Zusammenfassung
Unter Wohnungsbaufinanzierung wird die Beschaffung finanzieller Mittel zur Deckung der Gesamtkosten eines Bau- bzw. Kauf-Objektes verstanden1) 2). Diese Begriffsdefinition umfaßt die Finanzierung
-
der Baudurchführung (Beschaffung kurzfristiger Finanzierungsmitte 1 in Form von Zwischenkrediten)
-
des eigentlichen Objektes (Beschaffung langfristiger Finanzierungsmittel).
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Referenzen
Unter “Beschaffung finanzieller Mittel” soll hier sowohl die Aufbringung des erforderlichen Fremdkapitals als auch die Bereitstellung des verfügbaren Eigenkapitals verstanden werden. Zur Begriffsbildung vgl. [Kiock, E.; 1975, S. 11f.] und [Krapohl, P.; 1975, S. 361 ff.].
Zur Definition des Finanzierungsbegriffs vgl. [Schneider, D.; 1980, S.167ff.] und die dort angegebene Literatur.
Vgl. auch [Jaschinski, H.; 1970, S.87–97], [Becker, R.; 1952, S. 19ff.], [Kornemann, R.; 1976, S.548–553], [Komemann, R.; 1979, S.626–630], [Schiebel, H.; 1972, S. 136–143] und [Weber, H.; 1968, S.563ff.].
Dies ist dann der Fall, wenn z.B. Arbeitgeberdarlehen die erste Rangstelle im Grundbuch beanspruchen und damit den Finanzierungsspielraum für andere erststellige Darlehen einengen.
Zur Begriffsdefinition vgl. Abschnitt 3, S. 56ff.
Bezüglich der Zielkonzepte simultaner Investitions- und Finanzplanung smodelle vgl. u.a. [Bitz, M.; 1976, S. 485–501], [Koch, H.; 1978, S.889–911], [Kruschwitz, L.; Fischer, J.; 1978, S. 753–791], [Laux, H.; Franke, G.; 1969, S. 43–56], [Aggteleky, B.; 1979], [Ashton, D. J.; Atkins, D. R.; 1979A, S.259ff.], [Bitz, M.; 1978, S. 175–193], [Kruschwitz, L.; 1978, S. 449–600].
Z.B. Bausparabschlußgebühr, -dar lehensgebühr, Bürgschaftsgebühr.
Vgl. die Ermittlung der Zielfunktion bei [Kargl, H.; Maurer, A.; 1971, S.857], die außer “projektabhängigen” Zahlungen (z.B. Grundsteuer) auch “personenabhängige” Zahlungen (z.B. Wohnungsbauprämien) einbezieht.
Zu diesem Problemkreis vgl. [Weingartner, H.M.; 1974, S. 153ff.] und [Ashton, D. J.; Atkins, D.R.; 1979B, S.625–631].
Vgl. hierzu die Ermittlung der optimalen Finanzierung auf der Grundlage der Ge samtdurchschni ttsef f ektivzinsen bei [Heckelmann, E.; 1962, S. 225ff.].
vgl. [Hax, H.; 1972, S.69ff.] und Abschnitt 4.2.3, S. 198.
Diejenigen Darlehensalternativen, deren Laufzeiten> Planungshorizont sind, können in T statt mit der jeweiligen Restschuld auch mit dem Kapitalwert der noch ausstehenden Annuitätenzahlungen bewertet werden.
Darüber hinaus lassen sich weitere Zielkriterien, wie z.B. die Maximierung der kumulierten diskontierten Differenzen zwischen Zinserlösen aus der Anlage von liquiden Mitteln und Zinskosten der Finanzierungsalternativen formulieren. Vgl. hierzu [Blumentrath, U.; 1969, S.71ff.], [Bühler, W.; Gehring, H.; Glaser, H.; 1919, S.40ff.], [Bühler, W.; Gehring, H.; 1978, S. 313–326].
Vgl. S. 28.
Bezüglich der Zusammensetzung der Zielfunktion vgl. Im einzelnen S. 198f.
Eine ähnliche Definition findet sich bei [Rückardt, K.; 1977, S.213f.].
Vgl. z.B. für Hypothekenbanken §11 HBG.
Bei Bürgschaftsübernahmen kann diese Beleihungsgrenze ausgedehnt werden.
Die meisten Kreditinstitute stellen dem Darlehensnehmer auf Anfrage die jeweils aktuellen Wertermittlungsanweisungen zur Verfügung. Häufig handelt es sich um allgemeine, für die gesarate Kreditinstitutsgruppe vom Dachverband festgelegte Bewertungsrichtlinien.
Vgl. hierzu [Michaelis, K.; 1975, S. 30f f.], [Falter, M.; 1977, S. 265ff.], [Michaelis, K.; Schiebel, H.; 1966, S.22 ff.], [Barocka,E.; Schneider, M.; 1956, S.5ff.], [Kühne, H.; 1951, S.16ff.], [Loidl, V.; 1911, S.18–104], [Kremer, E., Schaaff, H.; 1916, S. 196–202], [Steinmetz, N.; 1968, S. 61–63 u. 94–97], [Kloake, W.; 1977, S. 555f.], [Kloake, W.; 1974, S. 398–400], [Ascherl, F.; 1976, S.700–703], [Schweizer, E.; 1969, S. 15–80], [Pohnert, F.; 1977, S.89–92], [Landzettel, G.; 1980, S. 36–39], [Wächter, A.; 1969, S. 51–57] und [Sasse, C.; 1974, S.49–63].
Vgl. [Löffler, H.; 1980, S.36ff.].
Auf die verschiedenen Grundpfandrechte soll im Rahmen dieser Arbeit nicht näher eingegangen werden. Es soll hier nur erwähnt werden, daß mittlerweile viele Kreditinstitute auf- grund der besseren Handhabung die Grundschuld (Brief- oder Buchgrundschuld) der Hypothek vorziehen. Im übrigen vgl. [Gabevdiel, H.; 1975, S.15ff.), [Weiser, A.; 1965, S.41ff.], [Abel, W.; 1910, S. 15–186], [Fleskes, P.; 1970, S. 155–157], [Heigl, G.; 1963, S.108ff.), [Ritzer, H.; 1978, s. 1712–1715], [Weber, A.; 1976, S. 704–707], [Weiland, H. O.; 1980, S. 166–171], [Kreutzfeldt, R.; 1919, S.94ff.].
Dies führt zu einer Vereinheitlichung der Begriffsbildung. Im übrigen ist die Bezeichnung I Hypothek in vielen Fällen nicht korrekt, da die meisten Darlehen durch die Eintragung einer Grundschuld abgesichert sind und folglich als “I Grundschuld” bezeichnet werden müßten. Vgl. die begriffliche Abgrenzung einer I Hypothek im formalen oder technischen bzw. im wirtschaftlichen Sinne bei [Heuer, J.; Kühne-Büning, L.; Nordalm, V.; Drevermann, M.; 1979, S.256ff.].
Bzw. Kapitalsammeistelle, wie z.B. private Hypothekenbanken, öffentlich-rechtliche Kreditanstalten, Geschäftsbanken, Sparkassen, Volks- und Rai f f eisenbanken, Lebensversiche-
rungsunternehmen, Sozialversicherungsanstalten (und Bausparkassen).
Z.B. Deutsche Bank, Dresdner Bank, Commerzbank, Bank für Gemeinwirtschaft.
Mit Ausnahme der reinen Zwischenfinanzierungsinstitute.
Vgl. Tab. [IV], S. 339ff. Die Rückl auf quote betrug 46%.
Insbesondere für den Bau bzw. Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Vgl. zur Begriffsdefinition Abschnitt 3.2.1, S. 57.
Vgl. auch [Goedecke, W.; 1973, S.91ff], [Goedecke, W.; 1979, S.579–587], [Paul, E.; 1974, S.227ff.], [Kittel, H.; 1974, S.38ff.], [Lubowski, H.; 1972], [Rohde, W.; 1954], [Wübbenhorst, F.; 1977, S. 183ff.], [Bonfig, K.; 1979, S.671–674], [Flachmann, K.; 1979, S.652–657], [Heisig, B.; 1980, S. 228–232]. Zur Refinanzierungsproblematik vgl. [Bonfig, K.; 1975, S.701–707], [Nolting-Hauff, R.; 1973, S.605–608], [O.V.; 1980, S.661–664], [Raida, H.; 1978, S. 698–703], [Schmidt, G., 1979, S.496–508], [Schmitt, F.H.; 1979, S. 196–202], [Schönmann, H.G.; 1977, S.779–783], [Steffan,F.; 1977, S.955f.], [Tremer, G.; 1977, S.375f], [Tremer, G.; 1970, S.628–632].
Vgl. [Braun, A.; 1974, S.317f.].
Vgl. [Nolting-Hauff, R.; 1979, S. 67–72].
Z.B. Rheinische Hypothekenbank.
Z.B. Münchener Hypothekenbank eG.
Meist 1–3 Jahre.
Vgl. auch [Goedecke, W.; Kerl, V.; 1974, S. 104].
Vereinzelt werden auch noch Bindungsfristen von 15 Jahren angeboten, z.B. Lübecker Hypothekenbank AG.
Vgl. u.a. [Tremer, G.; 1977, S. 457–493], [Richter, W.; 1931, S.34ff.], [Rückhardt, K.; 1971, S. 83–90].
Vgl. [Richebächer, K.; 1971, S.59–63].
Soweit überhaupt in eigener Regie eine Vergabe erfolgt. Vgl. zur Geschäftspolitik der Volks- und Raiffeisenbanken [Baumann, H.; Falkenstein, L.; 1976, S. 45ff.].
Vgl. zum Realkredit der Sparkassen [Schlierbach, H.; Ganter, N.; 1978, S.52ff., insbesondere S. 70].
Vgl. auch [Luig,K.; 1979, S. 147–154].
Siehe auch [Kreutzfeldt, R.; 1979, S.657–661], [Sperl, G.; 1980, S.218–224], [Karth,R.; 1971, S. 107–114], [Lanz, K.; 1976, S. 251–254], [Michaelis, K.; 1969, S.319–323].
Zu den Grundlagen der Lebensversicherung und speziell zur Überschußver teilung vgl. u. a. [Reichel,G.; 1975/76], [Storck, H.; 1979, S. 155–165], [Brommler, K.H.; 1975], [Arps, L.; 1971], [Grumm, B.; 1979], [Sachs, W; Schlösser, K.; 1964], [Becker, H.; 1979, S.798–802], [Dickmann, H.; 1977/78, S.387–401], [Farny, D.; Beuter, F.; Weiler, W.; 1978, S.406–422], [Feilmeier, M.; 1979, S.1193f.], [Frenz, H.; 1979, S.675–677], [Gagel, E.; 1978, S.302–310], [Gerlach, R.; 1976, S.97–107 u. 434–438], [Glück, M.; 1978, S.21f.], [Gose, G.; 1979, S. 183–190], [Gose, G.; 1978, S. 660–663], [Gross, C.; 1977, S.975–979], [Hattemer, K.; 1979, S.555–560], [Helbig, M.; 1919, S. 151–154], [Henning, W.; 1980, S. 105–113], [Kretz, F.; 1979, S. 472–475], [Laux, H.; 1979, S. 610–615], [O. V.; 1978, S. 105–110], [Seithel, R.; 1963, S.973f.], [Seyfried, H.; 1961, S.505f.], [Schwebler, B.; 1980, S.28–33].
Hierbei ist unterstellt, daß es sich um Anlagemittel des Versicherungsunternehmens handelt. Im Unterschied hierzu ist zu beachten, daß viele Lebensversicherungsunternehmen Darlehen in Kooperation mit privaten Hypothekenbanken zu den üblichen Kapitalmarktkonditionen vermitteln.
Vgl. [Goldberg, A.; Müller, H.; 1980, S.472, Anmerkung 12].
Z.B. Feuer-, Leitungswasser-, Sturm-, Einbruchsdiebstahl-, Glas-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Auf bestimmte Sonderformen, wie z.B. der Abschluß von Lebensversicherungen und die Gewährung von erststelligen Darlehen in Schweizer Franken soll hier nur verwiesen werden. Vgl. [Lattmann, J.; Scharpf, D.F.; 1979, S.33ff.].
Nach Informationen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte wurden letztmalig im Jahre 1973 Mittel für die Mitfinanzierung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen der Versicherten und Rentner zur Verfügung gestellt. Die Landesversicherungsanstalt Westfalen gewährt nur noch Darlehen an die eigenen Bediensteten.
Nach Auskunft der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder vom 14.Mai 1980.
Zum Bürgschaftskredit vgl. [Kohlhof, J.; 1916, S 11ff.].
Vgl. [O.V.; 1979, S.47–50].
Für Nordrhein-Westfalen nach den Bestimmungen für die Übernahme von Bürgschaften zur Förderung des Wohnungsbaus sowie
der Instandsetzung und Modernisierung von Wohngebäuden, vgl. [Oehmen, B.; 1973, S.21ff.].
Vgl. Abschnitt 3.2.1.1 und 3.2.3.3 auf S. 60 und S. 87.
Damit sind Darlehen mit Tilgungsaussetzung nicht möglich.
Z.B. Lebensver sicherungs-AG der HUK-Coburg mit Bürgschafts-übernahme der Bayerischen Landesbank Girozentrale. Der Nominalzins des zu verbürgenden Darlehens ist um 0,5% höher und der Auszahlungskurs um 0,5% niedriger als bei er st stelligen Festdarlehen.
Daneben übernehmen die Deutsche Girozentrale/Deutsche Kommunalbank im Falle der öffentlich-rechtlichen Bausparkassen und die Deutsche Bau- und Bodenbank im Falle der privaten Bausparkassen Bürgschaften für Bauspardarlehen, die die Beleihungsgr enze von 80% des Beleihungswertes übersteigen.
Vgl. [Michaelis, K.; 1971, S.489ff.].
Vgl. [O. V.; 1979C, S.l 197–1208], [O.V.; 1979D, S. 1052–1068], [o. V.; 1980D, S. 176–1781, [Schäfer, O.; 1975, S. 142–144].
Vgl. im einzelnen [Laux, H.; 1973B], [Laux, H.; 1978A], [Laux, H.; 1973D, S. 578–580], [Laux, H.; 1974, S. 417–419].
Vgl. [Siebert, H.; 1977], [Steinmeier, F.; 1976], [Igelbrink, H.; 1977], [Richter, P.; 1980, S. 40–43].
Vgl. u.a. [Lehmann, W.; 1977], [Laux, H.; 1978B], [Bühler, H. D.; 1965], [Weber, L.; 1961], [Schmid, J.; 1979], [Eppe, P.; 1973], [Sandgänger, F.; Schüler, H.; 1964], [Beck, S.; 1976A, S. 12–14], [Beck, S.; 1976B, S.234–238], [Henke, J.; 1973, S. 269–271], [Hölzer, H.; 1979, S. 45f.], [Kornemann, R.; 1977, S.722–725], [Laux, H., 1967A, S.493f.], [Laux, H.; 1972A], [Laux, H.; 1972B, S. 571–573 ], [Laux, H.; 1978C, S. 1–4 ], [Laux, H.; 1978H, S. 43–53], [Laux, H.; 1979B, S.133–137], [Laux, H.; 1979G, S.41–44], [Lehmann, W.; 1979, S.994–1000], [Lüttge, W.; 1975, S. 47–49], [Meissner, J.; 1980, S. 134–138], [Michaelis, K.; 1964, S.117–132].
Vgl. [Sommer, H.; 1979, S.562f.].
Vgl. [Trippen, L.; 1971, S.498–505].
Vgl. zur Bedeutung der Regelsparbeiträge [Laux, H.; 1979M, S.438–440].
Vgl. zur steuerlichen Behandlung [Stäuber, H. W.; Walter, K.; 1978, S.379].
Vgl. Abschnitt 3.3.2.1, S. 138.
Nach §4 Abs. 5 BSpKG ist es den Bausparkassen untersagt, dem Bausparer die Zuteilung seines Bausparvertrages zu einem bestimmten Termin zuzusagen. Vgl. [Lehmann, W.; Schäfer, O.; 1977, S.78ff.]
Vgl. auch [Laux, H.; 1973A], [Jenrich, J.; 1971], [Kettner, W. A.; 1953], [Laux, H.; 1969D], [Laux, H.; 1979F, S. 72–76], [Michaelis, K.; 1960, S. 1897–1899] [Möder, J.; 1964, S. 352–354], [Müller, H.; 1971, S.272–275], [Otto, R.; 1964, S. 483–490], [Wocher, C.; 1979, S. 396–399].
Nach §1 Abs. 1 BSpKVO können die Mittel, die für zukünftige Zuteilungstermine angesammelt worden sind sowie bereits zugeteilte, aber noch nicht abgerufene Mittel (Trägheitsreserve) bis zu einer bestimmten Höhe zur Vor- und Zwischenfinanzierung verwendet werden. Vgl. auch [Laux, H.; 1973C, S. 1008–1010].
Bzw. Annuitätenhi lf edar lehen. Vgl. auch [Großkopf, H.; 1971, S. 139–143], [Hofmann, G.; 1975, S. 717–722], [Laux, H.; 1969A, S. 36–38], [Laux, H.; 1978D], [Laux, H.; 1979D], [Laux, H.; 1979H, S.734–736], [Osterbrauck, W.D.; 1980, S.44], [Schäfer, O.; 1979, S.662–666].
Zur Begriffsbildung vgl. [Jenkins, H.; 1977, S. 75–84], [Kunte, W.; 1969, S.141–143].
Vielfach auch einschließlich Bürgschaftserklärungen zur Ausdehnung des Beleihungsraumes.
Zu den Vertragsbeziehungen bei der Verbundfinanzierung vgl. [Schwarz, H.; 1975, S. 15ff.].
Vgl. [Reiners, H.; 1977, S.210ff.], [Engelbrecht, J.; 1979, S. 679–681], [Fremann, H.D.; 1980, S. 910–912], [Baumann, C.; 1963, S. 2482–2485 ], [Frank, K.; 1967, S. 101–103], [Fröhlich, W.; 1979, S. 416–418], [Lehna, H.; 1979, S. 129].
Vgl. [Goedecke, W.; 1979, S. 61–69], [Goedecke, W.; 1977, S.21–24], [Zaunitzer, H.E.; 1965, S. 47ff.], [Hofmann, G.; 1971, S. 510–514], [Raida, H.; 1974, S. 210–222 ], [Rudolph, K.H.; 1979A, S. 682–684], [Wocher, C.; 1968, S.561ff.].
Hierzu gehört auch das angesparte Guthaben bereits abgeschlossener Bausparverträge.
Nach Art und Umfang der öffentlichen Förderung unterscheidet man:
• öffentlich geförderte,
• steuerbegünstigte und
• freifinanzierte
Wohnungen. Zur Begriffsdefinition und Abgrenzung vgl. §5 II WoBauG.
Vgl. §6 Abs.l II WoBauG.
Vgl. [Dornbusch, H.C.; 1978], [Gurtner, P.; 1973], [o.V.; 1979B], [o. V.; 1976],
[Pevgande, H. G.; 1965], [Dornseifer, W.; 1976, S.474–476], [Kornemann, R.; 1978, S.595–591], [Dittes, E.; 1979], [Lehner, A.; 1979, S.716 f.], [Schneider, M.; 1978,S.634–638], [Schöck,R.;1911,S. 163 – 165].
Vgl. [Herbst, G.; 1977, S.5ff.].
Bezüglich der Unterscheidung in I und II Förderungsweg vgl. [o.V.; 1979A, S.11ff.].
vgl. hierzu [Troll, M.; 1980, S.5ff.], [o. V.; 1979J, S.674f.].
Bei Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibungen nach §7b EStG ist auch dann noch ein Einfamilienhaus anzunehmen, wenn die zweite Wohnung von untergeordneter Bedeutung ist.
Vgl. Erlaß des FinMin. Nordrhein-Westfalen vom 5.10.1979, S.3198–8-VA4.
Es ist z.B. liquiditätsmäßig von Vorteil, eine Einliegerwohnung einzurichten, wenn die positiven (negativen) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zweifamilienhausfall geringer (höher) als die im Einfamilienhausfall sind. Vgl. Abschnitt 4.4.1, S. 207.
Die jeweilige Artfortschreibung muß beantragt werden.
Vgl. im einzelnen Abschnitt 4.4.1 und [Troll, M.; 1977, S.23ff.], [Rosonau, H.H., 1979].
Zur unterschiedlichen Besteuerung eigengenutzter Wohnungen im internationalen Vergleich vgl. [Hoffmann, A.; 1980, S.237–242 und S.628–631]. Vgl. auch [Mienert, K.; 197.9, S.27–30].
Vgl. hierzu [Burhoff, A.; 1978, S.33ff.], [Ertner, U.; 1975, S. 47], [Gaydoul, P.; 1978, S.30ff.], [Beck, S.; 1977B, S. 558–562], [Beck, S.; 1980, S. 498–502], [Längsfeld, H.; 1977, S. 1331–1338], [Popp, M.; 1978, S. 223f f.], [Söffing, H.; 1977, S.337ff.], [Westphal, K.D.; 1978, S. 1358–1360].
Vgl. §5 Abs. 2 GrStG und u. a. [Sommer, C.; 1980, S. 113ff.], [Hoven, J.; 1974, S.3ff.].
Vgl. hierzu [O. V.; 1979K, S.30ff.].
Ob ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus anzunehmen ist, hängt allein von der baulichen Gestaltung ab.
Vgl. hierzu §1 Abs.1 und 2 des Gesetzes zur Grunderwerbsteuerbefreiung beim Erwerb von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen vom 11. Juli 1977, BGBl.I, S.1213, 1218. Vgl. auch [Fuchs, H.; 1977, S. 1338–1341], [Hoffmann, A.; 1980A, S.106–110], [Oshmann, M.; 1977B, S.760–768 u. 784–792], [o. V.; 1977B, S.208–210], [o. V.; 1979F, S.1810f.].
Von 7% der Anschaffungskosten abzüglich der Freibeträge.
Bezüglich weiterer Einzelheiten vgl. Abschnitt 4.4.1, S. 207 Vgl. auch Abschnitt 4.4.1 und [Eisenblätter, K.; Reiset, K.; 1967, S.172ff.].
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Huberty, E. (1982). Probleme der Wohnungsbaufinanzierung. In: Optimale Finanzierung von Wohnungseigentum. Physica-Schriften zur Betriebswirtschaft, vol 3. Physica, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-662-41504-7_2
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