Zusammenfassung
Nach der Analyse der steuerlichen Vorteile der Gebäudetypen im Rahmen der Bauentscheidung ist jetzt zu fragen, ob und ggf. wie durch einen Typwechsel eine Verminderung der Steuerbelastung bzw. eine Erhöhung der Steuerersparnis erreicht werden kann. Diese Fragestellung ist Gegenstand der Wechselentscheidung.
This is a preview of subscription content, log in via an institution to check access.
Access this chapter
Tax calculation will be finalised at checkout
Purchases are for personal use only
Preview
Unable to display preview. Download preview PDF.
Fußnoten Abschn. 5
Vgl. Abschn. 21, S. 7 ff.
Dabei wird unterstellt, daß der Bauherr einen Gebäudetyp im Rahmen seiner Bauentscheidung gewählt hat, der einkommensteuerlich vorteilhaft ist. Vgl. zu dieser Annahme die Abschn. 41.2, S. 91 ff. und 42,2, S. 154 ff.
Von extrem gelagerten Ausnahmefällen wird abgesehen.
Vgl. die Abschn. 52.11.13, S. 184 ff. und 52. 11. 14, S. 188 f.
Vgl. § 94 Abs. 1 und 2 II. WobauG.
Vgl. Abschn. 41.11.2, S. 32 ff. und Abschn. 42.11.2, S. 103 ff.
Vgl. Abschn. 41.12.21.1, S. 61 ff.
Die Wechselersparnis wird im folgenden grundsätzlich als Kapitalwert aufgefaßt.
Für den Wechsel kommt — bewertungsrechtlich bedingt — nur der Beginn einer Planungsperiode in Frage, vgl. § 22 Abs. 4 Nr. 1 BewG. Freilich darf nicht übersehen werden, daß die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung eines Wechsels durch Umbau oder Schaffung bzw. Aufhebung von Wohnungseigentum in dem Jahr zu erfüllen sind, das dem Jahr des Wechsels vorangeht.
Vgl. BFH-Urteil VIII R 188/71 vom 17. Februar 1976, in: BStBl II 1976, S. 414 f.
Der Übergang von der degressiven Abschreibung zu der 7b-Abschreibung während des 7b-Begünstigungszeitraums ist gemäß Abschn. 53 Abs. 8 BStR nicht zulässig.
Auch der Übergang von der degressiven Abschreibung zur 7b-Abschreibung nach Ablauf des 7b-Begünstigungszeitraums ist unzulässig; vgl. Herrmann/Heuer: Kommentar zur Einkommensteuer und Körperschaftsteuer einschließlich Nebengesetzen von Carl Herrmann, Gerhard Heuer und Arndt Raupach unter Mitwirkung von Uwe Clausen, Arnold Heining und Otto Schilling, Bd. IV, 18. Aufl., Köln 1950/77, Anm. 18 zu § 7b, S. E 26 und die dort angegebene Literatur.
Vgl. Abschn. 42.12.1, S. 111 ff.
Vgl. ebenda. S. 111 ff.
Vgl. Abschn. 42.12.21.12, S. 120 ff.
Es wird dabei Übereinstimmung zwischen der einkommensteuerlichen Vorteilhaftigkeit und der Vorteilhaftigkeit im Gesamtvergleich unterstellt. Vgl. Abschn. 42.2, S. 154 ff.
Steuerlich zulässig wäre ohnehin nur der Wechsel vom Zweifamilienhaus mit 7b-Abschreibung zum Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen mit 7b-Abschreibung sowie der umgekehrte Wechsel.
Vgl. Abschn. 42.12.1, S. 111 ff.
Zur Auswahl dieser Parameterwertekombinationen vgl. — Abschn. 42.12.21.11, S. 115 ff.
Auch durch den Wechsel in der günstigsten Wechselperiode kann eine Steuerbelastung entstehen.
Vgl. Abschn. 42.12.21.22, S. 127 ff. und Abschn. 41.12. 21.2, S. 73 ff.
Vgl. Abschn. 42.12.21.22, S. 127 ff. und Abschn. 41.12. 21.2, S. 73 ff.
Bei ausschließlich negativen Restkapitalwertdifferenzen wird der Startwert Null nicht verändert.
Bedingt durch die begrenzten Möglichkeiten zur Variablenbezeichnung bei dem verwendeten Compiler werden für die Kapitalwerte der Einkommensteuerersparnis in der Programmliste folgende Symbole verwendet:
Dazu sind die Voraussetzungen für die Anerkennung des Wechsels bereits in der Periode des Gebäudeerwerbs durch Umbau bzw. durch Schaffung oder Aufhebung von Eigentumswohnungen zu erfüllen.
OVG-Urteil Münster II A 457/62 vom 31. Juli 1962; in: BBauBl 1963, S. 83.
Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Wohnungsbaurecht, Bd. 2, Zweites Wohnungsbaugesetz, Teil II, Kommentar von Hans-Günther Pergande und Heinz Werner Schwender unter Mitarbeit von D. Gutekunst und G. Heix, Essen 1981, Anm. 2 zu § 83, S. 5 f.
Die andersartige Nutzung kann in der Eigennutzung statt in der Vermietung oder in der Vermietung statt in der Eigennutzung bestehen.
Vgl. § 83 Abs. 5 II. WobauG.
Damit gelten auch für die grundsteuerliche Untersuchung der Wechselentscheidung ein Planungszeitraum von 30 Jahren, ein Hebesatz von 300% und ein Kalkulationszinssatz von 8%.
Vgl. S. 36.
Im folgenden wird prinzipiell wie bei der Bauentscheidung von der gebäudetypdifferenzierenden Wirkung der Vervielfältiger zur Einheitswertermittlung ausgegangen.
Diese betragen für das DM Einfamilienhaus - bis zum Einheitswert von DM 75.000, — 78 - für DM 75.000,- übersteigende Einheitswertbeträge 105
Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen 105
Zweifamilienhaus 93
Vgl. hierzu Abschn. 41,11,2, S. 32 ff.
Vgl. S. 39.
Vgl. hierzu Fußnote 37, S. 2S0 und Wirtschaftsprüfer-Handbuch 1981, a.a.O., S. 2326 f.
Das Verhältnis der Vervielfältiger ist durch die Relation: Vervielfältiger des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen bzw. des Zweifamilienhauses zum Vervielfältiger des Einfamilienhauses bestimmt; vgl. Abschn. 41. 1 1. 2, S. 32 ff. Die Vervielfältiger ergeben sich aus Tabelle 2, S. 16.
Barwertfaktoren für ein Jahr bis dreißig Jahre: Perioden-anzahl Barwert-faktor Perioden-anzahl Barwert-faktor Perioden-anzahl Barwertfaktor
9 6,2469 19 9,6036 29 11,1584 10 6,7101 20 9,8181 30 11,2578
Vgl. hierzu Spitzer/Foerster: Simon Spitzers Tabellen für die Zinseszinsen- und Rentenrechnung ergänzt durch Kurstabellen und eine ausführliche Gebrauchsanweisung von Emil Foerster, 12, Aufl., unveränderter Nachdruck der 7, Aufl. von 1933, Wien, o.J., S. 266.
Abzinsungsfaktoren sind für unterschiedliche Kalkulationszinssätze und Abzinsungsperioden in Spitzer/Foerster, a.a.O., S. 135 tabelliert.
Vgl. Tabelle 5, S. 39.
Vgl. Tabelle 2, S. 16.
Vgl. Abschn. 52.11.11, S. 177 ff.
Vgl. Fußnote 37, S. 250.
Vgl. z.B. § 1 GrEStG Hessen.
Unabhängig vom Wegfall der Grunderwerbsteuerbefreiung kann beim Wechsel vom Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen zum Einfamilienhaus oder zum Zweifamilienhaus Grunderwerbsteuer entstehen. Durch die Aufhebung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erlangt jeder Eigentümer Miteigentum an der Wohnjng des anderen Eigentümers. Bleiben in diesem Fall die Eigentumsanteile gleich, so dürfte nach Meinung von Boruttau/Egly/Sigloch Grunderwerbsteuer nicht entstehen. Zur Begründung führen sie an, daß beim Grundstücksübergang von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand Grunderwerbsteuer in Höhe des Anteils nicht erhoben wird, zu dem der Veräußer am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist, und daß bei Umwandlung von Miteigentum in Flächeneigentum hinsichtlich der gleichbleibenden Beteiligung Grunderwerbsteuer nicht anfällt. Vgl. hierzu Boruttau/ Egly/Sigloch: Grunderwerbsteuergesetz, a.a.O., Tz 73 zu § 2, S. 831 und Abschn. 22.22, S. 17 f. Beim Wechsel vom Einfamilienhaus oder vom Zweifamilienhaus zum Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen dürfte ebenfalls Grunderwerbsteuer in Höhe der gleichbleibenden Beteiligung nicht anfallen.
Vgl. Abschn. 41.11.3, S. 48 ff.
Vgl. OVG-Urteil Münster II A 457/62 vom 31. Juli 1962, in: BBauBl 1963, S. 83.
Vgl. Abschn. 52.11.11, S. 177 ff.
Vgl. Schultze/Förger/Hofmann: Grunderwerbsteuerkommentar Niedersachsen von G. Rotter, 5. Aufl., Herne/Berlin 1979, S. 130.
Das gilt jedoch nicht für das Saarland. In diesem Bundesland entfällt die Grunderwerbsteuerbefreiung nur bei Verwendung der Wohnung (en) zu anderen als zu Wohnzwecken. Vgl. § 9 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 720 über die Grunderwerbsteuerbefreiung beim Wohnungsbau in der Fassung vom 3. März 1970.
Alle landesrechtlichen Regelungen beschränken den Umfang der “Grunderwerbsteuerbefreiung aufgrund der Anschaffung eines unbebauten Grundstücks zur Errichtung grundsteuerbegünstigten Wohnraums. Daraus resultiert die Möglichkeit, daß ein Teil der Anschaffung des unbebauten Grundstücks der Grunderwerbsteuerbefreiung unterlegen hat, während für den anderen Teil im Rahmen der Anschaffung Grunderwerbsteuer zu entrichten war. Vgl. Übersicht 1, S. 49 f.
Vgl. Erlaß des Finanzministers von Hessen S 4535 A – 1 — II B 41 vom 16. Januar 1982, abgedruckt in: DStR 1981, S. 442 und Erlaß des Finanzministers von Niedersachsen S 54535 – 1 – 32 3 vom 24. Juli 1979, abgedruckt in: StEK (Steuererlaß-Kartei), hrsg. von Felix, Günther und Carlé, Dieter, 4. Aufl., Köln 1973, § 15 Grunderwerbsteuergesetz, S. 5.
Die Grunderwerbsteuer entsteht beim Erwerb unbebauter Grundstücke i.d.R. mit Abschluß des Kaufvertrags.
Vgl. hierzu die in Übersicht 1, S. 49 f. angegebenen
Ländergesetze zur Grunderwerbsteuer.
Vgl. Abschn. 52.11,11, S. 177 ff,
§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 3 des Gesetzes zur Grunderwerbsteuerbefreiung beim Erwerb von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen vom 11. Juli 1977 (GrEStEigWoG).
Vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStEigWoG.
Vgl. § 1 Abs. 2 GrEStEigWoG.
Vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch; Bundesgesetz zur Grunderwerbsteuerbefreiung, a.a.O., Tz. 1525, S. 17.
Vgl. ebenda. Tz. 1651, S. 73 f.
Vgl. ebenda. Tz. 1652, S. 74.
Vgl. § 3 Abs. 2 GrEStEigWoG und § 238 AO.
Vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch: Bundesgesetz zur Grunderwerbsteuerbefreiung, a.a.O., Tz. 1652, S. 74.
Vgl. § 1 Abs. 1WohnGebBefrG und Abschn. 41.11.4, S. 52 ff.
Vgl. § 3 Abs. 2 und Abs. 1 Nr. 1c WohnGebBefrG.
Zu diesen Unterschieden vgl. Abschn. 41.11.4, S. 52 ff.
Hat der Erwerber die Auswahl unter mehreren Gebäudetypen, die in gleichem Umfang seine nichtsteuerlichen Vorstellungen erfüllen, kann der Erwerber bereits anläßlich der Erwerbsentscheidung steuerliche Ersparnisse durch vorteilhafte Gebäudetypwahl erzielen. Wegen mangelnder praktischer Bedeutung wird diese Möglichkeit im folgenden jedoch nicht beachtet.
Vgl. Abschn. 51.21, S. 164 ff.
Die Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG ist bei vollständiger Eigennutzung nicht zulässig (vgl, § 21a EStG), und die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 wird wegen Unvorteilhaftigkeit nicht betrachtet (vgl. Abschn. 22.23, S. 18 ff.).
Es ist denkbar, daß bei Gebäuden mit mehr als zwei Eigentumswohnungen die 7b-Abschreibung für jede Wohnung gewährt wird. Das gilt jedoch nicht bei Gebäuden mit mehr als zwei Eigentumswohnungen, wenn ein zusammenveranlagtes Ehepaar Eigentümer — dieser Eigentumswohnungen ist; vgl. Abschn. 22.23, S. 18 ff.
Vgl. BdF-Schreiben B1-S2197–556/77 vom 30. September 1977 betreffend Neuregelung des § 7b EStG und des BerlinFG durch das Gesetz über steuerliche Vergünstigungen bei der Herstellung oder Anschaffung bestimmter Wohngebäude vom 11. Juli 1977 (BGBl I S. 1213, BStBl I S. 360), in: BStBl I 1977, S. 458, Ziff. I.4.
Vgl. Tabelle 1 des Anhangs.
Vgl. Tabelle 2 des Anhangs.
Vgl. Abschn. 52, S. 177 ff.
Für die Wahl des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen oder des Zweifamilienhauses können dann grundsteuerliche und evtl. grunderwerbsteuerliche Unterschiede den Ausschlag geben. Vgl. hierzu Abschn. 52.12, S. 200 ff.
Das gilt uneingeschränkt nur für Gebäudeanschaffungskosten von mehr als DM 250.000,-. Bei Gebäudeanschaffungskosten bis DM 200.000,- kann durch Gebäudetypwechsel keine Einkommensteuerersparnis eintreten, so daß sich insoweit ein Gebäudetypwechsel erübrigt. Bei Gebäudeanschaffungskosten von mehr als DM 200.000,- bis DM 250.000,- sind das Zweifamilienhaus und das Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen gegenüber dem Einfamilienhaus in gleichem Maße vorteilhaft. Bei erworbenem Einfamilienhaus führen deshalb Wechsel zum Zweifamilienhaus oder zum Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen zu gleichen Wechselersparnissen. Es genügt daher, Wechsel zum Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen zu betrachten.
Vgl. Abschn. 52.11.22.1, S. 191 ff.
Vgl. Abschn. 41.12.21.2, S. 73 ff. und Abschn. 51.22.2, S. 170 ff.
Vgl. Abschn. 52.11.21, S. 191 ff.
Vgl. Abschn. 52, S. 177 ff.
Vgl. Abschn. 41.12.21.2, S. 73 ff.
Aus programmiertechnischen Gründen wird die Abfrage in der Form - gespeicherte Wechselersparnis ≥ neu berechnete Restkapitalwertdifferenz -gestaltet.
Bedingt durch die begrenzten Möglichkeiten zur Variablenbezeichnung bei dem verwendeten Compiler wird in der Programmliste statt des Symbols K2W das Symbol K2 gebraucht.
Bei Befreiung von Gerichtsgebühren in Grundbuchsachen aufgrund nachgewiesener Steuerbegünstigung im Sinne des II. WobauG kommt es bei späterem Verlust der Steuerbegünstigung nicht zu einer Nacherhebung dieser Gebühren. (Vgl. hierzu Abschn. 52.11.14, S. 188 f.). Daher werden die Gerichtsgebühren in Grundbuchsachen nicht in den Gesamtvorteilhaftigkeitsvergleich einbezogen.
Vgl. Abschn. 41.11.2, S. 32 ff. und Abschn. 52. 11.12, S. 179 ff.
Vgl. Abschn. 52.11.13, S. 184 ff.
Vgl. ebenda. S. 184 ff.
Vgl. die Anweisungen auf S. 199 ff.
Y darf nur Werte zwischen der ersten Planungsperiode (= Periode 2) und der letzten Planungsperiode. (N) annehmen.
Kaum praktische Bedeutung haben Wechsel vom Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen zum Einfamilienhaus oder zum Zweifamilienhaus.
Vgl. Abschn. 52.11.11, S. 177 ff.
Bei Wohnflächen von mehr als 156 m2 sind die Wohnungen des Zweifamilienhauses nicht steuerbegünstigt, so daß insoweit ein wechselbedingter Verlust der Steuerbegünstigung nicht eintritt.
Eine nachträgliche Anerkennung der Steuerbegünstigung kommt allenfalls gemäß § 82 Abs. 5 II. WobauG infolge einer Erhöhung der Personenzahl des Haushalts in Betracht.
Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Wohnungsbaurecht, Bd. 2, a.a.O., Anm. 5 zu § 83 II. WobauG, S. 18.
Vgl. Abschn. 52.11.12, S. 179 ff.
Vgl. S. 104. Damit gilt ein Planungszeitraum von 30 Jahren, ein Hebesatz von 300%, ein Kalkulationszinssatz von 8% sowie die Berücksichtigung differenzierter Vervielfältiger.
Diese betragen für das DM Zweifamilienhaus 93, Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen 105,- Vgl. hierzu Abschn. 41.11.2, S. 32 ff.
Dabei wird von gleichen Jahresrohmieten/m2 für die begünstigte und die nichtbegünstigte Wohnung ausgegangen. Sind diese Jahresrohmieten/m2 unterschiedlich, muß der auf die begünstigte Wohnung entfallende Einheitswertteil (beim Zweifamilienhaus) bzw. Einheitswert (beim Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen) berechnet und daraus der Kapitalwert der Grundsteuervergünstigung abgeleitet werden.
Vgl. S. 39.
Vgl. Wirtschaftsprüfer-Handbuch 1981, a.a.O., S. 2326 f.
Das Verhältnis der Vervielfältiger ist nur auf das Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen anzuwenden und bestimmt sich durch die Relation: Vervielfältiger des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen zum Vervielfältiger des Zweifamilienhauses. Die Vervielfältiger ergeben sich aus Tabelle 2, S. 16.
Vgl. Tabelle 5, S. 39.
Vgl. Tabelle 2, S. 16.
Vgl. Fußnote 37, S. 250.
Vgl. Abschn. 52.11.12, S. 179 ff.
Vgl. Abschn. 52.11.13, S. 184 ff.
Vgl. ebenda, S. 184 ff.
Vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 2 GrEStEigWoG.
Vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 GrEStEigWoG.
Vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch: Bundesgesetz zur Grunderwerbsteuerbefreiung, a.a.O., Tz. 1652, S. 74.
Vgl. § 3 Abs. 2 und Abs. 1 Nr. 1c WohnGebBefrG.
Zu diesen Unterschieden vgl. Abschn. 42.11.4, S. 110 und Abschn. 41.11.4, S. 52 ff.
Vgl. Abschn. 51.21, S. 164 ff.
Vgl. Tabelle 1 des Anhangs.
Vgl. Tabelle 2 des Anhangs.
Zur Begründung dieser Vorgehensweise vgl. Abschn. 52.11.22. 1, S. 191 ff.
Zur Begründung der Aufnahme dieser Kapitalwerte vgl. Abschn. 52.11.22.1, S. 191 ff.
Vgl. Abschn. 52.21.22.1, S. 210 f.
Vgl. Abschn. 41.12. 21. 2, S..73 ff., Abschn. 42.12.21.22, S. 137 ff., Abschn. 51.22.2, S. 170 ff. und Abschn. 52. 11.22.2, S. 194 ff.
Vgl. S. 195.
Vgl. zur Begründung dieses Diskontierungsfaktors Abschn. 52.11.22.2, S. 194 ff.
Vgl. Abschn. 42.12.21.22, S. 139 ff.
Die Periodenzahl wird ab dem Zeitpunkt des Gebäudeerwerbs gezählt.
Die Anzahl der Perioden bis zum Wechselzeitpunkt beträgt (Y-1), weil die Abschreibungen in der Wechselperiode, bedingt durch den Wechsel zu Beginn einer Periode, bereits auf das Wechselobjekt vorgenommen werden.
Die Anzahl der Perioden zwischen dem Wechselzeitpunkt und dem Ende des 7b-Begünst igungszeitraums beträgt (9-Y), weil der Wechselzeitpunkt zu Beginn der Periode Y liegt und das Ende des 7b-Begünstigungszeitraums mit dem Ende der achten Periode übereinstimmt.
Diese Auffassung ergibt sich zwar nicht eindeutig aus dem Wortlaut des § 7b Abs. 1 EStG. Würde jedoch der gemäß § 7b Abs. 1 EStG vorgesehene Abschreibungsprozentsatz von 2,5% anstatt mit dem Restwert mit der Differenz zwischen Anschaffungskosten und den bis zum Wechselzeitpunkt berücksichtigten Abschreibungen auf das Erwerbsobjekt innerhalb und außerhalb des 7b-Begünstigungszeitraums multipliziert, könnte sich die Gesamtabschreibungsdauer in nicht vertretbarer Weise verlängern. Wechselt der Erwerber z.B. zu Beginn der dreißigsten Periode nach Erwerb, so betrüge die Gesamtabschreibungsdauer siebzig Jahre. Eine solche Rechtsfolge dürfte dem Sinn des § 7b Abs. 1 EStG zuwiderlaufen.
Solche Abschreibungen kommen nur bei Wechseln bis zu Beginn der letzten Periode des 7b-Begünstigungszeitraums (= achte Periode) in Betracht.
Bei D6 (J) handelt es sich um die Abschreibungen auf das Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen mit 7b-Abschreibung bei teilweiser Vermietung. Vgl. Abschn. 42.12.21. 22, S. 139 ff.
Bedingt durch die begrenzten Möglichkeiten zur Variablenbezeichnung bei dem verwendeten Compiler werden für die Kapitalwerte der Einkommensteuerersparnis in der Programmliste anstelle der im Text verwendeten Symbole K41 und K51W die Symbole K4 und K6 verwendet.
Vgl. Tabelle 3 des Anhangs.
Vgl. Abschn. 52.21.12, S. 204 ff.
Vgl. Abschn. 52.21.13, S. 208.
Vgl. Abschn. 52.21.22.2, S. 211 ff.
Zur Begründung der Notwendigkeit, Berechnungen für sämtliche Wechselzeitpunkte des Planungszeitraums durchzuführen, vgl. Abschn. 52.12, S. 200 ff.
Rights and permissions
Copyright information
© 1983 Springer-Verlag Berlin Heidelberg
About this chapter
Cite this chapter
Selchert, F.W., Otte, A. (1983). Entscheidung über den Gebäudetyp nach dem ersten Bewertungsstichtag (Wechselentscheidung). In: Das steuerlich optimale Haus- und Wohnungseigentum. Physica-Schriften zur Betriebswirtschaft, vol 8. Physica, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-662-41565-8_5
Download citation
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-662-41565-8_5
Publisher Name: Physica, Heidelberg
Print ISBN: 978-3-7908-0297-9
Online ISBN: 978-3-662-41565-8
eBook Packages: Springer Book Archive