Zusammenfassung
Nach der Kennzeichnung der Gebäudetypen, nach dem kurzen Einblick in die Behandlung der Gebäudetypen bei einzelnen Steuerarten und nach der Analyse der Zielsetzung, die für die Bauwie für die Wechselentscheidung maßgebend ist, müssen nunmehr die steuerlichen Vor- und Nachteile der einzelnen Gebäudetypen gegenübergestellt werden. Derartige Gesamtvergleiche müssen wegen der Vielzahl der Einflußfaktoren recht komplex sein. Zur Vereinfachung sollen sich die Vergleiche deshalb zuerst auf Bauentscheidungen beschränken, auf Entscheidungen also, die bis zum ersten Bewertungsstichtag getroffen werden, ohne daß ein später möglicher Wechsel des Gebäudetyps bereits berücksichtigt würde. Konkret lautet die Frage also: Welcher der drei Gebäudetypen bringt ohne Beachtung eines evtl. Typwechsels die größten steuerlichen Vorteile mit sich? Weil die Vorteilhaftigkeit der Gebäudetypen im Fall der vollständigen Eigennutzung der möglichen Gebäude durch den Eigentümer und seine Familie anders ausfällt als bei der Vermietung einer Wohnung in dem Gebäude, sei der Vermietungsfall zunächst ausgeklammert und dem Abschnitt 42 vorbehalten.
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Fußnoten Abschn. 4
Eine Auswirkung ergäbe sich nur, wenn durch Steuerbegünstigung beeinflußte Grundsteuern als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (bei Einkunftsermittlung gemäß § 21 EStG) zu erfassen wären.
§ 83 Abs. 1 II. WobauG.
Vgl. § 82 Abs. 1 und 6 II. WobauG.
Vgl. § 82 Abs. 1 und § 39 Abs. 1 II. WobauG.
Vgl. § 82 Abs. 2 und 3 II. WobauG.
Vgl. Abschn. 21. S. 7 ff.
Vgl. dazu Abschn. 22.21, S. 17.
Vgl. Rose, Gerd: Die Substanzsteuern, 4. Aufl., Wiesbaden 1982, S. 133.
Tatsächlich ergeben sich nie genau übereinstimmende Grundsteuerbelastungen für Ein- und Zweifamilienhäuser, da gemäß § 30 Nr. 1 BewG die Einheitswerte auf volle hundert DM abzurunden sind. Im folgenden wird stets von gerundeten Einheitswerten ausgegangen.
Vgl. hierzu Barwertfaktoren für verschiedene Perioden und Kalkulationszikssätze im Wirtschaftsprüfer-Handbuch 1981, hrsg. vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf 1981, S. 2326 f.
Bei einem Planungszeitraum von 30 Jahren, der auch stets den folgenden Ausführungen zur Grundsteuer zugrunde gelegt wird.
Diese differenzierende Wirkung wird berücksichtigt, indem die undifferenzierten Kapitalwerte des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen bzw. des Zweifamilienhauses mit dem Faktor multipliziert werden, der sich aus dem Verhältnis des Vervielfältigers des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen bzw. des Zweifamilienhauses zu dem Vervielfältiger des Einfamilienhauses ergibt. Zu den Vervielfältigern vgl. Tabelle 2, S. 16.
Vgl. § 92a Abs. 1 Satz 1 II. WobauG; die Fälle öffentlicher Förderung werden hier nicht beachtet.
§ 92a Abs. 1 Satz 1 II. WobauG.
Vgl. § 94 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 II. WobauG.
Vgl. § 94 Abs. 3 II. WobauG.
Vgl. Anlagen 1–8 zu BewRGr.
Diese Vorgehensweise impliziert bei Wohngebäuden mit mehr als einer Wohnung gleiche Jahresrohmieten je m2 für beide Wohnungen. Differieren die Jahresrohmieten je Wohnung, so kann der Gebäudewert nur auf dem Umweg über den Bodenwert mit Hilfe der in Tabelle 4 aufgeführten Vervielfältiger errechnet werden.
Die weitergehende Differenzierung der Gemeindegrößen in Tabelle 5 gegenüber Tabelle 4 ist darauf zurückzuführen, daß die Vervielfältiger zur Einheitswertermittlung, welche die Grundlage für die Berechnung der Gebäudewertanteile bilden, ebenfalls stärker differenziert sind als die auf die Jahresrohmiete anzuwendenden Vervielfältiger der Tabelle 4.
Die Prozentsätze ergänzen sich zu 100%.
Alternativ kann für den Einheitswert ein Mischsatz nach der Formel x = 195 + 0,0035 y/E errechnet werden, wobei x den Mischsatz und y den DM 75.000,- übersteigenden Betrag des Einheitswerts E darstellen. Zur Errechnung des Grundsteuermeßbetrags ist dieser Mischsatz mit dem Einheitswert zu multiplizieren.
Vgl. zur Höhe der Grundsteuervergünstigung Tabelle 6, S. 41.
Vgl. hierzu Abschn. 41.11.1, S. 31 f.
Diese Unterschiede können mit Hilfe der Tabelle 7, S. 44 leicht ermittelt werden, da diese Tabelle für das Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen auch die Grundsteuerkapitalwerte ohne Grundsteuervergünstigung ausweist.
Bundesrechtlich ist im wesentlichen nur die Grunderwerbsteuerbefreiung für den Erwerb von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen nach dem GrEStEigWoG geregelt. Nach dem als Bundesrecht konzipierten Entwurf eines Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG 1980) des Bundesrats vom 19. Dezember 1980, a.a.O., sollen nahezu alle auf dem Gebiet der Grunderwerbsteuer geltenden Rechtsvorschriften des Bundes und der Länder aufgehoben werden, u.a. auch die in diesem Abschnitt genannten landesrechtlichen Vorschriften sowie das für die Untersuchung an späterer Stelle verwendete GrEStEigWoG. Aufgrund dieses Gesetzesentwurfs sollen die in diesem Beitrag diskutierten Grunderwerbsteuerbefreiungen entfallen. Da Grundstückserwerbe gemäß der geplanten Änderung des Grunderwerbsteuerrechts nicht nach Gebäudetypen differenziert besteuert würden, sondern ein einheitlicher Steuersatz von 2% zur Anwendung käme, blieben bei Realisierung des Gesetzentwurfs keine Grunderwerbsteuerunterschiede zwischen den Gebäudetypen.
Vgl. z.B. § 10 Abs. 1 GrEStG Hessen.
§ 11 Abs. 1 GrEStG Hessen.
Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser fallen unter den Familienheimbegriff.
Vgl. §§ 18–21 des Gesetzes über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung -KostO) in der Fassung vom 26. Juli 1957.
Vgl. Anlage zu § 32 KostO.
Besonderheiten gelten bei der Eintragung von Ehegatten oder Abkömmlingen und bei Erwerben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, vgl. § 60 KostO.
Fußnoten Abschn. 4
Z.B. die Eintragung einer Rangänderung eines Grundpfandrechts.
Z.B. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.
Auch eine Löschung kann zur Beschaffung von Finanzierungsmitteln, die für die Schaffung von Wohnraum nötig sind, zweckdienlich sein. Insoweit wird Gebührenbefreiung gewährt. Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Wohnungsbaurecht, Bd. 3., Wohnungsbindungsgesetz, Kommentar zum Wohnungsbindungsgesetz und Nebengesetzen von Joachim Fischer-Dieskau, Hans-Günther Pergande, Heinz Werner Schwender und Hans-Georg Schubart, Essen 1977, Anhang B 1, Anm. 3 zu § 1 des Gesetzes über Gebührenbefreiungen beim Wohnungsbau (WohnGebBefrG), S. 8.
Das Sonderrechtseigentum entsteht durch Beschränkung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück, vgl. § 3 Abs. 1 WEG.
Vgl. § 21 Abs. 2 KostO.
Vgl. Ackermann, Karl: Zur Gebührenberechnung nach KostO n.F. bei der Begründung von Wohnungseigentum, in: Der Deutsche Rechtspfleger 1960, S. 119.
Vgl. § 21 Abs. 2 KostO.
In Abschn. 3 wurde als alternative Zielsetzung des Steuerpflichtigen die Erreichung der maximalen Summe der Jahreswerte der Steuerersparnisse genannt. Die je Gebäudetyp eintretende Summe der Einkommensteuerersparnisse läßt sich ebenfalls mit Hilfe der Gleichungen K1 bis K3 ermitteln. Dazu muß lediglich die Abzinsung, d.h. die Multiplikation mit dem Faktor 1/qt eliminiert werden.
Die degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5 EStG) kann gemäß § 21a Abs. 3 Nr. 2 EStG nicht angesetzt werden. Gleiches gilt für die lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG), die ohnehin wegen ihres evidenten Nachteils nicht berücksichtigt werden soll. Vgl. Abschn. 22.23, S. 18 ff.
Der Sachverhalt besteht in der Herstellung des Gebäudes, die Abschreibungen bewirkt.
Vgl. hierzu insbesondere die Bundesverfassungsgerichtsentscheidungen: BVerfG-Urteil 2 BvL 6/59 vom 19. Dezember 1961, in: BVerfGE, Bd. 13 (1963), S. 261 ff.; BVerfG-Urteil 2 BvR 1/60 vom 19. Dezember 1961, in: BVerfGE, Bd. 13 (1963), S. 274 ff.
Das Bundesverfassungsgericht spricht hier von echter Rückwirkung, während es unter unechter Rückwirkung die Wirkung auf noch nicht abgeschlossene Sachverhalte versteht. Vgl. Tipke, Klaus: Steuerrecht, 8. Aufl., Köln 1981, S. 40 f.
Tipke, Klaus a.a.O., S. 40 f. nennt die folgenden Ausnahmefälle: 1. Das Vertrauen auf eine bestimmte Rechtslage ist nicht schutzwürdig, da der Steuerpflichtige nach der rechtlichen Situation in dem Zeitpunkt, auf den die Rechtsänderung zurückbezogen wird, mit dieser Änderung rechnen mußte. 2. Bestimmungen sind unklar und verworren oder lückenhaft. 3. Bestimmungen sind nichtig. 4. Zwingende Gründe des Gemeinwohls liegen vor, die dem Gebot der Rechtssicherheit übergeordnet sind.
Der Bauherr hat das Recht, jeden beliebigen Abschreibungssatz zwischen den Abschreibungssätzen von 21 und 5% zu wählen. Vgl. § 7b Abs. 1 und § 7a Abs. 3 EStG.
Andernfalls scheitert die 7b-Abschreibung auf beide Eigentumswohnungen bereits an der Objektbeschränkung gemäß § 7b Abs. 5 EStG.
Steht das Einfamilienhaus, das Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen oder das Zweifamilienhaus im Eigentum mehrerer Steuerpflichtiger, so sind für die Kapitalwertberechnung die individuellen, i.d.R. unterschiedlichen Steuersätze anzuwenden, außer wenn das fragliche Gebäude einem Ehepaar gehört, das gemäß § 26b EStG zusammenveranlagt wird.
Vgl. § 37 EStG.
Vgl. § 39a Abs. 1 Nr. 6 EStG. Der zu berücksichtigende Abzugsbetrag muß freilich auf der Lohnsteuerkarte eingetragen sein.
Die nächste Hauptfeststellung für Grundstücke ist zum 1. Januar 1985 geplant. Vgl. Kiesel, Helmuth: Steuerpolitik und Eigenheimfinanzierung, in: Der Langfristige Kredit 1982, S. 51.
Die Tabelle 1 des Anhangs enthält aus Raumgründen neben den Kapitalwerten K1 bis K3 noch Kapitalwerte für Gebäudetypen bei teilweiser Vermietung, die erst später erörtert werden. Vgl. dazu Abschn. 42.12.21, S. 115 ff.
Fehlende Parameterwertekombinationen in Tabelle 1 des Anhangs sind: Gebäudeherstellungs-kosten Steuersatz DM % 200.000,- 55 400.000,- 35 500.000,- 35
Tabelle 1 des Anhangs enthält 9 Kombinationen (vgl. die Zeilen 199 bis 216 dieser Tabelle), mit den im Beispiel 3 angegebenen Parameterwerten. Für alle 9 Fälle ergeben sich je Gebäudetyp übereinstimmende Kapitalwerte der Einkommensteuerersparnis. Der Unterschied zwischen diesen 9 Kombinationen besteht lediglich hinsichtlich der zusätzlichen Parameter Wohnfläche und Miete/Mietwert je m2 Wohnfläche und hat für die hier untersuchte vollständige Eigennutzung keine Bedeutung. Erst an späterer Stelle (vgl. Abschn. 42.12.21.11, S. 115 ff.) ist diese Unterscheidung wichtig.
Das Symbol für den vorteilhaften Gebäudetyp befindet sich in der Tabelle im Falle vollständiger Eigennutzung unmittelbar rechts neben den Kapitalwerten der Einkommensteuerersparnis des Zweifamilienhauses.
Wird für die in Tabelle 1 des Anhangs berücksichtigten Kombinationen statt des Planungszeitraums von 30 Jahren ein Planungszeitraum zwischen 8 und 50 Jahren angenommen, so beträgt die maximale Abweichung beim Kapitalwert der Einkommensteuerersparnis DM 1.688,-. Diese, für alle Gebäudetypen gleiche Abweichung gilt für: Gebäudeherstellungskosten DM 500.000,-, Fremdkapitalanteil 40%, Fremdkapitalzinssatz 8% und Steuersatz 55%.
Werden die Gebäudeherstellungskosten für die in Tabelle 1 des Anhangs erfaßten Kombinationen von DM 500.000,- auf z.B. höchstens DM 800.000,- gesteigert, ergibt sich eine maximale Abweichung von DM 1.013,-. Diese für alle Gebäudetypen gleiche Abweichung tritt ein bei: Gebäudeherstellungskosten DM 800.000,-, Fremdkapitalanteil 40%, Fremdkapitalzinssatz 8% und Steuersatz 55%.
Eine Untersuchung der Wohnungsbauinvestitionen in der Bundesrepublik Deutschland der Jahre 1976 bis 1980 zeigt, daß die Fremdfinanzierung im wesentlichen auf Bank- und Bausparkassendarlehen entfällt. Vgl. dazu Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW): Finanzierung der Wohnungsbauinvestitionen durch die Kapitalsammelstellen in der Bundesrepublik Deutschland 1979 und 1980, in: DIW-Wochenberichte 1980, S. 90.
Wird für die 360 Parameterwertekombinationen in Tabelle 1 des Anhangs statt der jährlichen die monatliche Tilgungsverrechnung angenommen, so beträgt die maximale Abweichung beim Kapitalwert der Einkommensteuerersparnis DM 99,-. Diese für alle Gebäudetypen gleich hohe Abweichung tritt auf bei: Gebäudeherstellungskosten DM 500.000,-, Fremdkapitalanteil 40%, Fremdkapitalzinssatz 8% und Steuersatz
Vgl. o.V.: Wohnungsbau wurde “kreditlastiger”, in: Der Langfristige Kredit 1980, S. 483.
Die Zinsentwicklung für Hypothekenkredite nahm in der Bundesrepublik Deutschland seit 1970 den folgenden Verlauf: 1970 8,81% 1974 10,44% 1978 6,56% 1971 8,46% 1975 8,24% 1979 8,58% 1972 8,49% 1976 7,701% 1980 9,49% 1973 10,39% 1977 6,60% 1981 11,30% Die angegebenen Werte sind die durchschnittlichen Effektivzinsen im November der jeweiligen Jahre. Vgl. hierzu Deutsche Bundesbank (Hrsg.): Monatsberichte der Deutschen Bundesbank, Nr. 1 von 1972, 1975, 1978, 1981 und 1982, S. 48.
Wird für die in Tabelle 1 des Anhangs erfaßten Parameterwertekombinationen statt der Fremdkapitallauf zeit von 20 Jahren eine Fremdkapitallauf zeit zwischen 12 Jahren und 30 Jahren zugrunde gelegt, so ergibt sich beim Kapitalwert der Einkommensteuerersparnis im Extremfall eine Abweichung von DM 2.635,-. Diese für alle Gebäudetypen gleiche Abweichung ergibt sich bei: Fremdkapitallauf zeit 12 Jahre, Gebäudeherstellungskosten DM 500.000,-, Fremdkapitalanteil 40% und höher, Fremdkapitalzinssatz 10% und Steuersatz 55%.
Wird der Einheitswert um DM 10.000,- geändert, so ergibt sich unter der Voraussetzung des Fehlens jeglicher Schuldzinsen und eines Steuersatzes von 55% eine Änderung des Kapitalwerts der Einkommensteuerersparnis von DM 867,-. Da i.d.R. Schuldzinsen zumindest für einen Teil der Planungsperiode vorliegen, kann sich dieser Wert erheblich reduzieren, u.U. sogar null betragen. Für die in Tabelle 1 des Anhangs erfaßten Parameterwertekombinationen beläuft sich die durch eine Einheitswertvariation um DM 10.000,-bedingte maximale Abweichung beim Kapitalwert der Einkommensteuerersparnis auf DM 128,-. Diese für alle Gebäudetypen gleiche Abweichung tritt ein bei: sämtlichen Gebäudeherstellungskosten von DM 200.000,- bis DM 500.000,-, Fremdkapitalanteil 40%, Fremdkapitalzinssatz 8% und Steuersatz 55%.
Vgl. hierzu die durch unterschiedliche Gebäudetypen und Gemeindegrößenklassen bedingten Einheitswertdifferenzierungen, die zur Grundsteuerberechnung im Abschn. 41.11.2 berücksichtigt sind.
Die Differenz von DM 10.000-,- zwischen den Einheitswerten der Gebäudetypen führt beim Kapitalwert der Einkommensteuerersparnis zu Abweichungen, die — bei Erfüllung der in Fußnote 62 getroffenen Annahmen — mit den in dieser Fußnote genannten Kapitalwertabweichungen übereinstimmen.
Um die Übereinstimmung der Kapitalwerte der Einkommensteuerersparnis aller drei Gebäudetypen auszuweisen, enthält die Spalte zur Kennzeichnung der optimalen Alternative das Symbol ID (für identisch).
In diesen acht Jahren des Planungszeitraums fallen die 7b-Abschreibungen an. Nach Ablauf des 7b-Begünstigungszeitraums dürfen Abschreibungen nicht als Werbungskosten berücksichtigt werden, so daß insoweit auch keine steuerlich beachtlichen Abschreibungsdifferenzen auftreten können.
Es wird davon ausgegangen, daß die 7b-Abschreibung auf beide Eigentumswohnungen und somit auf höchstens 2x DM 200.000,- Gebäudeherstellungskosten möglich ist. Vgl. Abschn. 41.12.1, S. 56 ff.
Vgl. die Zeilen 1–36 in Tabelle 1 des Anhangs.
Wie aus Abbildung 2 hervorgeht, gilt das für Gebäudeherstellungskosten bis DM 200.000,- sowohl hinsichtlich des Einfamilienhauses als auch hinsichtlich des Zweifamilienhauses. Für Gebäudeherstellungskosten von mehr als DM 200.000,- bis DM 250.000,- deckt sich der Kapitalwert der Einkommensteuerersparnis des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen nur mit dem entsprechenden Kapitalwert des Zweifamilienhauses.
Diese Vervielfältiger enthält Tabelle 2, S. 16.
Die Annahme gebäudetypabhängiger Einheitswerte führt zu keiner Veränderung der Kapitalwerte der Einkommensteuerersparnis, wenn die Grundbeträge für die Nutzungswerte der Wohnungen durch Schuldzinsen voll ausgeglichen werden
Das Programm ist in BASIC abgefaßt.
Unter den Grundbeträgen für die Nutzungswerte werden im folgenden die Grundbeträge gemäß § 21a Abs. 1 EStG verstanden.
Das Programm arbeitet auch mit den Parametern, die zur Berechnung der in Tabelle 1 des Anhangs erfaßten Kapitalwerte verwendet wurden.
Die Grundbeträge für die Nutzungswerte beeinflussen die abzugsfähigen Schuldzinsen.
Vgl. Abschn. 22.23, S. 18 ff.
Zu den folgenden Ausführungen vgl. Abbildung 4.
Fußnoten Abschn. 4
Für die beiden Wohnungen des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen gelten hier gleiche Gebäudeherstellungskosten und Übereinstimmung der übrigen Parameterwerte.
Die gesamte sich aus der Fremdfinanzierung ergebende monatliche Belastung, die aus Praktikabilitätsgründen bereits im Programmteil Schuldzinsenberechnung erfaßt wird, dient der an späterer Stelle (vgl. Abschn. 42.12.22, S. 146 ff.) erörterten Berücksichtigung einer finanziellen Belastungsgrenze des Bauherrn.
Vgl. die mit OE (= Optimale Alternative bei vollständiger Eigennutzung) und FME (= finanzielle Monatsbelastung bei vollständiger Eigennutzung) gekennzeichneten Spalten in Tabelle 1 des Anhangs.
Vgl. Abschn. 41.12.21.1, S. 61 ff.
Tabelle 1 des Anhangs enthält in den Zeilen 211, 213 und 215 die im Beispiel 4 angegebenen Parameterwerte.
Das dargestellte Ermittlungsverfahren diente auch der Berechnung der in Tabelle 1 des Anhangs ausgewiesenen finanziellen Belastungen.
Im Falle einer Einkommensteuerersparnis ist diese zu subtrahieren.
Vgl. Abschn. 41.12.21.1, S. 61 ff.
Die für die anderen beiden Gebäudetypen anzuwendenden Ermittlungsgleichungen unterscheiden sich von der aufgezeigten lediglich durch mögliche Unterschiede bei den anzusetzenden Abschreibungen.
Vgl. Abschn. 41.11.2, S. 32 ff.
Die Berechnung finanzieller Belastungen mit Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Gerichtsgebühren in Grundbuchsachen kann anhand der Abschn. 41.11.2, S. 32 ff., 41.11.3, S. 48 ff. und 41.11.4, S. 52 ff. vorgenommen werden.
Vgl. Abschn. 41.11.3, S. 48 ff.
Der Fremdkapitalbetrag von DM 300.000,- entspricht dem in Beispiel 4 angegebenen Fremdkapitalanteil von 60% bei Bodenkosten von DM 100.000,-.
Statt der Zeile 211 kann auch die Zeile 213 bzw. 215 in Tabelle 1 des Anhangs gewählt werden.
Vgl. Abschn. 41.11.3, S. 48 ff.
Vgl. Abschn. 41.11.4, S. 52 ff.
Vgl. Abschn. 41.11.1, S. 31 ff.
Fußnoten Abschn. 4
Da die Wohnfläche, die für den selbstgenutzten Wohnraum zur Anerkennung als Wohnung erforderlich ist, von der nach verschiedenen Gesichtspunkten (z.B. Familiengröße) differierenden Verkehrsanschauung abhängt, kann eine allgemeingültige Quadratmeterangabe zur Mindestwohnfläche der eigengenutzten Wohnung und damit zur Wohnflächengrenze der vermieteten Wohnung nicht abgeleitet werden.
Die Grenze von 90 m2 für andere Wohnungen erhöht sich gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WobauG um 20% auf 108 m2.
Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender: Wohnungsbaurecht, Bd. 1, Zweites Wohnungsbaugesetz, a.a.O., Anm. 4 zu § 39, S. 15.
Unterstellt ist — wie in den weiteren Ausführungen zur Grundsteuer — ein Planungszeitraum von 30 Jahren, ein Kalkulationszinssatz von 8% und ein Hebesatz von 3001.
Die folgenden Untersuchungen zur grundsteuerlichen Vorteilhaftigkeit beruhen stets auf differenzierten Einheitswerten. Die differenzierende Wirkung wird berücksichtigt, indem der undifferenzierte Grundsteuerkapitalwert des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen mit dem Faktor multipliziert wird, der sich aus dem Verhältnis des Vervielfältigers des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen zu dem Vervielfältiger des Zweifamilienhauses ergibt. Zu den Vervielfältigern vgl. Tabelle 2, S. 16.
Vgl. hierzu die in Abschn. 41.11.1, S. 100 ff. unter Ziffer 4 und 5 aufgeführten Fälle.
Dabei wird von gleichen Jahresrohmieten/m2 für die begünstigte und die nichtbegünstigte Wohnung ausgegangen. Sind diese Jahresrohmieten/m2 unterschiedlich, müssen die auf die Wohnungen entfallenden Einheitswerte (beim Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen) bzw. Einheitswertteile (beim Zweifamilienhaus) berechnet und daraus die Grundsteuerkapitalwerte anhand der Tabellen 8 und 9 abgeleitet werden.
Vgl. hierzu den in Abschn. 42.11.1, S. 100 ff. unter Ziffer 6 aufgeführten Fall.
Nach dem Entwurf eines Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG 1980) vom 19. Dezember 1980, a.a.O., kommt es für die grunderwerbsteuerliche Belastung nicht mehr auf das Vorliegen von Steuerbegünstigungen an. Aufgrund der geplanten Änderung ergeben sich bei einheitlicher Besteuerung der Grundstückserwerbe mit 2% keine grunderwerbsteuerlichen Unterschiede zwischen den Gebäudetypen.
Die Regelung des Landes Bayern stellt nicht auf die Wohnfläche des gesamten Gebäudes, sondern nur auf die Wohnfläche der zu beurteilenden Eigentumswohnung ab; vgl. Art 1 Nr. 1c des Gesetzes zur Grunderwerbsteuerbefreiung für den sozialen Wohnungsbau in der Fassung vom 28. Juni 1977. Die folgenden Ausführungen zur Grunderwerbsteuerbefreiung des Gebäudes mit zwei Eigentumswohnungen gelten nicht für dieses Bundesland. Während für die übrigen Bundesländer entweder Grunderwerbsteuerbefreiung für das gesamte Gebäude oder überhaupt nicht gewährt wird, entspricht die Grunderwerbsteuerbefreiung in Bayern dem Anteil der grundsteuervergünstigten Wohnung(en) an der Gesamtwohnfläche.
Unterstellt wird, daß die Voraussetzungen der Steuerbegünstigung, die sich nicht auf die Wohnfläche beziehen, vorliegen. Vgl. Abschn. 41.11.1, S. 31 f.
Vgl. im einzelnen Abschn. 41.11.4, S. 52 ff.
Ausnahmen bestehen lediglich in bezug auf Schreibgebühren, begründen aber keine nennenswerten Unterschiede zwischen den Gebäudetypen.
Vgl. zu den Belastungsunterschieden bei fehlender Gebührenbefreiung Abschn. 41.11.4, S. 52 ff.
Vgl. auch die Erklärung in Abschn. 41.12.1, S. 56 ff.
Für Gebäudeherstellungskosten unter DM 250.000,- vereinfacht sich der Abschreibungsteil in Gleichung K41 Zu:
Für Gebäudeherstellungskosten der vermieteten Eigentumswohnung unter DM 200.000,- vereinfacht sich der für diese Wohnung anzusetzende Abschreibungsteil zu:
Das gilt nicht, soweit die Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG betrachtet wird.
Die Steueransprüche können sowohl Forderungen der Finanzverwaltung als auch des Steuerpflichtigen betreffen.
Vgl. Abschn. 53 Abs. 8 EStR.
Vgl. Übersicht 3, S. 62.
Fußnoten Abschn. 4
Miete und Mietwert je m2.Wohnfläche sollen hier betragsmäßig übereinstimmen. Diese Übereinstimmung ist bei Vergleichbarkeit von eigengenutzter und vermieteter Wohnung (vgl. Abschn. 22.23, S. 18 ff.) steuerrechtlich geboten.
Vgl. Übersicht 3, S. 62.
Die Wohnfläche wird stets als Wohnfläche des gesamten Gebäudes verstanden.
Fehlende Parameterwertekombinationen in Tabelle 1 des Anhangs sind: Gebäudeherstellungs-kosten Wohnfläche DM m2 200.000,- 150,200,250 300.000,- 200,250 400.000,- 250 500.000,- 120 Gebäudeherstellungs-kosten Steuersatz DM % 200.000,- 55 400.000,- 35 500.000,- 35
Vgl. Abschn. 41.12.21.1, S. 61 ff.
Das Symbol für den vorteilhaften Gebäudetyp befindet sich in der Spalte OV (= Optimaler Gebäudetyp bei teilweiser Vermietung) der Tabelle 1 des Anhangs.
Das gilt insbesondere für den hier angenommenen Planungszeitraum von 30 Jahren nach der Baufertigstellung.
Eine Periode des Planungszeitraums entspricht grundsätzlich einem Veranlagungszeitraum, d.h. einem Kalenderjahr.
Eine Erhöhung der übrigen Werbungskosten um z.B. DM 500,-p.a. ergäbe bei einem Steuersatz von 55% eine Verminderung der in Tabelle 1 des Anhangs ausgewiesenen Kapitalwerte um DM 3.096,- beim Zweifamilienhaus und um DM 774,- beim Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen.
Errechnet aus Angaben in: Statistisches Bundesamt, Fachserie: 5, Bautätigkeit und Wohnungen, Reihe 1, Bautätigkeit 1980, Stuttgart/Mainz 1981, S. 15.
Dies läßt sich aus den Angaben in DIW: Die Entwicklung der Mieten in der Bundesrepublik Deutschland von 1965 bis 1976, in: DIW-Wochenberichte 1976, S. 371 sowie den Grunddaten zur Wohnungs- und Bauwirtschaft, in: Bundesbaublatt 1982, S. 366, berechnen.
Vgl. Abschn. 22.23, S. 18 ff.
Auf die unterschiedlichen Abschreibungsbemessungsgrundlagen ist zu achten.
In unrealistischen Extremfällen kann jedoch das Zweifamilienhaus mit 7b-Abschreibung günstiger als das Zweifamilienhaus mit Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG sein. Eine solche Vorteilhaftigkeitsrangfolge ist jedoch nur möglich, wenn der Kalkulationszinssatz weniger als 2, 1% und der Planungszeitraum gleichzeitig mehr als 38 Jahre beträgt.
Bei Herstellungskosten von DM 200.000,- beträgt die Differenz beim Kapitalwert der Einkommensteuerersparnis DM 1.570,-.
Freilich müssen bei dem in Tabelle 1 des Anhangs angenommenen Vermietungsanteil von 25V die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes mehr als DM 800.000,- betragen, damit auf die vermietete Eigentumswohnung Herstellungskosten von mehr als DM 200.000,- entfallen.
In vernachlässigbaren Extremfällen kann das Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen mit 7b-Abschreibung vorteilhaft sein. Diese Extremfälle sind durch einen Kalkulationszinssatz von weniger als 2,1% bei einem Planungszeitraum von mehr als 38 Jahren gekennzeichnet.
Vgl. Abschn. 41.12.21.1, S. 61.
Für die vermietete Eigentumswohnung ist zusätzlich ein Vermietungsanteil zu berücksichtigen, der sich ebenfalls beliebig bestimmen läßt.
Von 1970 bis 1981 lagen die jährlichen Mietpreissteigerungen im freifinanzierten Wohnungsbau zwischen 2,1% und 7,2%. 1970 5,2% 1974 4,0% 1978 2,7% 1971 7,2% 1975 5,3% 1879 3,7% 1972 5,8% 1976 4,1% 1980 3,8% 1973 5,3% 1977 5,5% 1981 4,3% Dies läßt sich aus den Angaben in DIW: Die Entwicklung der Mieten in der Bundesrepublik Deutschland von 1965 bis 1976, a.a.O., S. 371 sowie den Grunddaten zur Wohnungs- und Bauwirtschaft, in: Bundesbaublatt 1978, S. 259, 1980, S. 342 und 1982, S. 366 berechnen.
Der Kapitalwertbeitrag der Einnahmen ergibt sich als Produkt aus dem Grundbetrag für den Nutzungswert je DM 10.000,- Einheitswert (DM 10.000,- * 0,014 = DM 140,-), dem Barwertfaktor für 30 Jahre bei einem Kalkulationszinssatz von 8% (11,2578) und dem Steuersatz von 45%.
Für das Gebäude mit zwei Eigentumswohnungen beziehen sich die Herstellungskosten auf jede Wohnung, für das Zweifamilienhaus auf das gesamte Gebäude.
Die Werte der Tabelle 14 sind für das Fremdkapital-Einheitswert-Verhältnis von 2:1 exakt. Sollen die Kapitalwertbeiträge für andere Fremdkapital-Einheitswert-Verhältnisse berechnet werden, können die Werte der Tabelle 14 näherungsweise verwendet werden, sofern dieses Verhältnis mindestens 1:1 beträgt. Die maximale Abweichung zwischen Kapitalwertbeiträgen der Schuldzinsen aufgrund von Berechnungen mit Hilfe der Tabelle 14 und aufgrund exakter Berechnung beträgt j e DM 10.000,- Einheitswert DM 20,-(bei 5% Fremdkapitalzinssatz und Fremdkapita-Einheitswert-Verhältnis von 1:1).
Z.B. genügt bereits zum Erreichen dieser Grenze bei dem hoch angesetzten Einheitswert von DM 120.000,- und dem Fremdkapitalzinssatz von 8% der Fremdkapitalbetrag von DM 21.000,-.
Das entspricht dem Fremdkapitalanteil von 60% bei Bodenkosten von DM 100.000,-.
Vgl. Abschn. 41.12.21.2, S. 73 ff.
Vgl. ebenda. S. 73 ff.
’ Die Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG ist gemäß § 21a Abs. 3 EStG nicht ansetzbar.
Falsche Ergebnisse würden sich bei Herstellungskosten der Eigentumswohnungen ergeben, welche die Höchstbemessungsgrundlage für die 7b-Abschreibung übersteigen.
Ein beliebig anderer Steuersatz kann leicht berücksichtigt werden. Dazu ist die aus einzelnen Parameterwerten resultierende finanzielle Steuerbelastung oder -entlastung durch 0,45 zu dividieren und mit dem gewünschten Steuersatz zu multiplizieren.
Vgl. Abschn. 42.12.21.11, S. 115 ff.
Bei einer negativ gekennzeichneten finanziellen Belastung handelt es sich um eine Entlastung.
Die finanzielle Belastung ist als durchschnittliche monatliche Belastung der ersten Planungsperiode bestimmt, vgl. Abschn. 41.12.22, S. 86 ff.
Die im Beispiel 8 nicht aufgeführten Parameterwerte sind bei dem hier verwendeten manuellen Verfahren zur Ermittlung der finanziellen Belastung nicht individuell bestimmbar.
Dieser Fremdkapitalbetrag entspricht dem Fremdkapitalanteil von 60% bei Bodenkosten von DM 100.000,-.
Vgl. Zeile 211 der Tabelle 1 des Anhangs.
Vgl. Beispiel 7 in Abschn. 42.12.21.21, S. 127 ff.
Der exakte Wert der finanziellen Belastung beträgt DM 1.313,-. Die Abweichung beruht ausschließlich auf Rundungsdifferenzen bei der Berechnung der Wirkungen von Abschreibungen sowie von Tilgung und Schuldzinsen.
Die finanzielle Entlastung wird hier als negative finanzielle Belastung dargestellt.
Vgl. Abschn. 41.12.22, S. 86 ff.
Bei der Variablen M(1) bezeichnet der Index 1 die Planungsperiode.
Bei Aufteilung der Abschreibungen nach dem Vermietungsanteil würden sich falscher Ergebnisse einstellen, wenn die Herstellungskosten der Eigentumswohnungen die Höchstbemessungsgrundlagen für die 7b-Abschreibung übersteigen.
Vgl. zur Diskussion dieser Prämisse Abschn. 41.2, S. 91 ff.
Aufgrund manueller Berechnung beträgt die finanzielle Belastung DM 1.292,-. Vgl. hierzu Beispiel 8 in Abschn. 42.12.22.
Vgl. hierzu die Abschn. 42.11.3, S. 107 ff. und 41.11.3, S. 48 ff.
Vgl. hierzu die Abschn. 42.11.4, S. 110 und 41.11.4, S. 52 ff.
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Selchert, F.W., Otte, A. (1983). Entscheidung über den Gebäudetyp vor dem ersten Bewertungsstichtag (Bauentscheidung). In: Das steuerlich optimale Haus- und Wohnungseigentum. Physica-Schriften zur Betriebswirtschaft, vol 8. Physica, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-662-41565-8_4
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