Auszug
Der derzeitige IAS 40 enthält zur Ermittlung des Fair Value mit Hilfe von Bewertungsverfahren (d.h. auf der letzten Stufe der Bewertungshierarchie in IAS 40)1116 auf den ersten Blick einen relativ eindeutigen Wortlaut: „discounted cash flow projections based on reliable estimates of future cash flows“.1117 Die Wortwahl „discounted cash flow projection“ lässt vermuten, dass hierunter ausschließlich ein DCF-Verfahren zu verstehen ist. Aufgrund der weitgehend übereinstimmenden Definition des dem Ertragswertverfahren nach WertV zu Grunde liegenden Verkehrswertbegriffs mit dem Fair Value-Begriff in IAS 401118 erachtet das deutschsprachige Schrifttum1119 dieses auch als normenkonform. Teilweise wird sogar das Ertragswertverfahren nach WertV gegenüber dem DCF-Verfahren präferiert.1120 Ursächlich hierfür könnte zum einen ein fehlerhaftes Verständnis vom DCF-Verfahren dergestalt sein, dass dieses ausschließlich bei der Ermittlung von Entscheidungswerten anwendbar ist, und zum anderen die deutliche Dominanz des Ertragswertverfahrens in der deutschen Bewertungspraxis.
Vgl. zur Bewertungshierarchie Teil II Kapitel 1.2.1.4.2.2.
IAS 40.46 c).
Vgl. hierzu Teil II Kapitel 2.1.2.1.1.
Vgl. hierzu Fn. 278.
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Literatur
Vgl. stellvertretend Frieß/ Kormaier (2004), S. 2027 f.
Vgl. McParland/ Adair/ McGreal (2002), S. 134. In der Studie erfolgte ein Vergleich der Bewertungspraxis in vier europäischen Ländern, darunter Deutschland. Die Befragung erfolgte in Gestalt von Interviews mit 31 Immobiliensachverständigen in Deutschland. Eine Differenzierung bzw. Abgrenzung des Untersuchungsteilnehmerkreises, z.B. zwischen angestellten und selbständigen Sachverständigen, fand nicht statt, vgl. Ebenda, S. 129.
So basiert die Studie von Ebenda, S. 129 auf einem sog. “snowball sampling”, d.h. die jeweiligen Untersuchungsteilnehmer werden gebeten, weitere Untersuchungsteilnehmer zu benennen. Darüber hinaus erfolgt keine Differenzierung hinsichtlich des beruflichen Hintergrundes der Untersuchungsteilnehmer (Immobilienbewertung, Immobilienberatung, Banken, Universitäten etc.).
Vgl. Hartmann (2006), § 402, Rz. 16 ff.
Grundsätzlich ist zwar ein Abweichen möglich, jedoch muss dies im Gutachten aufgezeigt und begründet werden. Verwendet der Sachverständige kein Verfahren der Verkehrswertermittlung nach WertV, so fehlen dem Gutachten die qualitativen Voraussetzungen für die gerichtliche Verwertbarkeit des Gutachtens. Das Gutachten leidet an einem inhaltlichen Mangel, vgl. Zimmermann/ Heller (1995), Abschn. A.3, Rz. 24. Diese Anforderung führt zu einem faktischen Anwendungszwang der WertV.
Zimmermann/ Heller (1995), Abschn. A.3, Rz. 28 (ohne Hervorhebungen des Originals). Jedoch entbindet dies nicht von einer Auseinandersetzung mit dem Wertermittlungsverfahren gemäß WertV und einer nachvollziehbaren und deutlichen Begründung im Gutachten, warum die Verfahren gemäß WertV keine Anwendung gefunden haben, vgl. Ebenda, Abschn. A.3, Rz. 29.
Vgl. hierzu HÖk (2002), S. 284 sowie die Vergleichsstudie vier europäischer Länder von McParland/Adair/Mcgreal (2002), S. 132 ff., die für Frankreich ähnliche Resultate wie für Deutschland ergab. In dieser Studie betrug der Anteil des französischen Ertragswertverfahrens 59,9% und der des DCF-Verfahrens 15,8%. Als mögliche Ursachen hierfür wurden das vereidigte Sachverständigenwesen angeführt, da dieses zu einem stark lokalisierten Tätigkeitsfeld führt, die Ausbildung verstärkt auf Ingenieurswesen und Architektur anstatt auf die Kernkompetenzen der Bewertung gerichtet ist und in zu geringem Maße eine Beteiligung an Immobilienmarkttransaktionen erfolgt, was die Informationsbeschaffung zusätzlich erschwert, vgl. Ebenda, S. 132.
Vgl. Teil II Kapitel 1.1.1, insb. Fn. 69, sowie kritisch hierzu mit einigen Beispielen Freisleben/ Leibfried (2004), S. 104 ff.
Vgl. LÜdenbach/ Hoffmann (2006), Rz. 32. Diese Vermutung unterstellt, dass die Anforderung der Zuverlässigkeit eine möglichst ermessensfreie und damit objektivierte und nachvollziehbare Abbildung von Sachverhalten impliziert. Fasst man die Anforderung nach Zuverlässigkeit dagegen ausschließlich als Aspekt einer glaubwürdigen Darstellung (“faithfully representative”) auf, könnte auch die Abbildung eines (beliebigen) Wertes (beispielsweise des Mittelwertes) aus einem Intervall möglicher Werte sowie der zusätzlichen Angabe der Intervallbandbreite im Anhang als zuverlässig interpretiert werden, vgl. zu diesem Aspekt das gemeinsame Diskussionspapier des FASB und IASB in Teil II Kapitel 3.2.2.2.2.
Vgl. Teil I Kapitel 1, insb. Fn. 28.
Hinzu treten unter Umständen Zweifel an der Unabhängigkeit des Sachverständigen, welche insbesondere bei der Bewertung umfangreicher Immobilienportfolios aufgrund der hieraus entstehenden Nachfragemacht des Auftraggebers beeinträchtigt werden könnte, vgl. hierzu Plenker/ Plenker (2006), S. 287 f.
Vgl. zur Prinzipienorientierung innerhalb der IFRS KUHNER (2004) m.w.N.; Lüdenbach/Hoffmann (2003a); Preißler (2002); Ruhnke/Nerlich (2004), S. 389; Schildbach (2003) sowie zu einem umfassenden Überblick der relevanten Literatur zu dieser Thematik ICAS (2006).
Vgl. IASB (2002), S. 4.
Vgl. Streim/ Bieker/ Leippe (2001), S. 182.
Vgl. beispielsweise Kuhner (2004), S. 269. So kommt auch die Arbeitsgruppe des Institute of Chartered Accountants of Scotland (ICAS) in ihrem Bericht zu dem Schluss, dass ein prinzipienbasierter Ansatz beim “Standardsetting” nicht nur erstrebenswert, sondern absolut notwendig zur Erreichung einer weltweiten Konvergenz bei Rechnungslegungsstandards ist. Dies kann nicht durch einen detaillierten, einzelfallbasierten Ansatz erreicht werden, vgl. ICAS (2006a), S. 17. Kritisch dagegen Schildbach (2003), S. 263 f.
Vgl. stellvertretend ICAS (2006a), S. 6; Kuhner (2004), S. 264.
Aus diesem Grund werden auch etwaige Auslegungsbedürfnisse, bis auf die in der vorhergehenden Fußnote genannten Sachverhalte, an das IFRIC weitergeleitet (sog. “IFRIC-Eingabe”), vgl. hierzu auch Schreiber (2006), S. 1380.
Vgl. BIIS (2006) sowie beispielsweise Simon (2006), S. 274 f.
Vgl. GIF (2006) sowie beispielsweise Altmeppen (2006a), S. 499 f.
Vgl. Engel/ BÄrwolf (2004), S. 275 f. Dies ergibt sich aus der Definition des Liegenschaftszinssatzes als Rendite mit der sich eine Immobilie durchschnittlich verzinst. Diese Rendite ermittelt sich aus den Kaufpreisen und enthält daher die vom Markt erwartete Inflations-und Wachstumsrate.
So sind beim Ertragswertverfahren nur der gegebene Reinertrag, die Restnutzungsdauer sowie der Bodenwert zu berücksichtigen. Beim DCF-Verfahren ist dagegen die Entwicklung der Einzahlungen (der Mieten unter Berücksichtigung der Inflation), der Auszahlungen sowie der erwartete Restwert zum Ende der Detailplanungsperiode zu prognostizieren, vgl. Petersen (2006), S. 144 sowie für eine Umrechnungsformel Ebenda, S. 143.
Vgl. Ebenda, S. 144.
Vgl. auch Fn. 1154
Die beispielsweise im älteren IAS 16 verwendete Bezeichnung “Benchmark Methode” beruht auf der historischen Entwicklung, vgl. IAS 16.28 f. (1998). Im Rahmen des Improvement Project hat das IASB diese Unterscheidung abgeschafft und klargestellt, dass die Unterscheidung in “Benchmark-Methode” (Anschaffungskostenmodell) und “Alternativ zulässige Methode” (Neubewertungsmodell zum Fair Value) ausschließlich formaler Natur war, vgl. IAS 16.29. Beide Bewertungsmaßstäbe sind als gleichwertig zu erachten. Jedoch stellt auch das “Neubewertungsmodell zum Fair Value” keinen “echten” Bewertungsmaßstab “Fair Value” dar, da Wertänderungen nur ergebnisneutral im Eigenkapitel und nicht ergebniswirksam über die Gewinn-und Verlustrechnung erfasst werden, vgl. IAS 16.39 f.
Vgl. IASB (2006), QC42 ff., insb. QC45.
So entscheidet in einem ersten Schritt die Relevanz über die Auswahl des abzubildenden Sachverhaltes. In einem zweiten Schritt stellt die Anforderung nach glaubwürdiger Darstellung sicher, dass der nunmehr bereits als relevant qualifizierte Sachverhalt auch bestmöglich (im Sinne von möglichst zuverlässig) abgebildet wird, vgl. auch Kampmann/ Schwedler (2006), S. 529.
Vgl. IASB (2006), QC43.
Vgl. IASB (2006), QC8 sowie Fn. 607.
Kritisch hierzu auch das DRSC (2006), S. 6, in seiner Stellungnahme zum DP Conceptual Framework: “Furthermore, we observed an inconsistency regarding the description of relevance. QC 8 refers to the relevance of the information conveyed by the financial statement. On the contrary, QC 43 refers to the relevance of the underlying real-world transactions, i.e. relevance in this sense acts as a filter as to which real-world transactions should be accounted for in the financial statements at all. However, under this definition, the characteristic as defined in QC8 would be a mere tautology: Every information contained in the financial statements must by definition in QC43 be relevant, since, if the information was irrelevant, it would not have been considered in the context of the financial statements in the first place.”
Vgl. zum Verhältnis von Relevanz und Zuverlässigkeit auch Kapitel 3.2.1.3.2.4, insb. Fn. 468.
So auch das DRSC (2006), S. 6: “The qualitative characteristics are interactive. A rational user will not consider unreliable information.”
Ebenfalls das DRSC (2006), S. 6 formuliert hierzu zutreffend: “the relationship between relevance and the other qualitative characteristics is not as simple as described in the Discussion Paper.”
Daher ist auch die Ansicht von KUHNER (2001), S. 537 abzulehnen, dass “der tradeoff zwischen Relevanz und Verläßlichkeit nicht von den situationsspezifischen Präferenzen einzelner Adressaten abhängig (sein sollte, d. Verf.): Sollen Rechnungslegungsaggregate dazu dienen, Fundamentalwerte zu prognostizieren, muss jeder Adressat daran interessiert sein, daß Relevanz und Verlässlichkeit in einer festen, für alle Bilanzpositionen in engen Grenzen gleichen, über die Zeit hinweg konstanten und allgemein bekannten Beziehung zueinander stehen.” (Hervorhebung im Original). Ähnlich auch Klein (2003), S. 90, vgl. Fn. 670.
Vgl. Lvdenbach/ Freiberg (2006), S. 437.
Vgl. Ebenda (2006), S. 437.
Level 3 weist daher (aus Sicht des FASB) eine noch geringere Verlässlichkeit als Level 2d auf, vgl. hierzu auch Fn. 585.
Vgl. bereits Teil II Kapitel 3.2.2.2.1, insb. den Beleg in Fn. 589.
So scheint das IASB (2006b), Tz. 46 f. (zumindest derzeit) eine einheitliche, ähnlich der in SFAS 157 normierten, Bewertungshierarchie zur Fair Value-Ermittlung innerhalb der IFRS als zielführend zu erachten.
Vgl. auch Kormaier (2006), S. 385.
Vgl. ZÜlch (2004), S. 213. Dies zeigt sich auch an dem vergleichsweise geringen Fortschritt der europäischen Harmonisierungsbestrebung hin zu einheitlichen Bewertungsstandards, vgl. Mcparland/Adair/Mcgreal (2002), S. 140.
Vgl. auch Kormaier (2006), S. 385.
Vgl. IVSC (2006b), S. 1.
So haben Hirst/ Koonce/ Simko (1995), S. 340 in ihrer Untersuchung 291 MBA-Studenten befragt, welche vier Rechnungslegungs-und zwei Finanzierungskurse vollendet hatten. Ähnlich erfolgte die Auswahl bei Hirst/Koonce/Miller (1999), S. 107. Aus diesen Gründen scheinen Studenten mit dem Schwerpunkt Rechnungslegung im Hauptstudium, denen die qualitativen Anforderungen der IFRS ein Begriff sind und die gleichfalls auch Kenntnisse der Finanzierungstheorie zur Beurteilung des DCF-Verfahrens aufweisen, geeignete Untersuchungsteilnehmer zu sein.
Vgl. Ashton/ Kramer (1980), S. 4 f., die zur Sicherstellung der notwendigen Kenntnisse für ihre Untersuchung Studenten aus einem 15wöchigen Rechnungslegungskurs wählten. A.A. Bonse (2004), S. 87 m.w.N. (vgl. auch Teil III Kapitel 1.2, Fn. 928). Das Entscheidungsverhalten untersuchende Studien haben eine beachtliche Anzahl von Gemeinsamkeiten von Entscheidungen und dem zu Grunde liegenden Entscheidungsverhalten zwischen Studenten und Nicht-Studenten festgestellt, vgl. Ashton/Kramer (1980), S. 1 ff. So suggestieren Zelditch/Evan, dass die Studenten für die Verhaltensforscher wie Fruchtfliegen für den Genetiker sind: “The analogy bears extension. The geneticist finds the fruit-fly a strategic and convenient research subject because the relevant process is run through so rapidly, there are so many replicates, and they are so readily confined and observed. But what is so important about the fruit-fly is that its genetic process is not fundamentally different from the human genetic process. Neither its size nor its structure is correlated with the process investigated”, Zelditch/Evan (1962), S. 59.
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(2007). Ergebnisinterpretation und Implikationen. In: Immobilienbewertung im Kontext der IFRS. Gabler. https://doi.org/10.1007/978-3-8350-5555-1_11
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