Gewerbe- und Wohnimmobilien

Zusammenfassung

Bei Shopping Centers müssen Sie den Einfluß der folgenden 5 Zukunftstrends beachten:

• 1. Inflation Nach einer Studie des Urban Land Institute (ULI) stiegen die Netto-Mieteinnahmen von 1978 bis 1981 bei großen Shopping Mails um 15 % und bei kleineren Shopping Centers (Neighborhood Shopping Centers) um 20 %. Im gleichen Zeitraum stieg jedoch der Lebenshaltungskosten-Index in den USA, der CPI, um 32%. Die Mieten hielten also nicht Schritt mit der Inflation.

  Zwar ist z. Zt. die Inflationsmentalität etwas eingedämmt, aber das wird sich sicherlich wieder ändern. Für Sie sind deshalb Shopping Centers nur akzeptabel, wenn ausnahmslos alle Mietverträge Inflationsklauseln haben. Bei Shopping Centers bieten sich dafür die „Percentage Rents“ an, also Mietverträge mit einem Fixum und einer prozentualen Umsatzbeteiligung. Dabei sollte auch das Fixum an den Lebenshaltungs-Index gekoppelt sein, denn die Umsatzrenditen sind nur „Hoffnungen und Aussichten“. Fest rechnen können Sie nur mit dem Fixum und der Basismiete. Wenn diese Basismiete nicht an die Inflation angepaßt wird, dann werden Ihre Einkünfte bald nicht mehr zur Deckung des Schuldendienstes ausreichen, denn die Kreditkosten werden in jedem Falle steigen.