Zusammenfassung
Sie sehen aus wie ein Immobilie, aber sie sind nicht wie eine Immobilie – Hotels sind „anders“! Ein Hotel ist die einzige Nutzungsart, die täglich neu vermietet werden muss. Hotels werden auch als „Beherbergungsbetriebe“ bezeichnet bzw. unter diese subsumiert. Das Beherbergungs- und Gaststättengewerbe wiederum wird zusammenfassend als „Gastgewerbe“ charakterisiert. Der Teilbegriff „Betrieb“ macht den starken Unternehmensbezug der Immobilie deutlich, die ohne einen „guten“ Betreiber faktisch wertlos ist.
Für die Unterstützung bei der Aktualisierung des Kap. 2 danken wir Lukas Hochedlinger.
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- 1.
Vgl. auch: EVS 2016 („Blue Book“), EVGN 2, 3.5.1., S. 98: „Properties Normally Valued on the Basis of Their Trading Potential… (bspw.) hotels.“ sowie RICS Valuation – Global Standards 2017 („Red Book“), VPGA 4 Valuation of individual trade related properties, S. 102 ff. Auch wird die Bezeichnung „active property assets“ im Gegensatz zu „passive property assets“ teilweise verwendet.
- 2.
Anmerkung: Gem. Daten des Bundesamt für Statistik (Zeitraum 2007 bis 2016) ergibt sich bei der Relation von Betten zu Hotels eine Steigerung von 48,9 im Jahr 2007 auf 70,3 im Jahr 2016.
- 3.
USP – Unique Selling Proposition.
- 4.
Anmerkung: Nationale Tourismusorganisation (NTO) und Destinations Marketing Organisationen (DMO).
- 5.
REIT – Real Estate Investment Trust.
- 6.
- 7.
Vgl. RICS Valuation Group, 01.03.2004, S. 2, § 2.3: Value in isolation is entirely hypothetical. Vgl. Scott 2000, S. 598: Bricks and Mortar Valuations are a hypothetical exercise.
- 8.
Vgl. Zitelmann 2000: Regionale Standortattraktivität ist definiert durch „Lage, Lage, Lage“ – die drei entscheidenden Gründe, die Conrad Hilton in den 1920er-Jahren zusammenfasste.
- 9.
Anmerkung des Autors: SWOT ist die Abkürzung für Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats.
- 10.
ÖPNV – Öffentlicher Personennahverkehr.
- 11.
RoE – Return on Equity.
- 12.
Anmerkung: Insbesondere beim Ertragswert ist die Anpassungsnotwendigkeit im Regelfall geringer, da (aktuelle) Marktdaten in die Bewertung eingeflossen sind.
- 13.
- 14.
Vgl. OLG Entscheidung, München, 15 U 6379/97, 21. Mai 2000: Zur Anwendbarkeit des indirekten Vergleichs.
- 15.
Anmerkung des Autors: Das Mandarin-Oriental-Bangkok gilt seit Jahren als das beste Hotel der Welt (Angabe der Zeitschrift Institutional-Investor – 10-malige Auszeichnung als bestes Hotel der Welt).
- 16.
Vgl. BGH Entscheidung, XII ZR 150/97, 28. April 1999 zur Herleitung von gastgewerblichen Pachten in Streitfällen gem. § 138 BGB (Sittenwidrige Rechtsgeschäfte).
- 17.
Anmerkung des Autors: Verhältnis des Verkaufspreises (Sale Price) und den Netto-Einnahmen pro Zimmer p. a. (Gross Room Revenue).
- 18.
Vgl. LG Entscheidung, Kempten, 4 T 2605/97, 28. April 1998: Bewertung von Hotelgrundstücken zur Ermittlung des Verkehrswertes.
- 19.
Anmerkung des Autors: IBFC entspricht weitgehend dem Betriebsergebnis I nach SKR 70, also dem Überschuss vor Mieten/Pachten, Leasing, Zinsen, Instandhaltung und AfA.
- 20.
Anmerkung des Autors: Die ARR werden oft auch als Average Daily Rate, ADR, oder Average Achieved Room Rate, AARR, bezeichnet.
- 21.
Anmerkung des Autors: Listenpreise gemäß Preisangabenverordnung (PAngV), Average Published Tariffs, Advertised Tariffs, also der Richtpreis, wenn ein Kunde direkt im Hotel nachfragt, ohne einen speziellen Tarif zu verlangen.
- 22.
Anmerkung des Autors: Der RevPAR wird oft auch als „Average Daily Room Yield“ oder „Room Yield“ bezeichnet.
- 23.
Anmerkung: Gute Benchmarks zu Vertriebsvergleichen der Hotellerie bieten bspw. Treugast, dwif sowie BBG Consulting.
- 24.
RICS: „FMOP is capitalised at an appropriate rate of return reflecting the risk and rewards of the property and its trading potential. Evidence of relevant comparable market transactions should be analysed and applied.“
- 25.
Zur Differenzierung vgl. GIF Renditedefinitionen.
- 26.
Anmerkung des Autors: Wertänderungsrendite und Netto-Cashflow-Rendite ergeben den Total Return, auch: Total Property Yield, der Hotelinvestition. Der Total Return ist also die Gesamtkapitalverzinsung i. S. der internen Verzinsung der Investition (Internal Rate of Return, IRR).
- 27.
Anmerkung des Autors: Die Einbeziehung der Erwerbsnebenkosten fehlt in diesem Fall allerdings.
- 28.
Anmerkung des Autors: In diesen Fällen wird dann ein subjektiver Wert (Worth) und kein Verkehrswert (Market Value) ermittelt.
- 29.
LIBOR = London Inter-Bank Offered Rate.
- 30.
Anmerkung: Da auf die Objektebene abgestellt wird, sollte auf einen Gewichtung ausgehend von der Kapitalstruktur zu Marktwerten der Peer-Group (Quelle bspw. Bloomberg) wie bei Unternehmensbewertungen üblich verzichtet werden.
- 31.
Vgl. BGH Entscheidung, XII ZR 150/97, 28. April 1999.
- 32.
Anmerkung: Das in der Immobilie „schlummernde“ Entwicklungspotenzial muss auch bei gegenwärtig Ertrag produzierenden Objekten erkannt und berücksichtig werden. Letztlich gilt es, den höchsten Wert als Verkehrswert zu ermitteln.
- 33.
Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschluss, 4 B 69/95, 16. Januar 1996.
- 34.
Anmerkung des Autors: Das Netto-Betriebsergebnis wird neben dem bereits eingeführten Begriff NOP in diesem Zusammenhang auch als: Net Operating Income, Net Income to Owner, Adjusted GOP to Owner, Net Income before Recapture bzw. Net Income before Depreciation & Debt Service bezeichnet.
- 35.
VOFI – Vollständiger Finanzplan.
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Bienert, S. (2018). Bewertung von Hotelgrundstücken unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. In: Bienert, S., Wagner, K. (eds) Bewertung von Spezialimmobilien. Springer Gabler, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-8349-4738-3_13
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DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-8349-4738-3_13
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Publisher Name: Springer Gabler, Wiesbaden
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Online ISBN: 978-3-8349-4738-3
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