985), S. 196.
Vgl. Reichstein, (1994), S. 121.
Vgl. Reichstein, (1994), S. 121 f.
„Bei den ungeregelten Freiräumen, die den Gemeinden für die Kalkulation der Abschreibungen und Zinsen eröffnet worden sind, kommt es zu erheblichen Finanzierungseffekten zugunsten der kommunalen Haushalte. Die Einnahmen aus gebührenfinanzierten kalkulatorischen Abschreibungen und Zinsen übersteigen bei weitem die Schuldendienste, die von den Gemeinden aufgrund der kreditfinanzierten Entsorgungseinrichtungen aufzubringen sind. Diese Finanzierungseffekte verlieren auch in einem längeren Zeitrahmen nicht an Bedeutung, denn Abschreibung und Zinsen auf der Basis von Wiederbeschaffungswerten sind und bleiben immer mehr als der Kapitaldienst für einen Kredit, der maximal 100 % des Anschaffungswerts betragen hat.“ Reichstein, (1994), S. 122.
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Ergenzinger, T. (1996). Leasingverfahren im kommunalen Bereich. In: Kommunalleasing. Leasing-Studien. Deutscher Universitätsverlag. https://doi.org/10.1007/978-3-322-99773-9_4
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