Zusammenfassung
Wie bereits in Abschn. 6.2 ausgeführt, können Immobilientransaktionen im Rahmen eines Asset Deals sowohl als Einzelkaufvertrag als auch als Portfoliokaufvertrag ausgestaltet sein. Bei Transaktionen einer gewissen Größe oder aber aus steuerlichen Gründen (s. hierzu ausführlich unter Abschn. 4.3.2 und 28.5.4) werden häufig sogenannte Share Deals gewählt, in denen die Immobilie bzw. das Immobilienportfolio durch Veräußerung eines oder mehrerer Rechtsträger, die das Eigentum an der Immobilie besitzen, verkauft und übertragen wird. Gerade bei OpCo/PropCo (Operating Company/Property Company)-Strukturen, bei denen das operative Geschäft und die jeweiligen Immobilien in jeweils separaten Gesellschaften oder Beteiligungen gehalten werden, spielen Share Deals eine große Rolle. Mit dem Erwerb des Rechtsträgers bzw. der Beteiligungen tritt der Käufer in die Rechtsposition des bisherigen Rechtsinhabers ein und erlangt dadurch als Gesellschafter eine mittelbare Beteiligung am Vermögen der Gesellschaft bzw. des Rechtsträgers. An der Identität der Zielgesellschaft(en) und den aktiven und passiven Vermögenswerten ändert sich nichts. Insbesondere findet keine Veränderung im Grundbuch statt, da die im Grundbuch eingetragene Eigentümergesellschaft nach wie vor dieselbe bleibt, Rechtsveränderungen erfolgen lediglich auf Ebene der Gesellschafter, was aber im Grundbuch nicht reflektiert wird (zum Grundbuch s. ausführlich unter Abschn. 6.1.3). Rechtsträger können insbesondere Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften, stille Gesellschaften oder Mischformen sein (s. hierzu Abschn. 7.2.1). Betreibt eine Gesellschaft mehrere unselbstständige Unternehmen und soll nur eines davon veräußert werden, muss entweder im Wege des Asset Deals vorgegangen werden oder das zu veräußernde Unternehmen wird zuvor aus der Gesellschaft ausgegliedert und rechtlich verselbstständigt. Dann wäre ebenfalls ein Share Deal möglich.
Der steuerrechtliche Teil wird von Karl Hamberger verantwortet.
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Notes
- 1.
Wo sind denn die Kap. 7.2.6.8 und 7.2.6.9, die im Inhaltsverzeichnis stehen?
Literatur
Zum Abstraktionsprinzip und der Unterscheidung zwischen schuldrechtlichem Grundgeschäft und dinglichem Vollzug s. unter Beitrag 6 Abschn. 1.1.
Solche Klauseln finden sich häufig in Kreditverträgen.
Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Mißbräuchen – MoMiG v. 23.10.2008, BGBl. I 2008, 2026.
Vgl. Baumbach/Hueck/Fastrich, GmbHG, München 2013, § 16, Rn. 14 ff.
Hüffer, U., Aktiengesetz, München 2014, § 67 Rn. 11 ff.
Vgl. zur Unternehmensbewertung ausführlich Theysohn-Wadle, J., in Beisel/Klumpp, Der Unternehmenskauf, München 2009, S. 57 ff. und Keim, A. und Jeromin, A., in Hölters, Handbuch Unternehmenskauf, Köln 2015, S. 69 ff.
Gröger, H., in Hölters, Handbuch Unternehmenskauf, Köln 2015, S. 380 f.
Vgl. etwa Palandt/Weidenkaff, BGB, München 2015, § 437, Rn. 1 ff., insbesondere auch Rn. 51 c.
Vgl. zur Darstellung des allgemeinen kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts Picot, G., Handbuch Mergers & Acquisitions, Stuttgart 2012, S. 323 ff.
Zu dem in diesem Fall notwendigen Bring-Down-Certificate s. unter Beitrag 6 Abschn. 1.9.
Zum Asset-Kauf s. hierzu unter Beitrag 6 Abschn. 1.9.
Vgl. zu den Management Warranties in Krise und Insolvenz Krüger, S./Pape, M., Managementgarantien in Krise und Insolvenz, in NZI 2009, S. 870–878.
Aufgrund der weitgehenden Altlastenhaftung können auch frühere Eigentümerstellungen zu einer Haftung führen; s. im Einzelnen unter Beitrag 14 Abschn. 2.4.
Vgl. Holzapfel H.-J./Pöllath R., Unternehmenskauf in Recht und Praxis, Köln 2010, S. 390 ff. mit einer ebenfalls sehr ausführlichen Darstellung möglicher Garantieregelungen.
Vgl. zu den Gewährleistungsversicherungen weiterführend Metz, F., Grundzüge der W & I-Insurance beim Unternehmenskauf, in NJW 2010, S. 813–815.
Das vertragliche Haftungssystem ersetzt häufig das gesetzliche in dem zulässigen Rahmen.
Vgl. hierzu Hülsmann, M., Die Steuerklausel im Unternehmenskaufvertrag, DStR 2008, S. 2402–2407.
Vgl. zur Frage der Auslegung von MAC-Klauseln Kuntz, T., Die Auslegung von Material Adverse Change (MAC)-Klauseln in Unternehmenskaufverträgen, in DStR 2009, S. 377–383; s. a. Nawroth, C., in: Rottke, N./Rebitzer, D. W., Handbuch Real Estate Private Equity, Köln 2006, S. 404.
Picot, G., Handbuch Mergers & Acquisitions, Stuttgart 2012, S. 351.
Vgl. auch Zimmer, D., in Immenga/Mestmäcker, Wettbewerbsrecht, München 2014, § 1 GWB Rn. 150.
Vgl. vertiefend zu der Problematik der Vertraulichkeitsvereinbarungen von Werder, A./Kost, T., Vertraulichkeitsvereinbarungen in der M & A-Praxis, BB 2010, S. 2903–2911.
Vgl. zu den Formerfordernissen bei Verkauf und Abtretung ausländischer Gesellschaften Olk, S., Beurkundungserfordernisse nach deutschem GmbH-Recht bei Verkauf und Abtretung von Anteilen an ausländischen Gesellschaften, NJW 2010, S. 1639–1644.
Gummert, H., in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrecht, Bd. 2, München 2014, § 50 Rn. 56.
Vgl. Mitteilung der 1. Beschlussabteilung vom 7. April 2006 zur Anmeldepflicht des Vermögenserwerbs bei Immobilientransaktionen (Tätigkeitsbericht des Bundeskartellamtes 2005/2006, S. 162 f.) sowie Möglichkeit zur Sammelanmeldung von sale & lease-back Transaktionen im Immobilienbereich (siehe Tätigkeitsbericht des Bundeskartellamtes 1999/2000, S. 162 f.).
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Nawroth, C. (2016). Besonderheiten des Share Deals. In: Rottke, N.B., Goepfert, A., Hamberger, K. (eds) Immobilienwirtschaftslehre - Recht. Springer Gabler, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-658-06987-2_7
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