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Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

  • Everhard Holtmann
  • Rainer Schaefer

Zusammenfassung

Das Wohnen gehört zu den existentiellen Bedürfnissen, den “basic needs”, die die Bedürfnisforschung als notwendige Voraussetzung eines menschenwürdigen Lebens ansieht. Das Bedürfnis als solches ist nicht substituierbar. Die Art der Bedürfnisbefriedigung bestimmt jedoch der Stand der kulturellen und gesellschaftlichen Entwicklung. Die Ansprüche an eine Wohnung sind abhängig von den Lebensbezügen und Gewohnheiten der Wohnenden. So sind in der Bundesrepublik die Anforderungen an die Wohnstandards seit der Wiederaufbauphase in den 50er Jahren parallel zum allgemeinen Anstieg des Wohlstandsniveaus stetig gewachsen. Besonders deutlich wird dies bei der pro Person durchschnittlich vorhandenen Wohnflä17.

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Literatur

  1. 17.
    Die pro Kopf verfügbare Wohnfläche wuchs allein zwischen 1968 und 1987 von 23,5 qm auf 35,5 qm (WISTA 3/1991, S.169) — das bedeutet bezogen auf die Bevölkerungszahl der Bundesrepublik einen Mehrbedarf von über 30 Millionen qm pro Jahr!Google Scholar
  2. 18.
    Ausführlich zu den Besonderheiten des Gutes „Wohnen“ und des Wohnungsmarktes vgl. HEUER 1985, S.39–57.Google Scholar
  3. 19.
    So z.B. die Abschreibungsmöglichkeiten nach §7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) von 1951 bzw. seit 1986 nach §10e EStG.Google Scholar
  4. 20.
    Die wichtigsten Bestimmungen wurden 1974 im „Gesetz zur Regelung der Miethöhe“ (MHG) und im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (2. WKSchG) zusammengefaßt. Sie banden Mieterhöhungen bzw. Kündigungen an bestimmte Voraussetzungen (ortsübliche Vergleichsmiete bzw. Eigenbedarf).Google Scholar
  5. 21.
    Das Wohnungseigentumsgesetz wurde bereits 1951 verabschiedet. Dennoch begann sich die in der Bundesrepublik neue Wohnform erst in den 60er Jahren allmählich als Alternative zur Mietwohnung bzw. zum Eigenheim durchzusetzen (vgl. BRECH 1981, S.116; LUNDQVIST 1986, S.139). 1971–1973 war der Anteil der Eigentumswohnungen in neu erstellten Wohngebäuden am höchsten (HEUER 1985, S.154). Eigentumswohnungen wurden bereits damals vor allem von Kapitalanlegern gekauft.Google Scholar
  6. 22.
    Vgl. dazu HEUER 1985, S.225 f., BECKER 1981, S.66.Google Scholar
  7. 23.
    Vgl. das „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen“. Das damals viel diskutierte Gesetz (Einführung von Staffel-und Zeitmietverträgen, Neugestaltung der Mietspiegelfestsetzungen) führte aber zunächst weder zu den befürchteten negativen Auswirkungen (massive Mieterhöhungen) noch zu den intendierten positiven (deutlicher Anstieg der Wohnungsbauinvestitionen).Google Scholar
  8. 24.
    Die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit war außerdem wesentlich vom Skandal um die „Neue Heimat“ beeinflußt.Google Scholar
  9. 25.
    Die Mieten in diesen Siedlungen waren meist nur durch massive Nachsubventionierung unter 10.- DM pro qm zu halten, und selbst das gelang in vielen Fällen nicht (BT Drucksache 11/2568, S.18; S.54ff.). Ursache dieser Verteuerung waren neben dem degressiven Fördermodus und den gestiegenen Baukosten die immer häufiger erforderlichen Betonsanierungen, die die Kapitalreserven der Wohnungsunternehmen angriffen (WBG GESCHÄFTSBERICHT 1984, S.6).Google Scholar
  10. 26.
    Neben den partiellen Leerständen in den Großsiedlungen der 70er Jahre (1984: 3,2% aller Wohnungen in Großsiedlungen, BT 11/2568, S.62 f.) gab es einige weitere Indikatoren: eine Abnahme der Warteschlangen bei den Wohnungsämtern (in Nürnberg sank die Zahl der heim Wohnungsamt gemeldeten Wohnungssuchenden von 1982 bis 1984 um 16,5%; die Zahl war damit allerdings noch immer höher als 1979) und eine vorübergehende Stagnation der Mietpreise (STAT. JB NÜRNBERG 1987, S.93). 1985 war bereits wieder ein leichter Anstieg der Wohnungssuchenden festzustellen; vgl. WARTESCHLANGEN-ANALYSE 1988)Google Scholar
  11. 27.
    Diese Tatsache wurde bereits im 19. Jahrhundert von dem Statistiker Schwabe festgestellt. Das sogenannte Schwahesche Gesetz: „Je ärmer jemand ist, desto größer ist die Summe, die er im Verhältnis zu seinem Einkommen für Wohnungsmiete verausgaben muß“ besitzt nach wie vor Gültigkeit. Aktuelle Zahlen der Volkszählung hierzu in WISTA 4/1990, S.269. Die durchschnittlichen Mietbelastungsquoten schwanken danach zwischen 40 Prozent bei einem Haushaltsnettoeinkommen unter DM 1.200 und 11 Prozent bei einem Nettoeinkommen über DM 5.000 (vgl. Tab. A.2 im Anhang).Google Scholar
  12. 28.
    So bezeichnet eine vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau herausgegebene Veröffentlichung die damaligen Leerstandsquoten als „politisch teilweise spektakulär überbewertet“ (WOHNUNGSPOLITIK NACH DEM 2. WELTKRIEG 1990, S.254).Google Scholar
  13. 29.
    Zu dieser Problematik vgl. KILLISCH/GÜTTER/RUF 1989.Google Scholar
  14. 30.
    Zur Entwicklung der Gentrificationtheorie vgl. BLASIUS/DANGSCHAT 1990, S.11–31.Google Scholar
  15. 31.
    Dieser mit einer sehr positiven Konnotation versehene Begriff wurde aus der amerikanischen Gentrificationforschung übernommen, die den Aufwertungsprozeß — anders als die bundesrepublikanische Forschung — meist aus Gründen der Stadtentwicklung begrüßt.Google Scholar
  16. 32.
    Die Bindungen erlöschen nach Rückzahlung der Darlehen hei planmäßiger Tilgung (nach §I5 WoBindG) bzw. nach Ablauf einer Nachwirkungsfrist (von 8 Jahren bzw. seit 1990 von 10 Jahren) bei vorzeitiger Tilgung der Fördermittel (nach §§l6 und 17 WoBindG).Google Scholar
  17. 33.
    Die Bevölkerungszahlen in der Bundesrepublik gingen zwischen 1974 und 1979 sowie zwischen 1981 und 1985 leicht zurück (um etwa 1% in 5 Jahren). Gleichzeitig nahm aber die Zahl der Haushalte zu: 1981 wurden noch 25,1 Mio. Haushalte registriert, 1985 bereits 26,4 Mio. (das ist eine Zunahme von etwa 5%). Von 1979 bis 1988 wuchs die Zahl der Haushalte um 12 Prozent (vgl. STAT. JB GEM. und STAT. JB BRD).Google Scholar
  18. 34.
    So wurden die Kappungsgrenzen bei Neuvermietungen von 30 auf 20 Prozent gesenkt, sofern die Miete bereits über 8 DM/qm liegt.Google Scholar
  19. Di.
    e beschriebenen Problemlagen konzentrieren sich in bestimmten großstädtischen Kommunen. Betroffen ist auch die Stadt Nürnberg, die hier als Fallstudie dient. Zunächst sind die Besonderheiten des lokalen Wohnungsmarktes zu beschreiben.Google Scholar
  20. 35.
    Die im folgenden genannten Zahlen sind, sofern keine anderen Quellen ausdrücklich angegeben werden, den Veröffentlichungen des Amtes für Stadtforschung und Statistik der Stadt Nürnberg entnommen: Statistische Jahrbücher (STAT. JB NÜRNBERG), STATISTISCHE NACHRICHTEN (vierteljährlich), NÜRNBERGER STATISTIK AKTUELL (monatlich).Google Scholar
  21. 36.
    Die Bevölkerungsdichte steigt in der Regel mit der Größe der Stadt. Die Bevölkerungsdichte Nürnbergs liegt dennoch über dem Durchschnitt aller deutschen Städte, die über 500.000 Einwohner haben (STAT. JB GEM. 1992).Google Scholar
  22. 37.
    Die Industrieregion mit über 1,2 Mio. Einwohnern umfaßt einige Randgebiete, die nicht zum Verdichtungsraum gehören. Dagegen sind auch Gemeinden aus den Regierungsbezirken Oberfranken und Oberpfalz Teil des Verdichtungsraums, der die tatsächlichen wirtschaftlichen und demographischen Verflechtungen berücksichtigt (festgelegt im Landesentwicklungsprogramm Bayern vom 10.3.1976).Google Scholar
  23. 38.
    -1987 verlor Nürnberg 23.484 Einwohner an die Region und gewann 20.758 durch Zuwanderung aus der Region. 1988–1990 verlor die Stadt bei einer ähnlich hohen intraregionalen Zuwanderung (20.410) 25.748 Einwohner an die anderen Gemeinden des Ballungsraumes. Der negative Wanderungssaldo lag allerdings Ende der 70er Jahre noch deutlich höher.Google Scholar
  24. 39.
    Die folgenden Angaben zur Wirtschaftskraft Nürnbergs beziehen sich auf einen Vergleich der ökonomischen Meßzahlen der 13 größten bundesdeutschen Städte (vgl. MÜLLER/SCHIRNER 1991). Bei den als Komponenten der Wirtschaftskraft ausgewählten Indikatoren nimmt Nürnberg mit Ausnahme der negativen Abweichung bei der Arbeitsplatzproduktivität und der positiven Abweichung hei der Erwerbsquote einen mittleren Rang ein (zwischen Platz 7 und 9).Google Scholar
  25. 40.
    Die Wirtschaftsbevölkerung ist definiert als Bevölkerung plus zweifacher Pendlerüberschuß. Sie ist ein Indikator für die Fähigkeit einer Stadt, das Arbeitskräftepotential einer Region auszuschöpfen.Google Scholar
  26. 41.
    Dies entspricht in etwa dem Durchschnittswert aller deutschen Städte zwischen 200.000 und 500.000 Einwohner (57%). Angaben nach: STATISTISCHES BUNDESAMT 1990, S.69.Google Scholar
  27. 42.
    Die tatsächliche Zahl der Zweipersonenhaushalte ist noch höher, da Alleinerziehende (insgesamt 2,5 Prozent aller Nürnberger Haushalte) in den Auswertungen des Statistischen Amtes als eigene Kategorie geführt werden. Von ihnen sind drei Viertel Zweipersonenhaushalte. Nach der WOHNUNGS- UND HAUSHALTSERHEBUNG 1991 (S. 2) waren in Nürnberg 33 Prozent Zwei-, 41 Prozent Einpersonenhaushalte.Google Scholar
  28. 43.
    Vgl. RAHMENPLAN WOI-INEN 1992, S.8. Der Wohnungsfehlbestand fällt unter Nichtberücksichtigung von Freizeitwohnungen und Wohnungen mit vollständiger Wohnheimnutzung und unter Einbeziehung der Bevölkerung mit Nebenwohnsitz in Nürnberg noch wesentlich höher aus.Google Scholar
  29. 44.
    Sowohl dem durchschnittlichen Anteil aller Städte über 50.000 Einwohner wie dem Durchschnitt der Städte zwischen 200.000 und 1.000.000 Einwohner (vgl. DST 8/1992, S.612ff.).Google Scholar
  30. 45.
    So in Hamburg, Essen, Düsseldorf, Hannover und Mannheim. Deutlich niedrigere Abgänge als Nürnberg hatten Berlin, München, Köln und Frankfurt (DST 8/1992, S.615.).Google Scholar
  31. 46.
    Als Altbau gelten alle vor 1949 erstellten Wohnungen. Dies war 1987 noch knapp ein Drittel aller Mehrfamilienhäuser in Nürnberg.Google Scholar
  32. 47.
    wurden nur noch 73 freifinanzierte Mietwohnungen in Nürnberg fertiggestellt. Auch in den beiden folgenden Jahren lagen die Fertigstellungsraten unter 150 und stiegen dann wieder leicht an (1991: 210; WOHNUNGSBERICHT 1991, Tab. WS 1–2).Google Scholar
  33. 48.
    In den meisten der 12 Großstädte in den alten Bundesländern mit über 500.000 Einwohnern sind die Durchschnittsmieten nach wie vor deutlich höher. Lediglich die Ruhrgebietsstädte Essen, Dortmund und Duisburg haben ein etwas günstigeres Mietniveau, Bremen und Hannover ein etwa vergleichbares.Google Scholar
  34. 49.
    Lediglich Stuttgart weist mit 23 Prozent einen höheren Anteil auf. In Hamburg, Hannover, Dortmund, Frankfurt und München waren 1987 noch weniger als 20 Prozent aller Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt (Angaben nach RAHMENPLAN WOHNEN 1992, S.3a).Google Scholar
  35. 50.
    SCHAAR 1992, S.695–708. Die Zahlen gelten für das Jahr 1991.Google Scholar
  36. 51.
    Die Abgeschlossenheitsbescheinigungen sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz Voraussetzung für eine spätere Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Die Umwandlungen selbst sind statistisch nicht erfaßbar.Google Scholar
  37. 52.
    waren es noch 62 Bescheinigungen, die 333 WE betrafen. Bis 1989 hatte die Zahl der als abgeschlossen erklärten Wohneinheiten immer über 1.000 jährlich betragen (WOHNUNGSBERICHT 1991, S.30).Google Scholar
  38. 53.
    KILLISCH/GÜTTER/RUF (1989, S.60ff.) und WIESSNER (1988, S.32) veranschlagen die Mietsteigerungen auf über 50 Prozent. WIESSNER verweist darauf, daß sich die Wohnungsausstattung zwar verbessert habe, die neuen Wohnungen aber meist kleiner seien als die früheren.Google Scholar
  39. 54.
    Bei der Ausstattung mit Einzelöfen ist ein ausgeprägtes Nord-Süd-Gefälle zu beobachten. Bayern hat mit 33 Prozent den höchsten Anteil an Wohnungen ohne Sammelheizung, gefolgt von Baden-Württemberg mit 30 Prozent. In den norddeutschen Bundesländern haben dagegen durchweg mehr als drei Viertel aller Wohnungen Sammelheizung. Dies läßt aus den genannten Gründen eher auf unterschiedliche Heiztraditionen schließen als auf einen Modernisierungsstau im Süden.Google Scholar

Copyright information

© Springer Fachmedien Wiesbaden 1996

Authors and Affiliations

  • Everhard Holtmann
    • 1
  • Rainer Schaefer
    • 2
  1. 1.Institut für PolitikwissenschaftMartin-Luther-Universität Halle-WittenbergHalleDeutschland
  2. 2.SonderforschungszentrumUniversität Erlangen-NürnbergNürnbergDeutschland

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