Zusammenfassung
Das dänische Mietrecht war von Beginn an zahlreichen Änderungen unterworfen. Gesetze über Mietwohnungen und den Gewerbeschutz wurden erstmals 1937 erlassen und damit der Grundstein der mietrechtlichen Gesetzgebung gelegt. Dadurch wurde insb die bislang geltende Vertragsfreiheit und das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. In Reaktion auf den 2. Weltkrieg und den danach herrschenden Wohnungsmangel wurden ab 1939 «temporär» geltende Gesetze eingeführt. Diese sahen ua eine Höchstmiete, die einen «Preisstopp» als Grundlage hatte und eine Erhöhung des Mietzinses nur bei Neuvermietungen ermöglichte, und den Kündigungsschutz, der auf das Vorliegen eines näher umschriebenen Kündigungsgrundes abstellte, vor.
Stand: Juli 2009; veröffentlicht in wobl 2010, 125; Text redigiert von Mag. Andrea Wall
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Refrence
Gesetz Nr 934 vom 7. Dezember 1999 mit späteren Änderungen.
Es gibt im dänischen Recht kein verfassungsrechtliches Rückwirkungsverbot und deshalb kein Hindernis, dem Gesetz auch Wirkung für bestehende Verträge zuzuschreiben.
Gesetz Nr934 vom 20. Dezember 1999 zur Miete für Gewerberäume ua mit späteren Änderungen.
Rechtsverordnung Nr 188 vom 27. Februar 2007 des Gesetzes zur Miete.
Rechtsverordnung Nr 189 vom 27. Februar 2007 zur temporären Regelung der Wohnverhältnisse.
Rechtsverordnung Nr 197 vom 27. Februar 2007 des Gesetzes zur Miete der gemeinnützigen Wohnungen.
Zahlt der Mieter beispielsweise nur für die Nutzung von Strom und Heizung, handelt es sich nicht um eine Gegenleistung für das Nutzungsrecht als solches.
Es kommt vor, dass dem Verkäufer einer Immobilie als Bestandteil des Kaufpreises ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird. Eine solche Vereinbarung unterliegt dem Mietrecht.
Der Begriff Wohnung ist nicht eindeutig definiert, wird jedoch üblicherweise als Räumlichkeit verstanden, in der sich natürliche Personen gewöhnlich aufhalten, dh wohnen, schlafen und essen.
IdR unterliegen landwirtschaftliche Verpachtungen, Angestelltenverhältnisse mit freiem Wohnen und bestimmte Betriebsverpachtungen, bei denen das Entgelt primär für die Nutzung des Inventars, den Goodwill, immaterielle Rechte etc geleistet wird, nicht dem Mietrecht.
Pensionsverhältnisse mit Halbpension sind dagegen umfasst, es bestehen jedoch fließende Grenzen zwischen Pensionsverhältnissen und Hotelaufenthalten.
Die Grundbucheintragung von Sonderrechten kann die Kreditaufnahme des Vermieters erschweren. Deshalb enthält das Mietgesetz eine gesetzliche Rückzugsklausel, wonach die Sonderrechte dem höchstmöglichen Realkredit nachgehen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Das Gewerbemietgesetz enthält keine entsprechende gesetzliche Rückzugsklausel. Die Parteien bestimmen den Rang der Sonderrechte, wobei der bestmögliche vermutet wird.
Für Gewerbemietverträge gilt bei Vertragsabschluss vor dem 1. Januar 2000 die Hervorhebungsanforderung und Vertragsabschluss vor 1993 zusätzlich die Autorisierungsanforderung; dazu sogleich.
Synonym wird der Begriff Verbesserung verwendet.
Die Berechnung der Modernisierungsausgaben ist auch für die Möglichkeit, den Mietzins nach den Regeln über umfassend modernisierte Mietverhältnisse zu berechnen, von Bedeutung (dazu unten D.III.2.).
Bei Abtretung von einer natürlichen oder juristischen Person mit unbeschränkter Haftung an eine Gesellschaft oder Aktiengesellschaft gelten besondere Regeln, falls die Kapitalgrundlage der Gesellschaft mit beschränkter Haftung schlechter ist als die der natürlichen Person oder Gesellschaft mit unbeschränkter Haftung. Die Bestimmungen des Gewerbemietgesetzes über die Abtretung — wie die Möglichkeit des Vermieters, sich der Abtretung zu widersetzen — finden keine Anwendung, wenn die Abtretung durch Übertragung von Aktien oder Anteilen an eine vermietende Gesellschaft erfolgt. Ein Widerspruchsrecht des Vermieters muss ausdrücklich vereinbart werden.
Es ist lediglich ein Tausch zwischen A und B möglich, ein Dreieckstausch muss hingegen vom Vermieter nicht geduldet werden.
Die Anzahl der Einzelzimmer, die Wohnzwecken dienen, ist ohne Bedeutung.
Die Einführung des Gewerbemietgesetzes bedeutete eine erhebliche Erleichterung der Beweisführung. Früher war die Vorlage von Informationen zu konkreten Vergleichsmietzinsen das einzige Beweismittel. Dies hatte zur Folge, dass es besonders schwer war, Anpassungen in jenen Fällen anzukündigen, für die es keine unmittelbare Vergleichsgrundlage gab, zB bei Mietverträgen in Geschäftszentren.
Neubauten oder größere Zubauten an der Immobilie können durch den dadurch deutlich erhöhten Immobilienwert eine wesentliche Erhöhung der auf der Immobilie lastenden Steuern und Abgaben verursachen. In diesen Fällen kann der Mieter eine unangenehme Zusatzrechnung erhalten, da eine solche Steigerung dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags normalerweise nicht bekannt war.
Die Rendite entspricht 7% der öffentlichen Immobilienwertermittlung im Jahr 1973. Für Immobilien, die nach 1963 erbaut wurden, ist es jedoch möglich, die Rendite als angemessene Leistung auf übliche langfristige Realkredite sowie auf 8 % bis 14 % des verbleibenden Teils der angemessenen Bausumme, dh des «Eigenkapitals» des Vermieters, zu berechnen. Insb für ältere Immobilien bewirken die Regeln üblicherweise, dass die Miete relativ niedrig bleibt.
Besondere Probleme können entstehen, wenn einzelne Mietverhältnisse eine höhere als die kostenbestimmte Miete einbringen. Es stellt sich dann die Frage, ob die Mehrmiete erst «verbraucht» werden muss, um eine kostenbestimmte Mieterhöhung ankündigen zu können.
Die Anzahl der Einzelzimmer und der Gewerbeeinheiten sind daher ohne Bedeutung.
In die Schadensberechnung fließen ua die Umzugskosten des Mieters, die Wertminderung des Inventars uä infolge des Umzugs, ein Betriebsunterbrechungsschaden während eines normalen Umzugszeitraumes sowie die angemessenen Kosten des Mieters für sachkundigen Beistand und andere angemessene Ausgaben, die auf die Kündigung zurückzuführen sind, ein. Dagegen müssen die Kosten für den Einzug in das neue Mietobjekt nicht erstattet werden.
Das genauere Prozedere zur Durchführung einer Bedingungsänderung und deren eventuelle Aufhebung kann hier nicht näher beschrieben werden.
Das Amt kann allerdings die Zulässigkeit der Höhe bereits erfüllter Kosten nicht überprüfen, sondern nur Stellung dazu nehmen, wer die Kosten zu tragen hat.
Manche Gemeinden teilen sich jedoch ein Mieteinigungsamt mit anderen Gemeinden.
Des Weiteren gibt es für regulierte Mietverträge die Möglichkeit, auf Rechnung des Vermieters die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten durchzuführen.
Es kann freilich nicht geleugnet werden, dass eine freiere Mietzinsbildung den Anstieg öffentlicher Förderungen (zB Mietbehilfen) zur Folge haben könnte. Dies erklärt auch die politische Zurückhaltung gegenüber tiefgreifenden Reformen. ME ist es allerdings kontraproduktiv, die Sozialpolitik gegen die Mietgesetzgebung auszuspielen.
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Rohde, C. (2011). Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick. In: Oberhammer, P., Kletečka, A., Wall, A. (eds) Soziales Mietrecht in Europa. Springer, Vienna. https://doi.org/10.1007/978-3-7091-0192-6_1
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