Zusammenfassung
In diesem Kapitel wird an dem Beispiel der Region Berlin408 die aktuelle Entwicklung dieses Immobilienteilmarktes dargestellt. Aufgrund der Vielzahl von Einflußfaktoren sowie der Größe des Marktes kann an dieser Stelle lediglich ein kleiner Überblick über die Möglichkeiten der Immobilienmarktanalyse gegeben werden. So werden beispielsweise die Faktoren des überregionalen Immobilienmarkt-Research allgemein betrachtet, ohne diese vertiefend zu erörtern.
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Literatur
Unter der Region Berlin wird im folgenden die Stadt Berlin sowie der engere Verflechtungsraum des Landes Brandenburg bezeichnet. Das Land Brandenburg wird statistisch betrachtet in den engeren Verflechtungsraum zu Berlin (eVR) und den äußeren Entwicklungsraum (äER) gegliedert. Der engere Verflechtungsraum hat vorrangig Ergänzungs-und Entlastungsfunktionen Or Berlin zu erfüllen sowie auch Entwicklungsaufgaben für das Land Brandenburg wahrzunehmen. Vgl. hierzu auch: Der Obere Gutachterausschuß für Grundstückswerte - Land Brandenburg, (1998), S. 6–9.
Externe Effekte sind Einflüsse, die durch die Aktivität einer Wirtschaftseinheit direkt auf andere Wirtschaftseinheiten ausgeübt werden. Vgl. hierzu Woll, A. (1998), S. 201.
Siehe beispielsweise zur Wirtschaftslage in Deutschland: Monatsberichte der Deutschen Bundesbank, Berichte der Wirtschaftsforschungsinstitute sowie Aussagen der Bundesregierung. Vgl. hierzu Deutsche Bundesbank (2/1999), S. 5–15. Vgl. zu diesem umfangreichen Themengebiet auch: Mitropoulos, S. und Siegel, C.-C. (1999), S. 79–82; Kühne-Büning, L. (1996), S. 252–266; Löbbe, K. und Siebe, T. (1996), 267–295.
Siehe zu dem Einflußfaktor Steuerrecht insbesondere als sehr fundiertes Grundlagenwerk: Birte, P. (1996). Vgl. weiterhin auch Rüsch, C.(1994). Vgl. zu den aktuellen steuerrechtlichen Veränderungen sowie Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft: Kansy, D. (1999), S. 7–8, Mellinger, L. (1999), S. 10-I1, Hamm, H. (1999), S. 17–19, Haber, G. (1999), S. 20–24, Hildenbrandt, E. (1999), S. 25–26, Brüß, O. (1999), S. 27–30, Hartmann, M. (1998), S. 10. Vgl. zur Steuerreform aus Perspektive der Hypothekenbanken: Bellinger, D. (1999), S. 12–16.
Vgl. beispielsweise zur Möglichkeit von Mieterhöhungen für Altbauwohnungen in den Neuen Ländern: Kinne, H. (1996), S. 1138.
Veränderungen im baurechtlichen Bereich können die Möglichkeiten zum Ausbau von Dachgeschossen beeinflussen, das Baugenehmigungsverfahren für Einfamilienhäuser verändern sowie auch die Umwandlung von einem Miethaus in Eigentumswohnungen betreffen.
Die Deutsche Bank Bauspar AG erwartet einen Anstieg der Erbschaften von knapp über 200.000 in den Jahren 1980 bis 1989 auf annähernd 1,25 Mio. in den Jahren 1990 bis 2000. Da ein Großteil der Erben bereits über Wohnbesitz verfügt, prognostiziert die Bausparkasse eine deutliche Zunahme des Angebotes an Immobilien aus Erbschaften.
Vgl. zur Rolle des Staates in der Wohnungswirtschaft auch: Heuer, J. und Nordalm, V. (1996), S. 39. An dieser Stelle sei noch angemerkt, daß auch die Entscheidungsträger in Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft Informationen aber den Stand und die Entwicklung der Wohnungsversorgung, Erkenntnisse über die Wirkungszusammenhänge der Wohnungsmärkte sowie Erfahrungen zu den Effekten wohnungspolitischer Programme und Maßnahmen benötigen. Vgl. hierzu Kreibich, V., Döhla, R. und Westphal, H. (1994), S. 7.
Vgl. zur Bedeutung der Statistik in der Bundesrepublik Deutschland z. B. in Bezug auf die Bereiche Bevölkerung, Wohnen, Gesamtwirtschaft, Preise und Löhne: Statistisches Bundesamt (Hrsg.), 1997.
Vgl. zu den Methoden der Regionalanalyse das Grundlagenwerk von Isard, W. (1960).
Vgl. Falk, M. und Stadelmeyer, A., 1994, S. 353.
Dies sind erste Berechnungen und Schätzungen des Arbeitskreises „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung der Länder“. Vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe (1999a), S. 5.
Vgl. Senatsverwaltung fur Wirtschaft und Betriebe (1999a), S. 5–6.
Vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe (1999a), S. 7.
Durch die gewählte Darstellungsform anhand eines Liniendiagramms soll der zyklische Charakter der Wirtschaft verdeutlicht werden. Aus rein statistischer Perspektive ist die Darstellungsform eines Balkendiagramms zu bevorzugen, da es sich um Jahreswerte handelt, bei denen eine Verbindung durch Linien bedenklich ist. Vgl. zu den verwendeten Zahlen: Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe (1999a), S. 29.
Vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe (1999b), S. 27.
Einige Gründe für die erwarteten Erhöhung des Bruttoinlandsproduktes sind die Nähe Berlins zu den deutlich wachsenden Volkswirtschaften Osteuropas, der Umzug der Bundesregierung sowie das deutliche Wachstum der Dienstleistungsbranche wie beispielsweise der Medienbranche. Vgl. DIW (1998), S. 9–14.
Vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe (1999a), S. 19. An dieser Stelle sei jedoch angemerkt, daß in dem engeren Verflechtungsraum zu Berlin diverse Einkaufscenter erstellt wurden, welche dem Land Berlin spürbar Kaufkraft entziehen. Ein weiterer wichtiger Parameter ist die Arbeitslosenquote, die einen wichtigen Indikator für die Kaufkraft einer Region darstellt. In Berlin waren zum Jahresanfang 1999 16,4% aller zivilen Erwerbspersonen arbeitslos (Bundesdurchschnitt 11,5%). Vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe (1999a), S. 25.
Vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe (1999b), S. 27.
Die Zahl der Arbeitslosen beträgt in Berlin im Jahr 1999 im Durchschnitt rund 270.000. Die Arbeitslosenquote liegt mit 15,8% aller zivilen Erwerbspersonen im September 1999 unter der Zahl des Jahres 1998 (16,1%) jedoch deutlich über der Zahl des Jahres 1995 (12,4%). Das Landesarbeitsamt Berlin-Brandenburg erwartet für das Jahr 2000 rund 3.000 weniger Arbeitslose in Berlin; ab 2001 sollte die Arbeitslosenquote wieder deutlicher sinken. Die Gründe hierfür liegen in einer neuen Existenzgründerszene und dem Umzug von Bundesregierung sowie Parteien und Verbänden; weiterhin eröffnen große Konzerne Büros in Berlin, um der Lobbyarbeit verbessert nachzukommen. Neue Arbeitsplätze entstehen in dem Dienstleistungssektor, der Informations-und Kommunikationstechnik sowie dem Medienbereich. Vgl. hierzu Osterloh, G. (1999), S. 11.
Vgl. Heuer, H. (1975), zu den sozioökonomischen Bestimmungsfaktoren der Stadtentwicklung; diskutiert werden insbesondere Determinanten der wirtschaftlichen Entwicklung von Städten wie auch Determinanten der (effektiven) Nachfrage.
Die Bezirke Berlins besitzen per 31.12.1998 zwischen 69.679 (Weißensee) und 306.387 (Neukölln) melderechtlich registrierte Einwohner. Vgl. hierzu Statistisches Landesamt Berlin (1999a), S. 5.
Die Zahlen wurden entnommen aus: Statistisches Landesamt Berlin (1999a), S. 4. Es handelt sich um Werte zum 31.12. eines jeden Jahres. Vgl. zur Bevölkerungsentwicklung in Berlin von 1991 bis 1996 auch Paffhausen, J. (1998), S. 12–20.
Die Begriffe Bevölkerung und melderechtlich registrierte Einwohner werden im folgenden synonym verwandt.
Die Bezeichnung Neubaugebiete bezieht sich auf die Neubauten vor der Wiedervereinigung. In diesen östlichen Bezirken Ostberlins wurden fast ausschließlich Plattenbauwohnungen erstellt.
Die jeweiligen Wanderungssalden ergeben sich aus der Subtraktion von Zuzügen und Fortzügen in einen bzw. aus einem Bezirk. Dazu gehören alle Umzüge innerhalb der Stadt sowie über die Stadtgrenzen hinaus.
Die Zahlen wurden entnommen aus: Statistisches Landesamt Berlin (1999a), S. 4–5.
Es sei abschließend noch einmal darauf verwiesen, daß der Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Immobilität sowie der langen Nutzungsdauer von Immobilien eine große Bedeutung beigemessen werden sollte.
Neben Wanderungen innerhalb von Nationen oder Regionen liegen den Entwicklungen der Bevölkerungszahlen insbesondere die Resultate aus Geburten oder Fruchtbarkeit (Fertilität) und Sterbefällen (Mortalität) zugrunde. Die Fertilität wird durch die Nettoreproduktionsrate gemessen und liegt nunmehr in der Bundesrepublik Deutschland bei etwa zwei Drittel des zur Bestandserhaltung nötigen Niveaus. Der zweite Trend liegt in einer Abnahme der Fertilität der Frauen bis 25 Jahren und einer Zunahme der Fertilität bei Frauen zwischen 30 und 40 Jahren. Demgegenüber ist die Mortalität aufgrund der kontinuierlich gestiegenen Lebenserwartung durch einen stabilen zeitlichen Verlauf geprägt. Vgl. hierzu Stiens, G. (1996), S. 298–299.
Vgl. auch zu der Entwicklung von Bevölkerungsstrukturen: Boustedt, O. (1975). Nach der Klärung des Bevölkerungsbegriffs werden hier die räumliche Bevölkerungsmobilität, die regionale Bevölkerungsentwicklung sowie das Pendlerverhalten diskutiert.
Vgl. Statistisches Landesamt Berlin (1999g).
Vgl. Statistisches Landesamt Berlin (1999g). 436 Vgl. Statistisches Landesamt Berlin (1999g).
Berlin zu erkennen. Die Abbildung 25 verdeutlicht die Entwicklung der Privathaushalte in diesem Zeitraum.
Die Zahlen wurden entnommen aus: Statistisches Landesamt Berlin (1999b), S. 3. An dieser Stelle ist anzumerken, daß sich die Zahlen - wie beim Mikrozensus üblich - auf den April eines jeweiligen Jahres beziehen.
Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (1997), S. 44.
Eine aktuelle Bevölkerungsprognose für Berlin wird derzeit erstellt und soll im Januar 2000 verfügbar sein. Vgl. Hasselmann, J. (1999), S. 5. Vgl. zu den Gründen von Fehlprognosen auch das Kapitel 7.6 auf der Seite 137.
Vgl. DIW (1998), S. 24.
Vgl. Birg, H. (1998), S. 24.
Die Zahlen wurden entnommen aus: Birg, H. (1998), S. 24.
In diesem Zusammenhang hat die Marktforschungsunternehmung empirica in einer Studie über den Wohnungsbedarf bis 2030 festgestellt, daß trotz einer schrumpfenden Bevölkerung in den alten Bundesländern die Haushalte von 30,5 Mio. in 1997 auf 33,3 Mio. in 2030 steigen werden. Weiterhin wird sich der Flächenbedarf pro Person allein aus dem Remanenzeffekt von 39 m2 in 1993 auf 52 m2 in 2030 erhöhen. Der Remanenzeffekt besagt, daß vielfach keine Anpassung der Wohnfläche an die veränderte Lebenssituation erfolgt. Vgl. Zitelmann, R. (1999), S. 20.
Es sei in diesem Zusammenhang noch auf die von der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG veröffentlichte sowie durch das Eduard Pestel Institut Or Systemforschung e. V. erstellte Studie: „Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf in den Ländern Brandenburg und Berlin bis zum Jahr 2010“ verwiesen, da hier noch die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt problematisiert werden. Vgl. LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG (1996).
Die Zahlen wurden entnommen aus: Statistisches Landesamt Berlin (1999c), S. 61. Die Haushaltsgröße bezieht sich auf den April 1998.
So beträgt der Anteil der Einpersonenhaushalte in Charlottenburg 58,2% und in Hellersdorf 26,6%. Damit korrespondierend existieren in Charlottenburg 15,2% und in Hellersdorf 48,3% Haushalte mit 3 und mehr Personen. Weiterhin beträgt die durchschnittliche Haushaltsgröße fur Berlin 1,9, wobei in Westberlin mit 1,9 kleinere Haushalte als in Ostberlin mit 2,0 existieren. Vgl. hierzu Statistisches Landesamt Berlin (1999b), S. 6.
Vgl. Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales (1997), S. 5.
Die Werte für die einzelnen Bezirke sowie für die weiteren Teilgebiete sind aus der Studie: Senatsverwaltung für Gesundheit und Sozialen (1997) zu beziehen.
Vgl. Hermann, S. und Meinlschmidt, G. (1997), S. 62–65.
Vgl. hierzu Statistisches Landesamt Berlin (1999b), S. 4.
Die Zahlen wurden entnommen aus: Statistisches Landesamt Berlin (1999b), S. 6. Es wurden die Bezirke mit den höchsten und niedrigsten Werten ausgewählt.
Eigene Berechnungen. Die Zahlen wurden entnommen aus: Statistisches Landesamt Berlin (19996), S. 6–7. Es wurden die Bezirke mit den höchsten und niedrigsten Werten sowie aufgrund des zuvor dargestellten Zusammenhangs noch der Bezirk Hellersdorf ausgewählt. Der Durchschnitt Berlins liegt bei 1.474 DM pro Person.
Es ist jedoch zu beachten, daß das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik der Landes Brandenburg nicht generell die Unterscheidungen in den engeren Verflechtungsraum sowie den äußeren Entwicklungsraum vornimmt, so daß eine fundierte Verknüpfung der statistischen Zahlen des Landes Berlin mit denen des engeren Verflechtungsraumes erschwert wird.
Die Zahlen beziehen sich jeweils auf den 31.12. eines jeden Jahres und wurden entnommen aus: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Brandenburg (1999a), S. 5–6.
Vgl. Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Brandenburg (1996a), (1997a), (1998a) und (19996).
Vgl. Landesamt file Datenverarbeitung und Statistik Brandenburg (1999e), S. 18.
Vgl. Landesamt file Datenverarbeitung und Statistik Brandenburg (1999c), S. 18. ase Vgl. Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Brandenburg (1999e), S. 20. 457 Vgl. Statistisches Landesamt Berlin (1999e). S. 359.
Aus diversen Gesprächen des Verfassers mit Marktteilnehmern hat sich die Aussage bestätigt, daß aufgrund der Größe des Berliner Immobilienmarktes die Privathaushalte meist innerhalb eines Bezirkes oder aber in den Nachbarbezirk umziehen. Weiterhin ziehen Westberliner noch immer kaum nach Ostberlin, vice versa. 459 Vgl. hierzu die deutlich steigenden Einwohnerzahlen des engeren Verflechtungsraumes zu Berlin in der
Vgl. Falk, M., Stadelmeyer, A., 1994, S. 353.
Vgl. Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Berlin (1999).
Vgl. Der Obere Gutachterausschuß für Grundstückswerte - Land Brandenburg (1999).
Vgl. Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Berlin (1998), S. 35–43.
Vgl. Der Obere Gutachterausschuß für Grundstückswerte - Land Brandenburg (1999), S. 47.
Der Obere Gutachterausschuß für Grundstückswerte - Land Brandenburg (1999), S. 47.
Der Bauüberhang gibt die Anzahl der genehmigten und noch nicht fertiggestellten Wohneinheiten an, so daß hierdurch das kurzfristig maximale Potential an Fertigstellungen errechnet werden kann.
Vgl. Statistisches Landesamt Berlin (1999d), S. 6; Statistisches Landesamt Berlin (1999e), S. 6 und Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik des Landes Brandenburg (1999b), S. 12, 13, 21. Die Genehmigungsund Fertigstellungszahlen beziehen sich auch auf Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Die Bezugsgröße sind Wohneinheiten, also auch z. B. Einfamilienhäuser.
Diese Erwartung wird durch eine Erhebung der Fertigstellungen von Wohnungen der Unternehmen des Landesverbandes Freier Wohnungsunternehmen (LFW) bestätigt. Während beispielsweise in 1997 20.800 Neubauwohnungen durch die Unternehmen des LFW erstellt wurden, sinkt diese Zahl auf 6.755 in 1999 sowie geschätzten 6.149 in 2000. Dem gegenüber wurden 1997 rund 4.890 Wohnungen modernisiert; diese Zahl steigt auf 13.841 in 1999; fir 2000 werden 5.559 Wohnungen erwartet. Vgl. hierzu Stache, R. (1999), S. 36.
Vgl. hierzu Statistisches Landesamt Berlin (1999h) und Statistisches Landesamt Berlin (1999i).
Vgl. hierzu auch Statistisches Landesamt Berlin (1999c), S. 528–533.
Es gilt hier das Basisjahr 1995.
Die Zahlen wurden entnommen aus: Statistisches Landesamt Berlin (1999f), S. 11.
Vgl. hierzu in dem Kapitel 6.3.1 das Stock-Flow-Modell nach DiPasquale und Wheaton ab der Seite 90.
Vgl. zu der hohen Zahl von Insolvenzen in der Bauindustrie: o. V. (1999b), S.21.
Vgl. RDM Immobilienpreisspiegel 1971–1998. Die Eigentumswohnungen besitzen die Charakteristika: guter Wohnwert, ca. 70 m4, 3 Zimmer, bezugsfrei. Die Mietpreise gelten bei Neubau-Erstvermietung, guter Wohnwert, 3 Zimmer, ca. 70 m4, ohne öffentliche Förderung.
Vgl. Müller International Immobilien GmbH (1999), S. 13 und 19. Der Höchstmietpreis des Jahres 1999 bezieht sich auf den März.
Vgl. hierzu auch die Abbildung 19 auf der Seite 115.
So betragen die Leerstandsquoten in Düsseldorf 5,5%, in Frankfurt 5,2%, in Hamburg 5,1% sowie in München nur noch 1,8%; vgl. hierzu auch o. V. (1999e), S. 53.
Vgl. o. V. (1999c), S. 53. Diese Angaben beziehen sich weitestgehend auf einen Marktbericht der Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle.
So ist auch die Mietrendite deutlich von 5,7% in 1992 (26 DM/m’ *12 Monate/5.500 DM/nt’) auf 4,6 0/0 in 1998 (15 DM/m’*12 Monate/3.900 DM/m’) gesunken (siehe zu den Zahlen auch die Abbildung 36).
Der Redaktionsschluß wurde mit deut 4. Quartal 1995 angegeben. Vgl. hierzu: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (1997), S. 11.
Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (1997). Diese Bevölkerungsprognose wurde in Zusammenarbeit mit dem Statistischen Landesamt Berlin erstellt.
Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (1997), S. 5, 19, 20.
Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (1997), S. 19.
Vgl. Pfeiffer, U. (1994), S. 52. Vgl. Pfeiffer, U. (1994). S. 52.
So wurden noch 1994 rund 100.000 fehlende Wohnungen in Berlin geschätzt; vgl. o. V. (1994a), S.15.
Vgl. Pfeiffer, U. (1994), S. 52.
Ein wesentlicher Grund hierfür ist die Konzentration der Büroarbeitsplätze in Westberlin. Vgl. Pfeiffer, U. (19944 S. 53.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (1997), S. 10. °~~ Vgl. Hasselmann, J. (1999), S. 5.
weiteren Anmerkungen bezüglich der Wirtschaft und des Immobilienmarktes in Berlin siehe: Kreuzberger, M. (1996a). S. 591–594 und Kreuzberger, M. (19966), S. 623–626.
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Georgi, A. (2002). Angewandtes Immobilienmarkt-Research am Beispiel der Region Berlin. In: Immobilienmarkt-Research. Gabler Edition Wissenschaft. Deutscher Universitätsverlag, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-663-08053-4_7
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