Zusammenfassung
Die sozialräumliche Struktur einer Stadt wird in entscheidendem Maße über den Wohnungsmarkt vermittelt. Der Wohnungsmarkt gehört jedoch zu den Märkten, die seit Anfang des Jahrhunderts im hohen Maße von verschiedenen Formen der Staatsintervention bestimmt werden. Die existentielle Bedeutung der Wohnung für die Lebensgestaltung, die Nichtersetzbarkeit durch andere Güter und die Funktionsunfähigkeit einer rein marktförmig organisierten Wohnungsversorgung dort, wo es um die Bereitstellung von quantitativ und qualitativ angemessenem Wohnraum zu tragbaren Kosten183 für Haushalte mit niedrigen Einkommen geht, begründen diese staatlichen Eingriffe. Gleichwohl ist in der Bundesrepublik der Wohnungsmarkt primär marktwirtschaftlich organisiert. Der Bau und die Bewirtschaftung von Wohnungen wird von privatwirtschaftlichen Trägern nach Renditegesichtspunkten vorgenommen. Auch bei der Herstellung und Verteilung von Wohnraum sind Marktmechanismen nicht außer Kraft gesetzt. So ist für die Versorgung der einzelnen Haushalte mit Wohnraum (wie bei Märkten allgemein üblich) nicht der vorhandene Bedarf, sondern die Zahlungsfähigkeit entscheidend. Ferner ist die Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt auch unter den Bedingungen mietrechtlicher Regelungen durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf den verschiedenen Teilmärkten stark beeinflußt. Durch staatliche Maßnahmen zur Förderung des Neubaus von Wohnungen und Eingriffe in die Vertrags- und Preisgestaltung bei vorhandenem Wohnraum sowie durch die Gewährung individueller Mietbeihilfen für Bevölkerungsgruppen mit verringerten „Marktzugangschancen“ ist jedoch der Markt in vielfältiger Weise reguliert.
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Literatur
Was als “angemessen” gilt, ist hinsichtlich konkreter Zielwerte und Wohnstandards kulturspezifisch und historisch einem Wandel unterworfen. Seit über hundert Jahren wird auch eine Debatte darüber geführt, was als noch “angemessene” Wohnkostenbelastung gelten soll. Mit steigendem Wohlstandsniveau hat sich dieser Wert nach oben verschoben. Derzeit gilt eine Mietbelastung von rund 25% als “angemessen”.
Barbara Erbslöh und Michael Krummacher: Wohnen im Überfluß. Bochum 1997, S. 99.
Versorgungsdefizite betreffen vor allem untere Einkommensgruppen, insbesondere Alleinerziehende, kinderreiche Familien und nicht-deutsche Haushalte. Siehe dazu Rudi Ulbrich: Wohnungsversorgung, in: Harmut Häußermann (Hg.): Großstadt. Opladen 1998; ders.: Wohnungsversorgung in der Bundesrepublik Deutschland, in: Aus Politik und Zeitgeschichte. Beilage zur Wochenzeitung das Parlament, B 8–9, 1993; Barbara Erbslöh und Michael Krummacher (1997), a.a.O.
Armin Hentschel: Es wird gegessen, was auf den Tisch kommt. Oder: Was ist bedarfsgerechter Wohnungsbau? in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 7 (1998)
Maximal 2 bis 3% des Gesamtwohnungsbestandes kamen in der Bundesrepublik Deutschland jährlich durch Neubau hinzu; vgl. Jürgen H.B. Heuer: Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, Frankfurt a.M. 1985, S. 44.
Mietpreisrechtliche Regelungen, die bei Neuvermietungen hohe Mieterhöhungen zulassen, schränken vor allem bei wenig zahlungskräftigen Haushalten die Mobilität ein und tragen damit zur Segmentierung des Wohnungsmarktes bei.
Die Abgrenzung von städtischen Teilmärkten ist empirisch sehr schwierig. Vgl. Armin Hentschel: Gutachten. Geringes Angebot und Teilmarktproblematik im Sinne des § 5 WiStG., in: MieterMagazin 9 (1998) u. 12 (1998). Zum Konzept des segmentierten Wohnungsmarktes vgl. Herbert Glasauer, Detlev Ipsen und Vera Lasch: Markt und Raum. Die Verteilungswirkungen wohnungspolititscher Subventionsformen im städtischen Raum. Frankfurt-Main, New York 1986; Detlev Ipsen: Segregation, Mobilität und die Chancen auf dem Wohnungsmarkt. Eine empirische Untersuchung in Mannheim, in: Volker Roscher (Hg): Wohnen. Hamburg 1983; Helmut Westphal: Die Filtering-Theorie des Wohnungsmarktes und aktuelle Probleme der Wohnungspolitik, in: Leviathan 6 (1978), S. 536–557
Detlev Ipsen (1983), a.a.O.
MieterMagazin 7 + 8 (1992), 7 + 8 (1994).
Nach dem Einkommenssteuerrecht können Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften verrechnet werden. Von den Mieteinnahmen können neben anderen Kosten wie Schuldzinsen, Instandhaltungs - und (teilweise) Modernisierungskosten, Steuern und Versicherungen auch die Anschafflings - und Herstellungskosten eines Wohngebäudes sukzessive abgesetzt werden. Neben der linearen Abschreibung dieser Kosten, die bei Wohngebäuden auf einen Nutzungszeitraum von 50 Jahren angelegt ist und 2% jährlich beträgt, sind darüberhinausgehende Abschreibungsraten möglich. Die zur Zeit geltenden Regelungen sehen vor, daß in den ersten zehn Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes fast die Hälfte der diesbezüglichen Kosten abgeschrieben werden können (vgl. Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Wochenbericht 10/97). Hinzu kommt, daß Veräußerungsgewinne bei privaten Vermögen (und Wohnungsvermietung gilt in der Regel als private Betätigung) jenseits einer Spekulationsfrist (bis Ende 1998 zwei Jahre, ab 1999 zehn Jahre) nicht versteuert werden müssen. Im Rahmen der Sonderabschreibung für Neubauten, die von 1991 bis Ende 1996 für die neuen Bundesländer einschließlich Berlins Geltung hatten (sog. Fördergebiets-Gesetz), konnten bei der steuerlichen Veranlagung zusätzlich zur linearen Abschreibung in Höhe von 2% jährlich sogar 50% der Herstellungskosten innerhalb der ersten fünf Jahre steuermindernd geltend gemacht werden. Für 1997 und 1998 wurde die Sonderabschreibung auf 25% reduziert.
Eine 1978 durchgeführte empirische Untersuchung über die Investitionsziele im Mietwohnungsbau ergab noch eine Renditeerwartung von rund 4,5% des eingesetzten Eigenkapitals; vgl. Jürgen H.B. Heuer (1985),a.a.O., S. 105. Für die Rendite einer Wohnungsbauinvestition Mitte der 90er Jahre ergaben Modellrechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, daß diese unter Berücksichtigung der steuerrechtlichen Regelungen schon nach drei Jahren den durchschnittlichen Ertrag einer Finanzanlage in Höhe von 7,4% und nach neun Jahren von 11% errcicht. Bei längerer Haltedauer geht die Rendite wieder zurück. Dementsprechend lautet das Fazit: “Die gegenwärtigen steuerlichen Rahmenbedingungen machen es für einkommensstarke Privatanleger mit hoher (Grenz-)Steuerbelastung besonders attraktiv, in den Mietwohnungsbau zu investieren - weniger aus Interesse an langfristiger Vermietung, als vielmehr zur Minderung ihrer Steuerbelastung mit der Option zur späteren (dann steuerunschädlichen) Umwandlung in Geldvermögen.” DIW-Wochenbericht Nr. 10/ 1997, S. 174).
So zeigen Studien von Rudi Ulbrich aus dem Jahre 1982 und 1994 zur Verteilungswirkung von Wohnungsbausubventionen auf fünf Einkommensklassen, daß bei der steuerlichen Förderung der Wohneigentumsbildung rund 50% der Steuerersparnisse auf das oberste Quintil entfielen. Vgl. Rudi Ulbrich: Instrumente der Wohnungsbauförderung. Gutachten im Auftrag der Expertenkommission Wohnungspolitik, Darmstadt 1994, S. 23
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (Hg.): Haus und Wohnung im Spiegel der Statistik 1997/98, Bonn 1997, S. 101.
“In Städten mit mehr als 100 000 Einwohner leben 80% der Ausländer, aber nur 58% der Deutschen”. Michael Krummacher: Zuwanderung, Migration, in: Hartmut Häußermann (Hg.): Großstadt, Soziologische Stichworte, Opladen 1998, S. 322.
Bundesmin. fiir Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (1997), a.a.O., S. 101
Renate Borst: Die zweite Hälfte der Stadt. Suburbanisierung, Gentrifizierung und frauenspezifische Lebenswelten, in: Renate Borst, Stefan Krätke, Margit Mayer, Roland Roth, Fritz Schmoll (Hg.): Das neue Gesicht der Städte, Basel, Boston, Berlin 1990
Sigmar Gude und Michael Häfelinger (TOPOS Stadtforschung), Fritz Schmoll: Nachfragepotentiale für Eigentümer - und Mietwohnungen in Berlin. Gutachten im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Berlin 1998, S. 45. Der entsprechende Anteil belief sich in Hamburg auf 17% und in München auf mehr als 20%. Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie: Stadtentwicklungsplan Wohnen. Werkstattgespräch 29.1.1998, Berlin, S. 20
Günter Fuderholz: Abschied von der Mieterstadt, in: Stadtforum (Journal der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie) Nr. 25, Berlin 1997, S. 14
Investitionsbank Berlin: Tätigkeitsbericht 1998, Berlin 1999
Fast die Hälfte dieser Plattenbauwohnungen konzentrieren sich in drei Großwohnsiedlungen am Stadtrand: in Marzahn, Hellersdorf und Hohenschönhausen. Vgl. Günter Fuderholz (1997), a.a.O.
Dieser Wohnungsbestand verteilt sich je zur Hälfte auf Ost - und Westberlin, wobei er in Ostberlin ein Drittel, in Westberlin rund 15% des jeweiligen Gesamtwohnungsbestandes ausmacht. Zusätzlich zu ihrem eigenen Bestand, werden von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin noch 100 000 andere Wohnungen verwaltet, darunter 60 000 restitutionsbelastete Wohnungen im Ostteil der Stadt. Vgl. Max Welch Guerra: Steuerungspotentiale für die Berliner Wohnungspolitik im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Gutachten, Berlin 1999, S.12.
Der größte Teil der Sozialwohnungen liegt im Westteil der Stadt, wo der entsprechende Anteil am Gesamtwohnungsbestand 21% ausmacht. Im Ostteil der Stadt wurden seit 1991 rund 17 000 Sozialwohnungen neu errichtet, was einem Anteil von lediglich 2,5% am dortigen Gesamtwohnungsbestand entspricht. Für über ein Drittel des Wohnungsbestandes städtischer Gesellschaften und für ein Viertel der genossenschaftlichen Wohnungen in Ostberlin hat jedoch das Land Berlin Belegungsrechte.
Günter Fuderholz (1997), a.a.O. Unter “Altbaubestand” werden die Baujahrgänge bis 1949 zusammengefaßt.
Statistisches Landesamt Berlin: Gebäude - und Wohnungszählung in Berlin-Ost am 30.9.1995, Sonderheft 474, Berlin 1997
Am höchsten ist das Mietpreisniveau in München; danach folgen Frankfurt-Main, Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg (vgl. RDM-Preisspiegel für 1998). Das Berliner Mietpreisniveau entspricht dem der Ruhrgebietsstädte; letztere sind von ihrer wirtschaftlichen Lage her eher mit Berlin vergleichbar als die prosperierenden Ballungsgebiete im süddeutschen Raum.
Nach der Untersuchung von Sigmar Gude und Michael Häfelinger (TOPOS Stadtforschung), Fritz Schmoll (1998), a.a.O., verfügen fast die Hälfte der Mieterhaushalte in Berlin über ein Einkommen, das innerhalb der sehr niedrigen Grenzen des Sozialen Wohnungsbaus liegt.
In den Großstädten des früheren Bundesgebietes lag 1993 die Mietbelastung (Bruttokaltmiete) bei durchschnittlich 24% des Haushaltsnettoeinkommens. Im untersten Einkommensquintil mußten die Haushalte eine Mietbelastung von 37% ohne Einrechnung des Wohngelds und knapp 30% mit Berücksichtigung des Wohngelds tragen. Vgl. Rudi Ulbrich (1998), a.a.O., S. 305. Nach einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung 1996 betrug die durchschnittliche Mietbelastung (Bruttokaltmiete) im Westteil Berlins 25%, im Ostteil (bei geringerer Wohnqualität) 20% der Nettoeinkommen. Ähnlich wie im Durchschnitt der bundesdeutschen Großstädte zahlte das unterste Fünftel der Einkommensschichtung im Westen 37% und im Osten 30% des Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete (vgl. MieterMagazin Nr. 9/1997, S. 17).
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie und Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung des Landes Brandenburg: Raumordnungsbericht 1998, Potsdam 1998, S. 126
Dieter Hanauske: Die Berliner Wohnungspolitik in den 50er und 60er Jahren, Berlin 1993, S. 22, 48.
Bei angespannten Wohnungsmärkten findet im Regelfall seltener ein Wohnungswechsel statt, da dieser, ungeachtet der Transaktionskosten, unter den Bedingungen eines Mietrechts, das bei Neuabschlüssen erhebliche Zuschläge erlaubt, meist zu einer höheren Belastung bei gleicher Wohnqualität führt. Das GEWOS-Institut, das im Auftrag des Senats die Daten für die 1990 und 1992 veröffentlichten Westberliner Mietspiegel erhoben hatte, stellte von 1989 bis 1991 eine Halbierung des Anteils der Neuabschlußmieten an allen erfaßten Mieten und damit der Umzugshäufigkeit fest. Vgl. MieterMagazin 7, 8 (1994).
Diese Angaben beruhen auf einer Auswertung der Vermietungsinserate in groBen Berliner Tageszeitungen durch den Berliner Mieterverein. Vgl. Armin Hentschel: Wohnungsmarkt, Mieten und Hauptstadtplanung, in: Insitut für Soziale Stadtentwicklung (Hg.): Wohnort und Arbeitsplatz Berlin, Berlin 1992. Die Mieten neu abgeschlossener Verträge sind unter den Bedingungen eines Mietrechts, das hohe Zuschläge bei Neuvermietung erlaubt, ein guter Indikator für die Wohnungsmarktlage einer Region.
Vergleiche Kapitel 4
Im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes, das die Privatisierung eines Teils des ehemals kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbestandes in den neuen Bundesländern vorsieht, können jedoch die Lander ab 1995 für bis zu 50% des Wohnungsbestandes, für den Altschuldenhilfe in Anspruch genommen wurde, Vorschriften über Belegungsbindungen erlassen. In Berlin wurde diese Grenze nicht voll ausgeschöpft. Nur für 35% der Wohnungen städtischer Unternehmen und für 25% der Genossenschaftswohnungen wurden zeitlich befristete Bindungen erlassen. Für den Bezug der belegungsgebundenen Wohnungen können in Ostberlin die Einkommensgrenzen des Sozialen Wohnungsbaus nach § 25 II. WoBauG um 30% überschritten werden.
Statistisches Landesamt Berlin: Ergebnisse der Wohnungsfortschreibung, Berlin 1999; Investitionsbank Berlin: Tätigkeitsbericht 1998, Berlin 1999, S.72/73.
Bei der vereinbarten Förderung werden sowohl Förderungshöhe wie Förderungszeitraum zwischen der Wohnungsbau-Kreditanstalt und den einzelnen Bauherren ausgehandelt. Die Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer geförderten Wohnung berechtigen, liegen bis zu 100% über denen des 1. Förderweges. Die Bindungsdauer ist sehr viel kürzer als im 1. Förderweg.
IfS und S.T.E.R.N. 1998 a.a.O., S. 37
Raumordnungsbericht 1998, S. 129–136
Siehe Tabelle 13
Raumordnungsbericht 1998 a.a.O., S. 126
Statistisches Landesamt Berlin: Berliner Statistik (Monatschrift), Nr. 9 (1997), Berlin; Rainer Münz: Metropolen brauchen Zuwanderer, in: Stadtforum Nr. 36, Berlin 1999, S. 14
Rainer Münz (1999), a.a.O., S. 16. Für 1994 vgl. Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr: Senatsbeschluß 976/97 vom 26.8.97 “Eigentumsstrategie Berlin 2000”, Berlin 1997, S. 11
DIW-Wochenbericht 39/1997, S. 707. Die Senatsbauverwaltung schätzt die Situation noch dramatischer ein: Jeder Wegzug habe einen Einnahmeverlust von jährlich 5500 DM aus dem Länderfinanzausgleich und von 15 000 DM an Steuern zur Folge (Ulrich Arndt, Staatssekretär in der Bauverwalung im Tagesspiegel vom 25.9.1999).
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 12
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 14
Im Jahr 1996 umfaßte die Umzugshäufigkeit in der Innenstadt 18% der Einwohner: IfS/S.T.E.R.N.: Soziale Stadtentwicklung, Berlin 1998, S. 32.
Vgl. IfS/S.T.E.R.N. (1998), a.a.O., S. 48
Statistisches Landesamt Berlin: Ergebnisse der Wohnungsfortschreibung
Rainer Münz (1999), a.a.O., S.17
Statistisches Landesamt Berlin: Ergebnisse des Mikrozensus im April 1998
Sigmar Gude und Michael Häfelinger (TOPOS Stadtforschung), Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S. 37, 38
Für den Rückgang dieser Altersgruppe ist nicht nur der Geburtenrückgang, sondern auch die Abwanderung von Familien in das Umland von Einfluß.
Von 1993 bis 1998 stieg der Lebenshaltungsindex um über 12%. Vgl. Statistisches Landesamt Berlin: Preisindex für Lebenshaltung in Berlin im Mai 1998
Vgl. Kapitel 6
Statistisches Landesamt Berlin: Ergebnisse des Mikrozensus im April 1998
Die Einkommensgrenze liegt je nach Haushaltsgröße zwischen 1900 DM monatlich fair einen Einpersonenhaushalt und 4100 DM monatlich für ein Ehepaar mit mehreren Kindern. Vgl. Sigmar Gude und Michael Häfelinger, Fritz Schmoll (1998), a.a.O.,S. 31.
Die Einkommensgrenze für diese Gruppen wurde in der Studie bei 2300 DM monatlich fir einen Einpersonenhaushalt und 4400 DM monatlich für ein Ehepaar mit mehreren Kindern gezogen. Vgl. Sigmar Gude und Michael Häfelinger, Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S. 31.
Besonders bei den Alleinerziehenden, die 140 000 Haushalte umfaßten, gehörten fast drei Viertel zu den “Sozialmietern”. Vgl. Sigmar Gude und Michael Häfelinger, Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S.48, 51
Statitisches Landesamt Berlin: Ergebnisse des Mikrozensus im April 1998
Statistisches Landesamt Berlin: Ergebnisse der Wohnungsfortschreibung. Die Angaben zur Haushaltsanzahl datieren aus dem Mikrozensus im April 1998, die für Ende 1998 umgerechnet wurden. Von April 1998 bis Ende 1998 ging die Bevölkerungszahl in Berlin nochmals um 19 545 Personen zurück. Dividiert durch die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt von 1,9 ergibt sich gegenüber April 1998 ein Rückgang der Haushaltsanzahl um 10 287 Haushalte. Da unter den Abwandernden überdurchschnittlich viele Familien zu vermuten sind, liegt die für Ende 1998 geschätzte Haushaltsanzahl an der unteren Grenze. Der errechnete Überschuß an Wohnungen dürfte deshalb etwas geringer ausfallen.
Unter Berücksichtigung der Wohnungsleerstände in den Berliner Umlandgemeinden, würde sich dieser Prozentsatz sicherlich noch erhöhen. Auf Grund fehlender Zahlen konnte jedoch das Berliner Umland nicht in diese Kalkulation aufgenommen werden.
Der Umfang der nachfragerelevaten Haushalte mit Zweitwohnsitz in Berlin ist schwer zu kalkulieren. Armin Hentschel schätzt in seinem Gutachten zur Frage, ob es in Berlin ein geringes Wohnungsangebot gemäß § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes gibt, den Anteil dieser Haushalte auf 50% aller Nebenwohnsitz-Haushalte. Vgl. Armin Hentschel: Gibt es in Berlin ein geringes Wohnungsangebot gemäß § 5 WiStG? in: MieterMagazin 9/1998, S. 41. Im allgemeinen wird die notwendige Funktionsreserve auf 2 bis 3% des Wohnungsbestandes geschätzt. Bei einem hohen Anteil an sanierungsbedürftigen Altbauten und/oder an (mobilen) Kleinhaushalten in einer Stadtregion sollte die Leerstandsreserve beim höheren Wert liegen (vgl. ebd.).
Von 1990 bis 1993 lag die Umzugshäufigkeit im Wohnungsbestand bei rund 6% jährlich. Vgl. MieterMagazin 7 + 8 (1994), S. 26. Bezogen auf die Einwohner von Gesamtberlin umfaßte die Fluktuation 1996 15%. Vgl. IfS/S.T.E.R.N. (1998) a.a.O., S. 32.
Nach dem Miethöhe-Gesetz kann sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung entweder auf den Mietspiegel, ein Gutachten eines Sachverständigen oder auf die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen beziehen.
Brutto-Kaltmieten umfassen alle sog. kalten Betriebskosten (auBer die Kosten für Sammelheizung und Warmwasser).
Der Tagesspiegel vom 23.8.99
Die Angaben basieren auf der Auswertung der Daten aus den Mietspiegeln für Westberlin 1992 und 1994.
Vergleiche Kapitel 4 mit den entsprechenden RDM-Angaben
Sigmar Gude und Michael Häfelinger (TOPOS Stadtforschung): Sozialstruktur und Mietentwicklung im Erhaltungsgebiet Luisenstadt (SO 36), Berlin 1998
Nur knapp 60% der Wohnungen verfügen über einen Vollstandard. Nicht nur deutsche, sondern auch genauso viele türkische Hauhalte wollen das Gebiet verlassen. Vgl. Sigmar Gude und Michael Häfelinger (1998), a.a.O., S. 17, 15.
Die Einteilung der Wohngebiete in drei Wohnlagen - einfach, mittel und gut - richtet sich an verschiedenen Kriterien aus; dabei spielt die Baudichte, die Ausstattung mit Grün - und Freiflächen, die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und die Qualität des Wohnumfelds eine Rolle. Beim Mietspiegel für Ostberlin 1997 wurde erstmalig auch das “Image” eines Wohngebiets zur Wohnlageneinteilung herangezogen. Mit diesem neu eingeführtem Indikator entwickelt sich das Wohnlagekriterium endgültig zum Sozialstruktur-Indikator.
Die Unterschiede reichen von 0,50 DM/qm bis 3,20 DM/qm. Bei gut ausgestatteten Wohnungen lagen sie um durchschnittlich 1,00 DM/qm, d.h. um 13% über den Mieten vergleichbarer Wohnungen in Westberlin; bei gut ausgestatteten Zwischenkriegsbauten um durchschnittlich 0,80 DM/qm, d.h. 11% über dem Westberliner Niveau.
Dazu zählen Wohnungen mit Sammelheizung oder Bad und mit Innentoilette.
Der Bezirk Prenzlauer Berg wird fast vollständig, Friedrichshain im südlichen Bereich und Mitte im nördlichen Teil zur einfachen Wohnlage gezählt.
Sigmar Gude, Andrea Becker und Michael Häfelinger (TOPOS Stadtforschung): Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Erhaltungsgebieten Prenzlauer Berg, Berlin 1999, S. 20, 23.
Dies hat sich mittlerweile geändert: im früheren Bundesgebiet übersteigen seit 1996 die Altbaumieten das Mietpreisniveau der Sozialwohnungen. Vgl. Rudi Ulbrich (1998), a.a.O., S. 302.
Für die östlichen Bezirke, wo diese Substandardwohnungen noch in gröBerem Umfang vorhanden sind als im Westteil der Stadt, weist der Mietspiegel von 1999 für diesen Wohnungstyp (mit Innen-WC) eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 5,30 DM/qm aus. Mit den sog. kalten Betriebskosten von durchschnittlich 2,70 in Ostberlin ergibt sich eine Bruttokaltmiete, die um die 8,00 DM/qm schwankt. In Prenzlauer Berg lag die Bruttokaltmiete bei diesem Wohnungstyp 1999 bei 7,70 DM/qm. Vgl. Sigmar Gude, Andrea Becker und Michael Häfelinger (1999), a.a.O.
Die entsprechenden Nettokaltmieten lagen im Mietspiegel 1998 für Westberlin bei knapp 5,80 DM/qm, im Mietspiegel 1999 fir Ostberlin bei knapp 5,70 DM/qm; in Prenzlauer Berg 1999 bei 8,40 DM/qm bruttokalt. Vgl. Sigmar Gude, Andrea Becker und Michael Häfelinger (1999), a.a.O.
Vgl. Sigmar Gude, Andrea Becker und Michael Häfelinger (1999), a.a.O.
Nach Mietspiegel West 1998 und Mietspiegel Ost 1999 beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete in dieser Kategorie 8,40 DM/qm; die Durchschnittssumme der sog. kalten Betriebskosten wurde dazugezählt.
Siehe dazu Sigmar Gude, Andrea Becker und Michael Häfelinger (1999),a.a.O.
Vgl. Der Tagesspiegel vom 1.7.99; MieterMagazin 7/8 (1999), S. 13
AuBer es wird nachgewiesen, daß eine Versagung der Baugenehmigung wirtschaftlich nicht zumutbar ist.
So konnte erst nach monatelangem Tauziehen zwischen Bezirk und Senat für den Boxhagener Platz in Friedrichshain im März 1999 eine Milieuschutzsatzung und die damit mögliche Einführung von Mietobergrenzen festgelegt werden. Die Mietobergrenze, die allerdings zunächst nur für ein Jahr gelten soll, wurde auf 7,90 DM pro qm festgesetzt. Vgl. MieterMagazin 5/1999; Mieter Magazin 1 + 2/1999; Die Tageszeitung 12.12.98. Eine Landesverordnung, die den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ermöglichen könnte, wurde bisher nicht erlassen.
Die sog. Kostenmiete bei Sozialwohnungen ist je nach Förderjahrgang verschieden. Auch die Art der Förderung spielt bei der Mietentwicklung eine Rolle: Aufwendungshilfen erhöhen die Mieten stärker als Baudarlehen. Die Förderung wird zudem schrittweise abgebaut, sodaB die Mieten sprunghaft steigen.
IfS/S.T.E.R.N. (1998), a.a.O., S. 62
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr: Konzept zum Abbau von Mietungerechtigkeiten, Berlin 1998
Am teuersten mit einer Bruttokaltmiete von 12,40 DM/qm sind Wohnungen, die zwischen 1973 und 1983 entstanden sind; demgegenüber beträgt die Bruttokaltmiete der neuesten Sozialwohnungen mit in der Regel höherer Wohnqualität knapp 11 DM/qm. Am preiswertesten sind die Mieten der Baujahrgänge aus den 50er Jahren.
In den östlichen Bezirken ist das Wohngeld aufgrund einer Sonderregelung höher, sodaß bei gleichem Einkommen erheblich niedrigere Belastungsquoten als im Westen entstehen. Siehe Beispielrechnung in MieterMagazin 1 + 2 (1999), S. 22.
IfS/S.T.E.R.N. (1998), a.a.O., S. 46
Empirica: Überforderte Nachbarschaften-soziale und ökonomische Erosion in Großsiedlungen, Bonn 1998
Je nach Wohnlage liegen die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen bei 8,35 DM/qm bis 9,35 DM/qm. Vgl. Der Tagesspiegel 9.9.1999.
MieterMagazin 12/1998
Siehe dazu: Investitionsbank Berlin (1999), a.a.O., S. 68f.
Zitiert nach: MieterMagazin 10/1993, S. 25. Das EMNID-Institut hatte Anfang 1993 eine durchschnittliche Belastung der Nettoeinkommen durch die Bruttokaltmiete im Westteil der Stadt von 21%, im Ostteil (bei einem insgesamt geringeren Wohnstandard) von 17% ermittelt; die entsprechende Belastung durch die Warmmiete betrug in Westberlin durchschnittlich 25%, in Ostberlin 22% (ebd.).
Stellvertretend für diese Meinung: Günter Fuderholz (1997), a.a.O., S. 12
Die “Wohneigentümerquote” bezeichnet den Anteil von Eigenheimen und von Eigentumswohnungen (in einem Drei - und Mehrfamilienhaus), die vom Eigentümer selbst bewohnt werden, am Gesamtwohnungsbestand.
Investitionsbank Berlin (1999), a.a.O., S. 73
Der Leerstand von Wohnungen in der Berliner Stadtregion kann auf Grund des vorhandenen Überhangs (vgl. oben) auf rund 60 000 bis 80 000 WE geschätzt werden.
Rudi Ulbrich (1993), a.a.O., S. 22; Hartmut Häußermann und Walter Siebel: Soziologie des Wohnens, Weinheim und München 1996, S. 235.
Rudi Ulbrich (1998), a.a.O., S. 300
Paul Lücke, der spätere CDU-Wohnungsbauminister begründete 1951 seine Ablehnung der Kleinwohnung im Mietshaus damit, daß sie “den Willen zum Kind töte und zur Empfängnisverhütung, Abtreibung und Entsittlichung und damit zum biologischen Volkstod” zwinge; zit. nach: Günther Schulz: Eigenheimpolitik und Eigenheimförderung im ersten Jahrzehnt noch dem Zweiten Weltkrieg, in: Axel Schildt und Arnold Sywottek (Hg.): Massenwohnung und Eigenheim, Frankfurt a.M., New York 1988, S. 18
Siehe z.B. die vom Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen veranstalteten Königsteiner Gespräche.
Eduard Mändle und Jürgen Galonska: Wohnungs - und Immobilienlexikon, Stichwort Eigenheimfinanzierung, Hamburg 1997; Hubert Hornbach: Zur Struktur der Wohneigentumsfinanzierung, in: Der Langfristige Kredit Heft 20/1985, S. 615. Gerade für einkommensschwächere Haushalte ist die bauliche Selbsthilfe beim Neubau eines Eigenheims (in Regionen mit niedrigen Grundstückspreisen) oft die einzige Möglichkeit der Wohneigentumsbildung. Vgl. Hartmut Häußermann und Walter Siebel (1996), a.a.O.
Siehe die regelmäßig seit den 80er Jahren durchgeführten Befragungen des EMNID-Insituts. Vgl. Armin Hentschel: Ab in die zweite Etage? Wohnungsbau zwischen Markt und Umweltschutz, in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht Sonderbeilage zu Heft 12/1997.
Ein freistehendes Einfamilienhaus verbraucht dreimal mehr Bauland als ein zweigeschossiges Reihenhaus mit Dachgeschoß oder ein fünfgeschossiger Zweispänner mit der gleichen Wohnfläche. Vgl. Bericht der Kommission zur Kostensenkung und Verringerung von Vorschriften im Wohnungsbau, Bundestagsdrucksache 13/2247, Bonn 1994, S. 37.
Nach der Wohnungsstichprobe 1993 betrug der Anteil selbstgenutzter Eigentumswohnungen an allen Eigentümerwohnungen lediglich 8%. Vgl. Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (1997), a.a.O., S. 30f. Über die Hälfte der Eigentumswohnungen, in Berlin gar 80% werden vermietet. Vgl. ebd.; Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 17.
In den neuen Bundesländern steigt die Wohneigentümerquote kontinuierlich an. 1990 lag sie bei rund 25%, Mitte der 90er Jahre schon bei 30%.
Von 1970–83 stiegen die durchschnittlichen Baukosten für ein Einfamilienhaus um das Zweieinhalbfache, die Preise für baureife Grundstücke gar um das Vierfache. Vgl. Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (1997), a.a.O., S. 48,63.
Rudi Ulbrich (1998), a.a.O.
Vgl. Rudi Ulbrich (1998), a.a.O. Hinzu kommt, daß über die Hälfte der Haushalte mit Wohn - und Grundbesitz 1 - oder 2 - Personen-Haushalte sind. Vgl. Barbara Erbslöh/Michael Krummacher: Wohnen im Überfluß, Bochum 1997, S. 103.
Die Eigenheimzulag ist progressionsunabhängig ausgestaltet mit einem Fördergrundbetrag, der für maximal acht Jahre gewährt wird und jährlich auf 5000 DM für Neubauten und 2500 DM für Altbauten begrenzt ist; hinzu kommt eine Kinderzulage von jährlich 1500 DM pro Kind und eventuell eine Zulage für ökologische Maßnahmen.
Inzwischen ist jedoch laut RDM-Angaben zumindest für die alten Bundesländer bei den Immobilienpreisen wieder ein Aufwärtstrend sichtbar. Auch die Hypothekenzinsen steigen wieder an.
Die folgende Darstellung fußt auf der Senatsvorlage zur “Eigentumsstrategie 2000”, die von der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr 1997 erstellt wurde.
ha Baufläche in Wasserlage kommen nach einer Untersuchung als Wohnstandort für 20 000 Wohneinheiten in Frage. Die Mehrzahl dieser Grundstücke wird jedoch von Gewerbe und Industrie “blockiert”. Vgl. Der Tagesspiegel 4.5.1999.
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 21
Nach Aussage der Sprecherin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen in Der Tagesspiegel 24.7.1998.
Im Kern sieht das AHG vor, die sog. Altschulden der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen auf 150 DM je qm Wohnfläche zu kappen. Alle darüber hinaus gehenden Altschulden werden vom Bund übernommen.
MieterMagazin 6/1999, S. 14; zu den Gründen für das Scheitern der Mieterprivatisierung in den neuen Bundesländern siehe ausführlich Renate Borst: Verfahren und Wirkungen der Privatisierung von Mietwohnungen in den neuen Bundesländern seit 1990, in: Uta Schäfer (Hg.): Städtische Strukturen im Wandel, Opladen 1997
Die städtebaulichen Entwicklungsgebiete in Berlin, die in der Wachstumseuphorie Anfang der 90er Jahre ausgewiesen wurden, sind inzwischen für den Berliner Landeshaushalt hochdefizitär. Investoren springen ab; Grundstücke, die zu hohen Preisen angekauft wurden, können nach ihrer Entwicklung nicht entsprechend vermarktet werden. Vgl. Der Tagesspiegel 27.1.99 und 24.2.99.
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S.32
Im Vergleich zum Umland sind in Berlin die Kosten für Erschließungsanlagen um 30 bis 50% höher. Vgl. Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 10.
Im Rahmen dieses Programms erhalten Bauherren und Erwerber zinsbegünstigte Darlehen von der Investitionsbank Berlin. Im Vergleich zu anderen Bundesländern sind die Förderkonditionen in Berlin sehr großzügig: Um die volle Fördersumme zu erhalten, die in Berlin mit rund 170 000 DM Barwert pro Maßnahme sehr hoch liegt, können die Antragsteller die Einkommensgrenzen des § 25 II. WoBauG, der den Zugang zu Sozialwohnungen regelt, um 100% überschreiten. Vgl. Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 29ff.
Die Förderkonditionen sind mit jenen der Neubauförderung nahezu identisch. Vgl. Der Tagesspiegel 14.7.1999.
Senatsverwaltung fair Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 31. Zwar sind die Bodenpreise, die seit 1992 im Westteil der Stadt und seit 1994 auch in Ostberlin rückläufig sind, weiter gefallen, aber nicht in einem Umfang, daß sie mit dem Brandenburger Umland im entferntesten konkurrieren könnten. Das Bodenpreisgefälle zwischen den jeweiligen Berliner Randbezirken und dem Brandenburger Umland entspricht im westlichen Teil von Berlin einem Verhältnis von 3:1, im östlichen Teil rund 2:1. Vgl. Raumordnungsbericht (1998), a.a.O., S. 118.
Eine Machbarkeitsstudie zur Umsetzung der Ziele des “Planwerk Innenstadt” kam bei diesen Bodenpreisen auf Gesamtkosten von 6500–9500 DM/qm WF.
Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW): Wochenbericht Nr. 39/97, S. 707
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 28
Obwohl Fördermittel für 3000 Wohneinheiten bereit standen, wurden nur 1810 Wohneinheiten realisiert. Vgl. Investitionsbank Berlin (1999), a.a.O., S. 60.
Die Eigentumsgrenzen unterhalb derer kein Wohneigentum gebildet werden kann, wurden in der Studie aus den Bonitätskriterien der Kreditinstitute abgeleitet. Sie reichen von 2300 DM Nettoeinkommen monatlich fair einen Einpersonen-Haushalt bis 4400 DM für ein Ehepaar mit mehreren Kindern. Vgl. Sig-mar Gude, Michael Häfelinger und Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S. 30f.
Vgl. Sigmar Gude, Michael Häfelinger und Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S.60
Die Gruppe der sog. Dinks (double income no kids) stellt auch bei innerstädtischen Gentrifizierungsprozessen die Hauptgruppe der “gentrifier” dar.
Vgl. Sigmar Gude, Michael Häfelinger und Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S. 49
Vgl. Sigmar Gude, Michael Häfelinger und Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S. 50
Vgl. Sigmar Gude, Michael Häfelinger und Fritz Schmoll (1998), a.a.O., S. 60
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie: Stadt- entwicklungsplan Wohnen, Werkstattgespräch 29.1.1998, Berlin 1998, S. 6
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (1997), a.a.O., S. 14
Ende 1997 waren dies fast 80 000 Haushalte, davon ein Viertel mit Dringlichkeit. Max Welch Guerra: Steuerungspotentiale für die Berliner Wohnungspolitik im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Gutachten im Auftrag des Kommunalpolitischen Forums e.V., Berlin 1999.
Statt 345 000 Wohnungen werden nur noch 165 000 Sozialwohnungen zur Verfügung stehen.
Diese Annahme ist noch günstig, da 60% der Wohnungen, die von 1991 bis 1998 gebaut wurden, öffentlich geförderte Mietwohnungen waren. Im ersten Halbjahr 1999 sanken die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau im Vergleich zum Vorjahr um fast 50%: es wurden nur noch 2446 Wohneinheiten bezugsfertig (vgl. MieterMagazin 10/99, S. 19).
Zur Sicherung der kommunalen Wohnungsversorgung hielt noch zu Beginn der 90er Jahre der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft einen Sozialwohnungsbestand von 20 bis 30% des Gesamtwohnungsbestandes für erforderlich (vgl. Daten und Fakten 1991 der unternehmerischen Wohnungswirtschaft in den neuen Bundesländern, Köln 1992). Nimmt man noch die Wohnungen hinzu, die im Rahmen des AHG im Ostteil der Stadt befristet mit Belegungsbindungen versehen wurden (160 000 Wohnungen), erhöht sich der Anteil des gesamten belegungsgebundenen Bestandes in Berlin auf 17%.
In den nächsten Jahren werden vor allem in den innerstädtischen Bezirken die Preis-und Belegungsbindungen von Sozialwohnungen auslaufen, so daß sich die Konzentration des noch vorhandenen Sozialwohnungsbestandes auf die westlichen Außenbezirke verstärken wird. Vgl. IfS/S.T.E.R.N. (1998), a.a.O.
Darüberhinaus sollen noch 50 000 weitere Wohnungen privatisiert werden. Vgl. Der Tagesspiegel 24.7.1999.
Bericht über die Anzahl der Wohnungsumwandlungen sowie über die Preisentwicklung bei umgewandelten Wohnungen für die Jahre 1995 und 1996, Abgeordnetenhaus von Berlin, Drucksache 13/2243, Berlin 1997. Nachdem ein Gerichtsbeschluß 1992 den 1989 gestarteten Versuch der Berliner Bezirksämter vereitelt hatte, bei der Abgeschlossenheitsgenehmigung strengere Maßstäbe anzulegen, wurde die Umwandlungstätigkeit sofort wieder stark intensiviert. 1996 wurde mit 26 000 Umwandlungen ein Rekordjahr. Neuere Zahlen liegen bisher nicht vor.
Generell besteht bei umgewandelten Wohnungen die Tendenz, diese möglichst leer zu verkaufen. In den letzten Jahren konnten mit leerstehenden Wohnungen weit höhere Erlöse als mit vermieteten Eigentumswohnungen erzielt werden. Bezugsfreie Wohnungen waren im Durchschnitt um 40% teurer als vermietete Wohnungen. Vgl. Kathrin Wolff: Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen in Berlin, ISR Diskussionsbeiträge, Berlin 1996.
Vgl. Bericht über die Anzahl der Wohnungsumwandlungen (1996), a.a.O.
Vgl. Jürgen Friedrichs und Robert Kecskes (Hg.): Gentrification. Theorie und Forschungsergebnisse, Opladen 1996
Das Land Berlin behielt jedoch eine Sperrminorität. Der Erlös durch den Verkauf betrug 650 Millionen Mark. Vgl. Der Tagesspiegel vom 11.11.1998.
wurden durch die “In-Sich-Verkäufe” 550 Millionen Mark eingenommen. Vgl. MieterMagazin 1 + 2/1998.
Von 1994 bis 1998 sind von den städtischen Wohnungsunternehmen rund 1,3 Milliarden DM in den Landeshaushalt geflossen. Der Tagesspiegel 24.7.1999.
Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (1998), a.a.O., S. 7
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Krätke, S., Borst, R. (2000). Der Wohnungsmarkt in Berlin: Wohnen im Überfluß?. In: Berlin: Metropole zwischen Boom und Krise. VS Verlag für Sozialwissenschaften, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-663-09364-0_6
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