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Das Gewerbeflächensicherungskonzept der Landeshauptstadt Potsdam

Umsetzung und Erfahrung
  • Stefan FrerichsEmail author
  • Oliver Wollmann
Living reference work entry

Zusammenfassung

Potsdam verdankt seinen Ruf den landschaftsarchitektonischen und baulichen Projekten der preußischen Könige in den letzten drei Jahrhunderten. Mittlerweile haben sich die Themen „Geschichte“, „Wissenschaft“ und „Film“ zusammen mit der „Lebensqualität“ zu den Markenkernen der Stadt entwickelt. Potsdam ist eine stark wachsende Stadt und hat sich zu einem nachgefragten Wirtschaftsstandort entwickelt. Die verfügbaren Gewerbeflächen stehen in direkter Konkurrenz zu Schul- und Kitastandorten, Sport- und Grünflächen sowie zum Wohnungsbau. Eine aktive Liegenschaftspolitik der Verwaltung zur Sicherung der gewerblichen Entwicklung erfolgt mit Blick die Erfüllung von Pflichtaufgaben bislang so gut wie nicht. Durch die Erarbeitung und Umsetzung eines Gewerbeflächenkonzeptes durch die städtische Wirtschaftsförderung werden zwei Ziele verfolgt: Erarbeitung einer fachlichen Expertise und anerkannten Argumentationsbasis sowie „Lobbyarbeit“ für gewerblich-wirtschaftliche Themen und Fragestellungen in der Verwaltungsspitze und in der Kommunalpolitik.

Schlüsselwörter

Wirtschaftsförderung Potsdam Gewerbeflächen STEK-Gewerbe Gewerbeflächensicherungskonzept Wachsende Stadt Flächenknappheit Gewerbeflächenangebot Gewerbeflächennachfrage 

1 Einleitung

Ein Gewerbeflächenkonzept, Gewerbeflächenentwicklungskonzept oder wie in Potsdam betitelt Stadtentwicklungskonzept Gewerbe (STEK-Gewerbe) und Gewerbeflächensicherungskonzept (GSK), sind in einer wachsenden Stadt die analytischen und konzeptionellen Grundlagen für die Schaffung, Sicherung und Bereitstellung des Standortfaktors Boden. Als diese stellen sie die Grundlagen bzw. Leitplanken für das gesamte Handeln der kommunalen Wirtschaftsförderung dar.

Die kommunale Wirtschaftsförderung ist eine klassische freiwillige kommunale Selbstverwaltungsaufgabe im Sinne der Kommunalverfassung, womit diese im kommunalpolitischen Alltag sehr oft den Erfordernissen der Pflichtaufgaben weichen muss. Damit derartige Konzepte nicht nur für die Schublade produziert werden, sondern aktiv nach diesen gehandelt und entschieden wird, sind die an diese Konzepte gestellten Anforderungen sehr hoch. Nur eine wissenschaftliche Tiefe, genaue Untersuchungen der Ist-Situation, bestmögliche Entwicklungsprognosen und anwendbare Handlungsempfehlungen können dazu beitragen, dass alle handelnde Akteure und politischen Entscheidungsträger von einer aktiven Gewerbeflächenpolitik überzeugt sind und ihr Tun und Handeln danach ausrichten.

2 Stadtentwicklungskonzept Gewerbe

Das STEK-Gewerbe wurde in den Jahren 2008 bis 2010 im Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Landeshauptstadt Potsdam (LHP) vom Deutschen Institut für Urbanistik GmbH (DIfU) und Spath + Nagel GbR erarbeitet und bildet die analytische Grundlage für das GSK.

2007 hat der Prognos Zukunftsatlas der Landeshauptstadt Potsdam „sehr hohe Zukunftschancen“ attestiert (vgl. Prognos 2007, S. 6). Im Jahr 2008 betrug die Einwohnerzahl 151.725 (vgl. Landeshauptstadt Potsdam 2017a, S. 38) und die Prognosen gingen für das Jahr 2020 von ca. 177.000 Einwohnern aus. Die Herausforderung bestand also darin, diese Chancen und aussichtsreichen Prognosen zu nutzen und adäquate Standortbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung zu schaffen.

Die Aufgabenstellung, die mit der Erarbeitung des STEK-Gewerbes definiert wurde, war die Entwicklung der für Potsdam relevanten Branchen, der daraus resultierenden Flächennachfrage und des dem gegenüberstehenden Flächenangebotes.

Aufgrund der unterschiedlichen Kriterien und Anforderungen an die Eignung der Gewerbeflächen wurde in fünf Standorttypen differenziert:
  • Einfaches Gewerbegebiet/Logistik (GE)

  • Höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark (GH)

  • Standorte für produzierendes Handwerk (H)

  • Wissenschafts-, Technologie- und Medienstandorte (W u. M)

  • Integrierte, urbane Bürostandorte

Mit Ausnahme der integrierten, urbanen Bürostandorte wurde diese in der Erarbeitung des STEK-Gewerbes hinsichtlich Nachfrage, Verfügbarkeit und Aktivierbarkeit differenziert betrachtet.

Mit Hilfe der vom DIFU angewandten trendbasierten Gewerbe- und Industrieflächenprognose (TBS-GIFPRO) wurde das Beschäftigungswachstum und der daraus resultierende Gewerbeflächenzusatzbedarf bis zum Jahr 2020 prognostiziert (vgl. LHP und DIFU 2010, S. 43 ff.). Ausgehend von 73.493 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am 30.06.2008 wurde ein Zuwachs um 13.669 auf 87.162 im Jahr 2020 errechnet. Der Anteil, der davon tatsächlich Gewerbeflächen beanspruchenden Beschäftigten, wurde von 21.583 im Jahr 2008 auf 23.866 im Jahr 2020 ermittelt (vgl. LHP und DIFU 2010, S. 47 ff.). Zu beachten ist bei dieser Steigerung, dass ca. 3700 Gewerbeflächen freigebende Beschäftigte von ca. 5900 neu Flächen beanspruchenden Beschäftigten abgezogen wurden.

Auf der Grundlage von allen gewerbegebietsrelevanten Wirtschaftszweigen wurden acht Wirtschaftsgruppen herausgebildet und mittels Flächenkennziffern der entsprechende Gewerbeflächenzusatzbedarf errechnet. In Summe wurde damit ein Gewerbeflächenzusatzbedarf von insgesamt 67,4 ha ermittelt (vgl. LHP und DIFU 2010, S. 53). Bereinigt um den Anteil von wiedernutzbaren Flächen, welche 28,1 ha umfassen, ergab sich ein tatsächlicher Gewerbeflächenzusatzbedarf von 39,3 ha, wie die Tab. 1 ausweist (vgl. LHP und DIFU 2010, S. 56).
Tab. 1

Flächenbedarf und Flächenwiederverwertung bis 2020 nach Standorttypen in Potsdam (LHP und DIFU 2010, S. 56)

 

Zusätzlicher Flächenbedarf

Wiedernutzbare Flächen

Effektiver Flächen-neubedarf

Angaben in ha

Einfaches Gewerbegebiet, Logistikstandort

9,3

15,4

−6,1

Höherwertiges Gewerbegebiet, Gewerbepark

45,2

9,8

35,4

Standort mit besonderer Eignung für produzierendes Handwerk

1,8

1,5

0,3

Wissenschafts-, Technologiestandort (auch Medien)

11,1

1,5

9,6

Gesamt

67,4

28,1

39,3

Der aufgrund der Beschäftigtenprognose und nach den Wirtschaftsgruppen ermittelte effektive Flächenneubedarf wies damit enormen Handlungsbedarf für die Standorttypen Höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark und Standorte für Wissenschafts-, Technologie- und Medienstandort aus. 45 ha der zusätzlich 67,4 ha benötigten Gewerbeflächen betrafen diese beiden Standorttypen.

3 Gewerbeflächensicherungskonzept 2012 (GSK)

Noch im Jahr 2010 hat die Stadtverordnetenversammlung (SVV) einen Beschluss gefasst, welcher sechs strategische Leitlinienempfehlungen aus dem STEK-Gewerbe als Orientierungsrahmen für die strategische Ausrichtung der Gewerbeflächenpolitik der LHP verbindlich festlegte und die Verwaltung beauftragte ein Flächensicherungskonzept für gewerbliche Bauflächen zu erarbeiten (vgl. LHP 2010, DS: 10/SVV/0952).

Im STEK-Gewerbe heißt es „Gewerbliche Bauflächen sind in Potsdam in vielen Bereich von Umnutzung bedroht. In der Vergangenheit wurden immer wieder Gewerbeflächen umgewidmet (…) – für weitere Flächen sind solche Umwidmungen mittelfristig erwartbar (…). Um für einen Kernbestand an wichtigen Flächen die planungsrechtliche Umwidmung zu erschweren wird die Erarbeitung eines Flächensicherungskonzeptes Gewerbliche Bauflächen vorgeschlagen“ (LHP und DIfU 2010, S. 105).

Im Mai 2011 hat sich unter der gemeinsamen Leitung der Wirtschaftsförderung und der Stadtplanung das Projektteam „Gewerbeflächensicherungskonzept“ konstituiert und mit der Erarbeitung eines Flächensicherungskonzeptes begonnen. Weitere Mitglieder des Projektteams waren Vertreter aus den Bereichen Planungsrecht, Verbindliche Bauleitplanung, Stadterneuerung und Umwelt und Natur. Diese fachübergreifende Besetzung war notwendig, um von Beginn an eine hohe Akzeptanz des Flächensicherungskonzeptes verwaltungsintern zu erzielen und um von vorn herein ein möglichst breites Spektrum an fachlichem Know-how zu integrieren.

Ausgangspunkt und Grundlage waren 150 konkrete Standorte, welche im Rahmen der Erarbeitung des STEK-Gewerbes betrachtet und bewertet wurden. Im Projektverlauf wurden alle 150 Standorte einem mehrstufigen Prüfungs- und Bewertungsverfahren unterzogen. Kriterien waren neben der Größe der Potenzialfläche die Darstellung im Flächennutzungsplan (FNP), das aktuelle Planungsrecht, die vorrangige Eignung, die Verfügbarkeit sowie das Vorhandensein von Aktivierungshemmnissen und deren Überwindbarkeit.

Den Kern des GSK bildeten 40 sogenannten P 20-Flächen mit einem gesamten Flächenvolumen von 82,8 ha. Im GSK sind die P 20-Flächen folgendermaßen definiert: „Aufgrund ihrer Nutzungseigenschaften, ihres Zustandes, der preislichen Situation und planungsrechtlicher Aspekte sind die „P 20-Flächen“ besonders geeignet, in wichtigen Nutzungssegmenten den prognostizierten Gewerbeflächenzusatzbedarf in der Landeshauptstadt Potsdam bis 2020 bedienen zu können. Mit ihren geringen bis mittleren Aktivierungshemmnissen weisen die „Gewerblichen Potenzialflächen 2020“ eine relativ große Marktnähe aus“ (LHP 2012a, S. 9).

Das GSK hat die vier aus dem STEK-Gewerbe klassifizierten Standorttypen GE, GH, H und M u. W. aufgrund ihrer Lage im Stadtgebiet weiter differenziert. Hierbei waren insbesondere die Verortungen der Branchenkompetenzfelder (BKF) im Stadtgebiet entscheidend. Das GSK wies die in Tab. 2 genannten Standorttypen in jeweiligen Umfang aus.
Tab. 2

Gewerbeflächenzusatzbedarf nach Standorttyp (vgl. LHP 2012a, S. 12 ff.)

Standorttyp

Bezeichnung

Flächenumfang (ha)

Ge

Einfaches Gewerbegebiet, Logistikstandort

17,0

Gh

Höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark

23,0

DL

Höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark mit besonderer Eignung für Dienstleistungen

13,7

W

Wissenschafts-, Technologiestandort

16,8

M

Medien

7,0

H

Handwerk

5,3

 

Summe

82,8

V

Vorhaltefläche für Großansiedlung

34,0

Die konkrete Sicherung der P 20-Flächen erfolgte mittels der Richtlinie zur Sicherung der Gewerblichen Potenzialflächen der Landeshauptstadt Potsdam, welche mit Wirkung vom 12.04.2012 durch den Oberbürgermeister in Kraft gesetzt wurde. Darin heißt es „Die „P 20-Flächen“ sind für die gewerbliche Entwicklung zu sichern. Umwidmungen, die zur Folge haben, dass sie nach Art ihrer baulichen Nutzung nicht mehr für gewerbliche Nutzungen zu Verfügung stehen, sind zu vermeiden“ (LHP 2012b, S. 3).

Für eine dennoch mögliche Umwidmung hat die Richtlinie sehr hohe Hürden gesetzt, welche einen Antrag der SVV oder eine Beschlussvorlage der Verwaltung erfordern, nur in Einzelfällen erfolgen sollen, zu begründen sind und eine Stellungnahme des Projektteams Gewerbeflächensicherung erfordern und die Beratung in den fachlich zuständigen Ausschüssen vorsieht (vgl. LHP 2012b, S. 3).

Mit der Erarbeitung des GSK und der Richtlinie zur Sicherung der Gewerblichen Potenzialflächen des Landeshauptstadt Potsdam, wurde zuerst die unverzichtbare Substanz des Gewerbeflächenpotenzials gegen Umnutzung gesichert. Abzüglich der Vorhaltefläche für eine Großansiedlung wurden Flächen im Umfang von 82,8 ha gegen eine Umnutzung gesichert. Bei einem effektiven Zusatzbedarf von 67,4 ha und 28,1 ha wiedernutzbaren Flächen war dieser Umfang als vollkommen ausreichend anzunehmen.

4 Jahresbilanzen

Die Richtlinie zur Sicherung der Gewerblichen Potenzialflächen verpflichtet die Verwaltung einmal jährlich über Entwicklung der P 20-Flächen in Form einer Mitteilungsvorlage an die SVV zu berichten. Die Bilanzierung sollte insbesondere über die Inanspruchnahme durch gewerbliche Ansiedlungen berichten als auch Abgänge durch Inanspruchnahmen für andere als gewerbliche Nutzungen bzw. drohende Abgänge benennen.

4.1 Bilanz 2012/13

Am 03.04.2013 wurde die erste Jahresbilanz in Form einer Mitteilungsvorlage für den Zeitraum April 2012 bis Februar 2013 vorgelegt. Bereits mit dieser ersten Jahresbilanz wurde deutlich, dass sich die wirtschaftliche Entwicklung deutlich positiver gestaltet als mit dem STEK-Gewerbe vorausgesagt. Die Zahl der Beschäftigten lag mit 77.846 um ca. 1000 Beschäftigte über dem Prognosewert. Von den gesicherten P 20-Flächen wurden 6,3 ha für gewerbliche Zwecke in Anspruch genommen, wobei sich diese einzig auf die Standorttypen höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark und Wissenschafts-, Technologiestandort (auch Medien) beschränkte. Dieser Wert in einem Jahr lag höher als die Inanspruchnahme für gewerbliche Zwecke in den Jahren 2009 bis 2011 insgesamt (vgl. LHP 2013, S. 5 ff.).

Die Notwendigkeit der Gewerbeflächensicherung und die Gefahr für die wirtschaftliche Entwicklung wurden mit dieser ersten Jahresbilanz schon deutlich.

Bereits im ersten Jahr nach der flächenkonkreten Sicherung war ein Abgang von 3,8 ha für andere (nicht gewerbliche) Zwecke zu verzeichnen. Diese Flächen teilten sich in 1,1 ha für das städtische Sport- und Freizeitbad, 0,7 ha für die Verlagerung und Vergrößerung von bestehenden Tennisplätzen und 2,0 ha für die Errichtung einer Tierbetreuungseinrichtung auf. Letztere reduzierte die Vorhaltefläche für eine Großansiedlung (vgl. LHP 2013, S. 7).

Diese Nutzungen waren von ihren ursprünglich vorgesehenen Standorten durch Wohnungsbau verdrängt worden. Aufgrund politischer Begehrlichkeiten wurden ausgewiesene Gewerbeflächen („P20-Flächen“) als Ersatzstandorte festgelegt. Da aber weder Sport- und Freizeiteinrichtungen noch eine Tierbetreuungseinrichtung den Zielen des STEK-Gewerbes entsprachen und das GSK auch nicht die Flächensicherung für diese Zwecke im Sinn hatte, mussten diese Flächen von P 20-Flächen-Bestand abgezogen werden.

Zusätzlich war eine Gefährdung der Umnutzung für weitere 7,6 ha der geschützten Flächen festzustellen (vgl. LHP 2013, S. 4). Für diese im Rahmen der Bilanz als gefährdet eingestuften 7,6 ha gab es weitere Ansinnen aus der Politik, auf diesen Flächen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung zu schaffen.

Mit dem Ausblick 2013 auf das planungsrechtliche Geschehen konnte weiterhin das Resümee gezogen werden, dass zwei Bauleitplanverfahren abgeschlossen werden konnten und weitere in der Prioritätenliste der Verbindlichen Bauleitplanung zur anstehenden Bearbeitung aufgerückt sind (vgl. LHP 2013, S. 9).

Die erste Bilanz verdeutlichte damit bereits die sich verschärfende Nutzungskonkurrenz in der wachsenden Landeshauptstadt, bestätigte aber den eingeschlagenen Weg der konsequenten Sicherung.

4.2 Bilanz 2013/14

Mit über 14 ha Flächen, welche für gewerbliche Nutzungen im Zeitraum Februar 2013 bis Februar 2014 in Anspruch genommen wurden, konnte der Stadtverordnetenversammlung im März 2014 die 2. Bilanz zum GSK vorgelegt werden, welche den eingeschlagenen Weg der Gewerbeflächenpolitik erneut bestätigte. Auf die gesicherten P 20-Flächen entfielen 6,3 ha und außerhalb des gesicherten Gewerbeflächenpotenzials wurden 7,8 ha für die Ansiedlung und Errichtung von Unternehmen in Anspruch genommen (vgl. LHP 2014, S. 7).

Die im Rahmen des STEK-Gewerbes errechnete Prognose der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wurde auch in diesem Berichtszeitraum um mehr als 1000 übertroffen und lag bei 79.226 (vgl. LHP 2014, S. 4). Die wachsende Bedeutung des Wirtschaftsstandortes Potsdam kam insbesondere auch dadurch zum Ausdruck, dass Anfragen im Umfang von mehr als 40 ha an die Wirtschaftsförderung gerichtet wurden, welche sich auf Flächen im Sinne des STEK-Gewerbes und des GSK bezogen haben (vgl. LHP 2014, S. 6).

Mit der Bilanz 2013/14 wurde erstmals deutlich, dass der gesamte Umfang der gesicherten Gewerbepotenzialflächen bis zum Jahr 2020 in Summe ausreichend erscheint, bei differenzierter Betrachtung nach Standorttypen aber ein Engpass bei dem für Potsdam so bedeutenden Typ höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark droht. Der zusätzliche Flächenbedarf für diesen Typ wurde bis 2020 mit 45,2 ha prognostiziert und umfasste auf der Angebotsseite im Februar 2014 nur noch 29,2 ha, wovon nur 3,4 ha als schnell verfügbar und aktivierbar eingeschätzt wurden. Der Gesamtbestand der gesicherten P 20-Flächen war von 82,8 im Jahr 2012 auf 67 ha zum Ende dieses Berichtszeitraumes geschrumpft (vgl. LHP 2014, S. 3).

Da die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung, die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und die Nachfrage und Inanspruchnahme von Gewerbeflächen zu diesem Zeitpunkt bereits über den auf das Jahr 2020 ausgerichteten Prognosen lagen, war erkennbar, dass die Entwicklung in allen Bereichen deutlich dynamischer weitergehen wird und sich die Flächenkonkurrenz damit weiter verschärft. Erstmals waren 1,5 ha des gesicherten Gewerbeflächenpotenzials für Wohnen umgenutzt worden und 1,4 ha waren von einer Umnutzung bedroht, da die Anzahl der unterzubringenden Asylbewerber dramatisch anstieg und die Stadt in der Verpflichtung stand, diese unterzubringen (vgl. LHP 2014, S. 2).

4.3 Bilanz 2014/15

Im weiteren Verlauf des Jahres 2014 machte sich das nur noch geringe Angebot an kurzfristig verfügbaren und aktivierbaren Gewerbeflächen negativ bemerkbar. Die Nachfrage nach Flächen in der Landeshauptstadt war weiterhin konstant hoch, die Inanspruchnahme von Gewerbeflächen sank jedoch auf 5,8 ha, wovon 4,5 ha auf die Kategorie P 20-Fläche entfielen. Dominierend war zum wiederholten Mal der Standorttyp höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark und Medien (vgl. LHP 2015a, S. 1). Erneut wurden gesicherte Flächen im Umfang von 1,1 ha zugunsten von Wohnnutzungen umgewidmet, womit sich der Bestand an P 20-Flächen auf 61,5 ha im Jahr 2015 reduzierte (vgl. LHP 2015a, S. 3).

Fehlendes Baurecht, lange Vorlaufzeiten für Planungsprozesse, fehlende Erschließung, fehlende bzw. andere Entwicklungsabsichten der meist privaten Flächeneigentümer waren Ursache dafür, dass der Anteil der kurzfristig verfügbaren und schnell entwickelbaren Flächen weiter schrumpfte. Im Februar 2015 waren von den 61,5 ha Gewerbeflächenpotenzial nur 9,8 ha kurzfristig verfügbar und aktivierbar. Auf den für Potsdam so bedeutenden Flächentyp höherwertiges Gewerbegebiet/Gewerbepark entfielen davon nur noch 3,3 ha. Der Zusatzbedarf für diesen Standorttyp wurde 2010 mit 45,2 ha prognostiziert, bis 2015 wurden 14,2 ha auf P 20-Flächen in Anspruch genommen, so dass dem angenommenen Bedarf von 31 ha nur ein Zehntel sofort angebotsseitig gegenüberstand (vgl. LHP 2015a, S. 3).

Die Bilanzierung 2014/15 machte deutlich, dass das fehlende Gewerbeflächenangebot in einigen Segmenten zur Wachstumsbremse werden könnte und eine Gefahr für die positive wirtschaftliche Entwicklung darstellen könnte bzw. das aufgrund der Flächenknappheit infolge eines nicht passgenauen Gewerbeflächenangebotes das Entwicklungspotenzial nicht ausgeschöpft wird. Erstmals seit dem Einstieg in die Gewerbeflächenpolitik blieb die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hinter der DIFU-Prognose im Rahmen des STEK-Gewerbes zurück (vgl. LHP 2015a, S. 4).

Für Gewerbeflächen suchende Unternehmen, welche sich erneut mit einem kumulierten Flächenbedarf von ca. 40 ha an die Wirtschaftsförderung gewandt haben, bedeutet das knappe Angebot auch, dass hinsichtlich der Standortwahl keine Alternative bestand. Während in den Vorjahren suchenden Unternehmen oftmals noch der Kontakt zu mehreren Flächeneigentümern vermittelt werden konnte, stellte sich die Situation zunehmen so dar, dass wenn überhaupt im gesamten Stadtgebiet nur eine Fläche angeboten werden konnte. Für Unternehmen, welche aufgrund Potsdams besonderer geografischer Lage nördlich und südlich der Havel einen Standort für eine Zweigniederlassung gesucht haben, war diese Angebotssituation absolut unbefriedigend.

Die Jahresbilanz 2014/15 schloss mit der Feststellung, dass das gesicherte Angebot an Gewerbeflächen nicht ausreichen wird, um die potenziell mögliche wirtschaftliche Entwicklung mit dem Standortfaktor Fläche zu gewährleisten und deshalb die bloße Sicherung von gewerblichen Potenzialflächen nicht mehr ausreichen wird. Der Einstieg in eine aktive Gewerbeflächenpolitik musste eingeleitet werden, um Ansiedlungen, Neugründungen, Erweiterungen zu ermöglichen und Abwanderungen zu vermeiden (vgl. LHP 2015a, S. 10 ff.).

5 Maßnahmenplan zur Sicherung und Aktivierung von gewerblichen Potenzialflächen

Wie aus den Jahresbilanzen der vergangenen Jahre deutlich wurde, bestand im Standortfaktor Gewerbeflächen eine Gefahr für die weitere prosperierende Entwicklung der Landeshauptstadt Potsdam. Der sich am 3. März 2015 konstituierte Wirtschaftsrat der Landeshauptstadt Potsdam beschäftigte sich gleich in seiner 1. Sitzung am 23. Juni 2015 mit dem Thema Gewerbeflächen und brachte einen Antrag in die Stadtverordnetenversammlung ein, welcher die Verwaltung unter Einbeziehung des Wirtschaftsrates beauftragte einen „Maßnahmenplan zur Sicherung und Aktivierung von gewerblichen Potenzialflächen“ zu erarbeiten. Der entsprechende Auftrag wurde am 09.09.2015 durch die SVV mit Mehrheit beschlossen. Besonders hervorzuheben war insbesondere auch die Möglichkeiten der städtischen Unternehmen einzubeziehen und den Wirtschaftsrat in die Erarbeitung des Maßnahmenplans einzubeziehen (vgl. LHP 2015b, S. 1).

Die Einbeziehung des Wirtschaftsrates erfolgte sofort auf seiner 2. Sitzung am 30. September 2015. Gemeinsam mit der Wirtschaftsförderung hat man sich in diesem Gremium darauf verständigt, einen gemeinsamen Workshop des Wirtschaftsrates und des Oberbürgermeisters durchzuführen, um die besondere Bedeutung des Themas zu unterstreichen, eine hohe Akzeptanz zu befördern und eine breite Beachtung und Öffentlichkeit für das Thema zu gewinnen. Am 28. Januar 2016 fand der sog. 1. „Schinkelhallentalk“, ein mittlerweile etabliertes Veranstaltungsformat, in der sich Wirtschaft, Politik und Verwaltung zu relevanten Themen austauschen, unter dem Titel „Gewerbeflächenentwicklung in der Landeshauptstadt Potsdam“ statt. Mit exzellenten Vorträgen und einem hochkarätig besetzten Podium wurde erfolgreich auf das Thema aufmerksam gemacht, über praktische Modelle der Gewerbeflächenentwicklung anderer Gemeinden berichtet, Lösungsansätze für Potsdam diskutiert und Chancen und Risiken abgewogen. Am 19. Juli 2016 hat sich der Wirtschaftsrat erneut mit dem aktuellen Stand der Erarbeitung befasst und die Fusion der Jahresbilanz des GSK mit dem zu erarbeitenden Maßnahmenplan bestätigt.

Am 02. November 2016 hat die SVV den „Maßnahmenplan zur Sicherung und Aktivierung von gewerblichen Potenzialflächen“ beschlossen. Der Maßnahmenplan gliederte sich im Ergebnis in fünf Handlungsfelder und die Jahresbilanz zum GSK (siehe Abb. 1).
Abb. 1

Handlungsfelder des Maßnahmenplans. (Quelle: eigene Darstellung)

Das Handlungsfeld 1 fasste alle Maßnahmen zusammen, welche sich der Schaffung von konzeptionell-strategischen Rahmenbedingungen der Gewerbeflächensicherung und -entwicklung widmen sollten und sollen. Als konkrete Maßnahmen wurde die Fortschreibung des STEK-Gewerbes bis 2030 und die Verbesserung der personellen Ausstattung der Technologie- und Gewerbezentren Potsdam GmbH (TGZP) aufgenommen (vgl. LHP 2016, S. 11).

Standortbezogene Maßnahmen, bei denen die LHP eine aktive Steuerungsfunktion hat, wurden im Handlungsfeld 2 zusammengefasst. Hier waren hauptsächlich Maßnahmen aufgeführt, welche sich auf bereits bestehende Gewerbestandorte bzw. zum Teil schon etablierte Branchenschwerpunktstandorte in der LHP bezogen. Die Stärkung, die Gewährleistung von positiven Rahmenbedingungen und der weitere Ausbau der Standorte Wissenschaftspark Golm (Biotechnologie/Life Science), Medienstadt Babelsberg (Medien, IT, IKT, Kreativwirtschaft) und der Gewerbe- und Kulturstandort Schiffbauergasse (IT, IKT, Kreativwirtschaft) sind Bespiele für etablierte Standorte. Das Kirchsteigfeld und das SAGO-Gelände standen in diesem Handlungsfeld für die aktiv zu entwickelnden Potenziale und damit für die Aktivierung von Gewerbeflächen (vgl. LHP 2016, S. 12 ff.).

Das Handlungsfeld 3 grenzt sich durch eine kooperative Gestaltungsmöglichkeit vom Handlungsfeld 2 ab, da hier nur in Zusammenarbeit mit den Flächeneigentümern eine positive wirtschaftliche Entwicklung ermöglicht werden kann bzw. konnte. Zugeordnet waren hier Standorte im Stadtgebiet, welche eine nicht unerhebliche Flächengröße und damit Bedeutung für die Landeshauptstadt Potsdam hatten. Hervorzuheben ist an dieser Stelle ein über 60 ha großes Gewerbegebiet im Norden der Stadt in unmittelbarer Nähe zur Bundesautobahn (Am Friedrichspark) und eine als P 20-Fläche bereits gesicherte Potenzialfläche (B-Plan 124, Wetzlarer Bahn), bei welcher Umnutzungsinteressen aus unterschiedlichen Quellen verlautbar waren.

Maßnahmen, welche durch planungsrechtliche Instrumente umgesetzt werden konnten, waren dem Handlungsfeld 4 zugeordnet. Hier waren drei konkrete Gewerbeflächenpotenziale gelistet, welche durch die Erarbeitung und den Beschluss eines B-Plans gesichert und aktiviert werden sollten.

Das letzte und 5. Handlungsfeld bündelte die Maßnahmen der Kommunikation, Standortwerbung und des Marketings und beinhaltete konkret den regelmäßigen Dialog von Politik, Verwaltung und Wirtschaft, das Standortmarketing in Form von Messeteilnahmen und die Standortberatung und Begleitung von Ansiedlungs- und Expansionsvorhaben (vgl. LHP 2016, S. 17).

Die Bilanzierung des GSK war den Handlungsfeldern vorangestellt und gab erneut einen Überblick über die Entwicklung der Nachfrage nach Gewerbeflächen, die tatsächlichen Inanspruchnahmen und den Bestand an kurzfristig und ohne größere Aktivierungshemmnisse verfügbaren Gewerbeflächen. Die Attraktivität des Standortes war mit einem Nachfragevolumen von über 40 ha erneut sehr hoch. Aufgrund des geringer werdenden Angebotes musste eine rückläufige Inanspruchnahme festgestellt werden, welche sich folgerichtig auch in einem erneut geringer werdenden Gewerbeflächenangebot wiederspiegelte. Dadurch befördert, blieb auch die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten erneut unter dem Niveau der DIFU-Prognose (vgl. LHP 2016, S. 2 ff.).

Der Maßnahmenplan bündelte damit alle Aktivitäten der Landeshauptstadt Potsdam in Bezug auf die Sicherung und Aktivierung von Gewerbeflächen und Gewerbeflächenpotenzialen.

Besonderes Augenmerk wurde im Maßnahmenplan auf die Bedeutung der wirtschaftlichen Entwicklung für den Haushalt der LHP gelegt. Mit 57,7 Mio EUR Gewerbesteuerertrag und 61 Mio EUR Gemeindeanteil am Einkommenssteuerertrag im Haushaltsjahr 2016 war der Haushalt der Stadt Potsdam zu über 20 % von Erträgen aus der wirtschaftlichen Tätigkeit in der Stadt abhängig (vgl. LHP 2016, S. 5). Diese tragende finanzielle Säule des kommunalen Haushaltes galt es durch eine aktive Gewerbeflächensicherung und -entwicklung auszubauen und zu stärken.

Fortschreibung

Im September 2017 wurde der SVV die erste Fortschreibung des Maßnahmenplans vorgelegt. In bewährter Form wurde die Entwicklung des vergangenen Jahres resümiert, die Nachfrage und Inanspruchnahme von Gewerbeflächen dargestellt und die wesentlichen sozioökonomischen Daten betrachtet, welche die wirtschaftliche Lage der LHP gut wiederspiegeln.

So positiv sich die wirtschaftliche Lage in diesem Berichtszeitraum entwickelt hat, so deutlich trat die Knappheit des Standortfaktors Gewerbeflächen zum Vorschein. 9,4 ha Gewerbeflächen konnten 2016/2017 für wirtschaftliche Zwecke in Anspruch genommen werden. Das war der zweithöchste Wert seit der aktiven Gewerbeflächensicherung in der LHP. Auf der anderen Seite bedeutete diese hohe Inanspruchnahme, das nur noch 3,7 ha kurzfristig verfügbare und ohne größere Aktivierungshemmnisse entwickelbare Flächen für die Zukunft vorhanden waren (vgl. LHP 2017b, S. 4). Dieses knappe Gewerbeflächenangebot führte dazu, dass Flächen suchende Unternehmen von der Landeshauptstadt, wenn überhaupt, nur einzelne Kontakte zu Standorten vermittelt werden konnte. Das Aufzeigen oder Benennen von mehreren möglichen Standortalternativen gehörte definitiv der Vergangenheit an. Unternehmen, welche in der Stadt bereits ansässig waren und expandieren wollten oder die Eröffnung einer Zweigniederlassung nördlich oder südlich der Potsdam trennenden Havel beabsichtigten, konnten nicht bedient werden. Die weiterhin anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen von erneut über 40 ha, beinhaltete nicht die unversorgten und nicht realisierten Flächenanfragen der Vorjahre. In zunehmenden Umfang wuchs die Anzahl der Unternehmen, welche seit längerer Zeit nach geeigneten Flächen für eine Ansiedlung, eine Verlagerung, einer Expansion oder die Errichtung einer Zweigniederlassung suchten. Diese Bugwelle verdeutlichte zusätzlich, dass die bloße Sicherung von Gewerbeflächen nicht mehr ausreichend ist und das Erfordernis einer aktiven Gewerbeflächenentwicklung dringend besteht.

In den einzelnen Handlungsfeldern konnte zum Teil wesentliche Fortschritte benannt werden, es musste bei einigen Maßnahmen aber auch konstatiert werden, dass keine Fortschritte erzielt worden sind. Fortschritte konnten bei der Vorbereitung der Fortschreibung des STEK-Gewerbes benannt werden und im Wissenschaftspark Golm konnte neben einem gestellten Bauantrag für den Neubau eines Büro- und Laborgebäudes wichtige und wesentliche Erfolge bei der Entwicklung, Erschließung und Vermarktung neuer Gewerbeflächen vermeldet werden (vgl. LHP 2017b, S. 11 ff.).

6 STEK 2030

Die LHP ist ein beliebter und nachgefragter Wohn- und Gewerbestandort. Seit 2010 sind die Bevölkerung von 151.725 auf 175.702 Einwohner, der Gewerbebestand von 11.302 auf 13.303 Gewerbebetriebe und die Beschäftigung von 73.493 auf 84.896 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gestiegen. Das sind in allen drei Bereich Anstiege um 10 Prozent und darüber. Die Arbeitslosenquote ist im selben Zeitraum von 8,2 auf einen historischen Tiefstand von 7 Prozent geschrumpft.

Die Attraktivität und damit auch das Bevölkerungswachstum werden auch für die Zukunft bestätigt. Aktuelle Bevölkerungsprognosen weisen einen weiteren Anstieg aus. Bis zum Jahr 2030 werden über 200.000 Einwohner prognostiziert und bis 2035 sogar 220.000.

Mit dieser Bevölkerungsprognose steht die LHP vor der Herausforderung, die kommunalen Erträge aus der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommenssteuer zu stärken, um die Aufwendungen für die wachsende Stadt zu finanzieren. Dafür ist es notwendig, die Rahmenbedingungen für das gleichzeitige Wirtschaftswachstum und die Nachfrage nach Arbeitsplätzen zu gewährleisten. Dafür ist es erforderlich das STEK-Gewerbe fortzuschreiben und darin die folgenden übergreifenden Fragestellungen zu bearbeiten und zu beantworten:
  • Wie wirkt sich das weitere Bevölkerungswachstum auf die Nachfrage nach Arbeitsplätzen und Gewerbeflächen aus?

  • Wie kann das wirtschaftliche Wachstum mit dem Bevölkerungswachstum Schritt halten bzw. wie können daraus Synergieeffekte erzielt werden?

  • Wie können zusätzliche Gewerbeflächen aktiviert bzw. neu ausgewiesen werden?

  • Mit welchen Instrumenten können Um- und Fehlnutzungen von Gewerbeflächen vermieden werden?

  • Welche der bisherigen Entwicklungs- und Sicherungsmaßnahmen waren wirksam?

Das DIFU hat den Zuschlag für die Fortschreibung des STEK-Gewerbes erhalten und wird noch in diesem Jahr mit der Bearbeitung beginnen. Teil des Be- und Erarbeitungsprozesses wird neben den klassischen Leistungsbausteinen, wie die aktuelle Positionsbestimmung in Form der Bestandsaufnahme, die Bewertung des vorhandenen Gewerbeflächenpotenzials, der Erstellung einer Entwicklungsprognose, sowie Maßnahmen- und Handlungsempfehlungen auch die Evaluation des bisher eingeschlagenen Weges sein. Gerade dieser Leistungsbaustein soll kritisch beleuchten, welche Instrumente, Methoden und umgesetzte Maßnahmen zielführend, richtig und erfolgreich waren und welche Maßnahmen weniger bzw. keine Zielerreichung entfaltet haben.

Ziel ist am Ende des Jahres 2019 ein neues zukunftsgewandtes STEK-Gewerbe 2030 erarbeitet zu haben, welches die konzeptionelle Grundlage für die nächste Dekade der wirtschaftlichen Entwicklung der LHP bildet.

7 Kommunalpolitische Realität

Das SEK-Gewerbe 2010 und das GSK 2012 wurden durch die SVV ohne Gegenstimmen und mit großer Mehrheit beschlossen. Vorangegangen war eine Vorstellung und Erläuterung der Konzepte im Hauptausschuss der LHP. Die jährlichen Bilanzen mit z. T. dramatischen Fakten über den zunehmenden Verlust von verfügbaren Gewerbeflächen bzw. dadurch nicht erfolgte gewerbliche Ansiedlungen wurden bzw. werden im Hauptausschuss als Mitteilungsvorlagen vorgetragen und erläutert.

Mit den o. g. Beschlüssen und den Mitteilungsvorlagen sind keine finanziellen Auswirkungen auf den städtischen Haushalt verbunden. Diese ergeben sich ggf. erst durch konkrete Umsetzungsmaßnahmen.

Die zunehmend konkurrierenden Flächenbedarfe und auch die (geschickte) Kommunikationspolitik privater Flächenbesitzer und Projektentwickler führen dazu, dass trotz konkreter Festlegungen und Beschlüsse Gewerbegebiete und sogar auch die als unverzichtbar eingestuften P20-Flächen sich mit regelmäßigen Anträgen auf Umnutzung konfrontiert sehen. Die Bandbreite der Nutzungen reicht hierbei von Wohn- und großflächigen Einzelhandelsprojekten über touristisch-kulturelle Vorhaben bis hin zu Pflege- und Sozialeinrichtungen.

Den Hinweisen der Wirtschaftsförderung auf vorliegende Beschlüsse, auf notwendige mittel- und langfristige Rahmenbedingungen für die weitere wirtschaftliche Entwicklung und vor allem auf den besonderen vereinbarten „Schutzstatus“ der betroffenen Gewerbeflächen wird in der Regel mit „ja bisher nicht erfolgten Ansiedlungen und den unschönen Brachflächen“ begegnet. Erschwerend im Sinne der Wirtschaftsförderung kommt hinzu, dass die Bedeutung und Notwendigkeit von z. B. sozial verträglichem Wohnungsbau oder Seniorenpflegeheimen betont wird, gegen die auch die Wirtschaftsförderung „doch nichts ernsthaft einwenden könne“.

Tatsächlich haben solche Umnutzungsanträge auch Erfolg, können zum Beispiel zu planungsrechtlichen Änderungen von Gewerbe- zum Mischgebieten führen und verstärken die Gewerbeflächenengpässe in der Stadt. In manchen Fällen kommt es zu Zurückstellungen der Anträge mit einer Frist, bis zu der ein gewerblicher Nutzer oder Investor gefunden sein muss.

In diesem Zusammenhang ist festzustellen, dass es in den letzten Jahren durch aktives Handeln der Stadtverwaltung (u. a. durch den Erwerb von Gewerbeflächen in Verbindung mit dem Bau eines frei finanzierten Gewerbe- und Gründerzentrums) gelungen ist, das Interesse von Investoren und Projektentwicklern weg vom ausschließlichen Wohnungsbau auch auf Gewerbeimmobilien zu lenken. Durch gegenwärtig entstehende, privat finanzierte Gewerbeimmobilien und die aktuelle Gewinnung von Großinvestoren für über Jahrzehnte ungenutzte Industriebrachen in Potsdam können jetzt Beweise geliefert werden, die zeigen, dass ein langfristiges Festhalten an Konzeptstrategien richtig und erfolgreich ist.

8 Fazit

Das Problem konkurrierender Flächenansprüche bezogen auf Gewerbeflächen ist kein Potsdamer Alleinstellungsmerkmal. In Fachkreisen der deutschen Wirtschaftsförderer wird dieses Thema, wenn auch in unterschiedlichen Ausprägungen, bundesweit erörtert. Sicherlich hat das Thema aber in Potsdam eine besondere Ausprägung erhalten. Grundsätzlich ist die Flächensituation aufgrund der geografischen Lage und der großräumigen Schutzstatus sehr begrenzt. Die Schaffung von Wohnraumangeboten hatte und hat angesichts der stark wachsenden Stadt höchste Priorität. Spekulativer Wohnungsbau, also im Voraus und im Vertrauen auf die vorhandene Nachfrage, ist finanzierbar und mit einer guten Rendite verbunden. Aufgrund der kleinflächigen gewerblichen Nachfrage in Potsdam bedingt durch den ausgeprägten Dienstleistungssektor mit überwiegend kleineren Unternehmen gilt bzw. galt dies für Gewerbeimmobilien nicht.

Rückblickend ist festzustellen, dass das STEK-Gewerbe 2010 und das GSK 2012 sich als entscheidende Grundlagen für die erfolgreiche Entwicklung auch der wirtschaftlichen Situation in Potsdam bewährt haben.

Es liegt, wie bereits eingangs erwähnt, eine fachliche Analyse und Expertise vor, die mit den Beschlüssen der SVV eine Entscheidungsgrundlage bilden. Auf der Grundlage der Konzepte können planungsrechtliche Prioritätensetzungen z. B. bei der Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen für die Entwicklung von Gewerbegebieten erfolgen.

Mit der Erfüllung der in den Konzepten vorgenommenen mittel- und langfristigen Prognosen steigt die Akzeptanz der notwendigen Lobbyarbeit der Wirtschaftsförderung. Zu nennen sind hier u. a. der Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter, die fortlaufende Inanspruchnahme der unterschiedlichen Gewerbeflächentypen, sinkende Arbeitslosenzahlen und am Ende auch die deutlich gestiegenen Erträge durch Gewerbe- und Einkommenssteuer.

Möglichkeiten und Chancen für eine prosperierende wirtschaftlich-gewerblichen Entwicklung im alltäglichen Verwaltungshandeln ergeben sich in Potsdam insbesondere aus der Zusammenarbeit des Bereichs Wirtschaftsförderung im Geschäftsbereich des Oberbürgermeisters mit dem Geschäftsbereich Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt und dem Geschäftsbereich Zentrale Steuerung und Finanzen. Hierfür liefern die beschriebenen Konzepte und ihre Fortschreibungen eine gute Grundlage.

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Authors and Affiliations

  1. 1.Landeshauptstadt PotsdamPotsdamDeutschland

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