Zusammenfassung
Projektentwicklung als Teil einer Immobilientransaktion anzusehen, mag auf den ersten Blick befremdlich erscheinen. Wie jedoch eingangs gezeigt (s. hierzu Kap. 2), ist Projektentwicklung nicht ein eigenes Rechtsgebiet außerhalb des transaktionsbasierten Immobilienrechts, sondern vielmehr ein wesentlicher Teil von ihm. Folgt man nämlich dem von Schulte/Bone-Winkel zu Recht vertretenen dynamischen Ansatz zur Definition der Projektentwicklung, umfasst jede Immobilien-Projektentwicklung das „interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie“. Hierzu gehören dann neben der Erarbeitung der Nutzungskonzeption, der Baurechtschaffung, der Kapitalbeschaffung, Vermietung und Projektmanagement vor allem Akquisition und Verwertung der Immobilie. Damit wird deutlich, dass am Anfang wie am Ende jeder Projektentwicklung die Transaktion steht und die Projektentwicklung selbst den Wertschöpfungsprozess umfasst auf dem Weg zwischen zwei Transaktionen, nämlich dem Kauf und der späteren Veräußerung.
Der steuerrechtliche Teil wird von Karl Hamberger verantwortet.
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Literatur
S. Schulte, K.-W./Bone-Winkel, S. in: Schulte, K.-W./Bone-Winkel, S., Handbuch Projektentwicklung, 3. Aufl., Köln 2008, „Grundlagen der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht“, S. 29.
Vgl. hierzu die Regelungen in §§ 54–62 VwVfG.
Anstelle des Optionsvertrags käme auch ein unbedingtes Verkaufsangebot des Eigentümers an den Projektentwickler oder einen von ihm benannten Dritten in Betracht, das innerhalb einer bestimmten Frist angenommen werden muss; auch hier wird dann regelmäßig eine Entschädigung an den Eigentümer für seine Bindung zu zahlen sein (Bindungsentgelt).
Eine Ausnahme würde bestehen, wenn der Kaufvertrag insgesamt unter eine aufschiebende Bedingung gestellt würde, die keine reine Potestativbedingung ist, beispielsweise den Eintritt eines Dritten in den Vertrag; s. hierzu unter Beitrag 28 Abschnitt 5.3.
Vgl. BGHZ 68, 372; 74, 204; 74, 258; 139, 387; 146, 250 sowie Wagner in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 2. Auflage 2012, 1. Teil, E. Bauträgervertrag; Kniffka in: ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, 6. Aktualisierung 2013, Stand: 25.02.2013, Einführung vor § 631 BGB, Rn 73 ff.; Peters/Jacoby in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2008, Vorbem. zu §§ 631 ff., Rn 151 f.
Koeble in: Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Auflage 2008, 11. Teil, Rn 139.
Quasi-dinglich ist diese Sicherheit, weil es sich bei der Vormerkung, die der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung dient, zwar nicht um ein dingliches Recht handelt, mit deren Eintragung im Grundbuch jedoch gewisse dingliche Wirkungen erzeugt werden, vgl. § 883 Abs. 2 und 3 BGB.
durch deren Überlassung i. d. R. ein Freistellungsvertrag zwischen Erwerber und der den Bauträger finanzierenden Bank zu Stande kommt, vgl. Vogel, NZM 2009, 71 f.
Pause/Vogel, NZBau 2009, 10.
KG, ZIP 2003, 1881, 1883.
Wobei die angesprochene Sicherheit eine umfassende Bürgschaft meint, vgl. Marcks, MaBV, 8. Auflage 2009, § 7 Rn 1; da jedoch der BGH in NJW 2002, 2563 f. auch u. a. Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung als von der Bürgschaft umfasst angesehen hat, ist der Weg über eine Bürgschaft nach § 7 MaBV deutlich unattraktiver geworden, vgl. Pause, BKR 2002, 769, 772: „Gewissermaßen auf kaltem Weg hat der BGH die Bürgschaft nach § 7 MaBV abgeschafft“.
Zur Darstellung und Kritik s. Boergen, NJW 2000, 251 f. m. w. N.
S. hierzu die Rechtsprechungsnachweise bei Beitrag 6 Fn 2–4.
S. Marcks, MaBV, 8. Auflage 2009, § 3 Rn 10 m. w. N.
Dies kann allerdings variieren, vgl. bspw. Art. 69 BayBO: vier Jahre.
S. Isenhöfer, B. in: Schulte, K.-W./Bone-Winkel, S., Handbuch Projektentwicklung, 3. Auflage, Köln 2008, „Strategisches Management von Projektentwicklung in Unternehmen“, S. 553, der von einem derartigen Projekt berichtet.
Zu den in den einzelnen Bundesländern derzeit gültigen Grunderwerbsteuersätzen siehe Beitrag 28 Abschn. 5.6.
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Goepfert, A. (2016). Strukturierung der Projektentwicklung. In: Rottke, N.B., Goepfert, A., Hamberger, K. (eds) Immobilienwirtschaftslehre - Recht. Springer Gabler, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-658-06987-2_11
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