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Erschwinglichkeit von Wohnen

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Wohnimmobilien

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Zusammenfassung

Andauernde Perioden steigender Miet- und Hauspreise münden regelmäßig in einen intensiven medialen und politischen Diskurs zur Sozialverträglichkeit steigender Wohnkosten für ausgewählte Bevölkerungsgruppen, z. B. Niedrigeinkommen- und/oder junge Familienhaushalte. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn der Anstieg der Haushaltsausgaben für Wohnen nicht durch eine positive Entwicklung der Reallöhne kompensiert wird und folglich ein höheres Wohnkostenbelastungsniveau resultiert.

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Notes

  1. 1.

    Die Wohnkostenbelastung misst das Verhältnis von Wohnkosten zu verfügbarem Haushaltseinkommen.

  2. 2.

    Dazu gehören Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart.

  3. 3.

    Die Begriffe housing affordability und affordable housing werden in diesem Zusammenhang synonym verwendet.

  4. 4.

    Relevante politische Maßnahmen zur Sicherstellung der Versorgung mit ausreichendem Wohnraum sind das Wohngeld, Kosten der Unterkunft und Heizung (KdU) sowie soziale Wohnraumförderung durch die Bundesländer [11].

  5. 5.

    Wichtige konzeptionelle Beitrage sind u. a. die Studien von Whitehead (1991), Linneman und Megbolugbe [27], Hancock [17], Bramley [4] und Hulchanski [18].

  6. 6.

    Wichtige konzeptionelle Beitrage sind u. a. die Studien von Whitehead (1991), Linneman und Megbolugbe [27], Hancock [17], Bramley [4] und Hulchanski [18].

  7. 7.

    Die Fokussierung auf den finanziellen Aspekt der Erschwinglichkeit führt implizit zu der Annahme, dass eine Versorgung der Bevölkerung mit sozial adäquatem Wohnraum gewährleistet ist. In diesem Sinne vereint das gegenwärtig vorherrschende Konzept der Erschwinglichkeit neben monetären auch die zuvor erläuterten quantitativen und qualitativen Anforderungen.

  8. 8.

    Bezugsgröße ist die Bruttokaltmiete, d. h. die Summe aus Nettokaltmiete und den umlagefähigen kalten Betriebskosten im Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen.

  9. 9.

    Die vergleichsweise hohe Reduktion der Wohnkostenbelastung nach Bezug von Wohngeld im Jahr 2009 steht in Verbindung mit der Wohngeldreform, die am 01. Januar 2009 in Kraft trat.

  10. 10.

    Bezugsgröße ist in diesem Fall das unversteuerte Haushaltseinkommen.

  11. 11.

    Die Berechnungen der EU-Kommission fußen auf der Europäischen Gemeinschaftsstatistik über Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC).

  12. 12.

    Ein unmittelbarer Vergleich der U.S. Daten und der EU-28 Daten ist nicht möglich, da a) ein unterschiedlicher Schwellenwert unterstellt wird (30 vs. 40 %), b) die Zahlen einerseits auf Haushaltsebene (U.S.) und andererseits auf Bevölkerungsebene (EU-28) ermittelt wurden, und c) das Einkommen vor Steuern (U.S.) bzw. das verfügbare Einkommen (EU-28) als Bezugsgröße dienten.

  13. 13.

    Es liegt die Vermutung nahe, dass die vergleichsweise starke Regulierung des deutschen Mietmarktes (Bindung an den Mietspiegel etc.) maßgeblich zu diesem Umstand beiträgt.

  14. 14.

    Für die Jahre vor 2011 stehen aufgrund der Datenlage keine differenzierten Zahlen für Mieter und Wohneigentümer zur Verfügung.

  15. 15.

    Dazu gehören von Beginn an Belgien, Dänemark, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Österreich, Polen, Spanien, Tschechien und Ungarn.

  16. 16.

    Die Studie soll regelmäßig aktualisiert werden; es wird jedoch kein Zyklus genannt.

  17. 17.

    Die Daten stammen von den nationalen Statistischen Ämtern und Deloitte.

  18. 18.

    Auch im Wohngeld- und Mietenbericht ist die Darstellung der Wohnkostenbelastung von Mietern nur ein Teilaspekt. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wird gar nicht betrachtet.

  19. 19.

    Eine erste umfassende wissenschaftliche Untersuchung der Erschwinglichkeit von Wohnen in Deutschland wurde im Jahr 2012 veröffentlicht (vgl. [2]).

  20. 20.

    Der Preis je m² ist ein Mittelwert für deutsche Städte. Es wird von einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung ausgegangen und die entsprechende Hypothek wird innerhalb von 25 Jahren zurückbezahlt.

  21. 21.

    Konkretere Angaben zu den verwendeten Zinsätzen werden nicht gemacht.

  22. 22.

    Daten von Michael Bauer Research [19].

  23. 23.

    Die Berechnungen basieren auf den Annahmen, dass a) ein 30 Jahre laufendes Annuitätendarlehen mit vollständiger Tilgung in Anspruch genommen wird und b) ein Eigenkapitalanteil von 25 % aufgebracht werden kann [19].

  24. 24.

    Der grundlegende Positivtrend zeigt sich bereits seit dem ersten Berechnungsjahr 1995.

  25. 25.

    Zugrunde liegt der Preis für den Erwerb eines „typischen“ Bestandsobjekts in der jeweiligen Stadt bzw. Region.

  26. 26.

    Zusätzliche Aufwendungen wie Erwerbsnebenkosten oder Modernisierungskosten beim Kauf einer gebrauchten Immobilie bleiben unberücksichtigt.

  27. 27.

    Die Höhe der Kosten für nicht-wohnungsbezogene Grundbedürfnisse ermittelt Stone unter Zuhilfenahme des Verbraucherpreisindex.

  28. 28.

    Siehe [36] für eine detaillierte Einführung.

  29. 29.

    Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass der 40 % Schwellenwert der EU eine aktuell gültige ökonomische Rechtfertigung hat.

  30. 30.

    Eine steigende Mietbelastungsquote verringert den Spielraum eines Haushalts zur Vermögensbildung. In der Folge kann der Haushalt nicht genügend Eigenkapital zur Qualifizierung für einen Kredit zur Finanzierung des Hauskaufs aufbringen.

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Authors and Affiliations

  1. Deutsche Reihenhaus AG, Köln, Deutschland

    Daniel Arnold

  2. GEG German Estate Group AG, Frankfurt am Main, Deutschland

    Daniel Landgraf

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  1. Daniel Arnold
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  2. Daniel Landgraf
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Corresponding author

Correspondence to Daniel Arnold .

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Editors and Affiliations

  1. Deutsche Reihenhaus AG, Köln, Germany

    Daniel Arnold

  2. Ernst & Young Real Estate GmbH, Eschborn, Hessen, Germany

    Nico B Rottke

  3. Corestate Capital AG, Zug, Switzerland

    Ralph Winter

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Arnold, D., Landgraf, D. (2017). Erschwinglichkeit von Wohnen. In: Arnold, D., Rottke, N., Winter, R. (eds) Wohnimmobilien. Springer Gabler, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-658-05368-0_9

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  • Publisher Name: Springer Gabler, Wiesbaden

  • Print ISBN: 978-3-658-05367-3

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