Immobilienfinanzierung

Zusammenfassung

In der Betriebswirtschaftslehre wird unter Finanzierung die Kapitalbeschaffung zur Realisierung einer Investition verstanden.

6.1 Einführung in die Immobilienfinanzierung

6.1.1 Betriebswirtschaftliche und volkswirtschaftliche Einordnung der Immobilienfinanzierung

In der Betriebswirtschaftslehre wird unter Finanzierung die Kapitalbeschaffung zur Realisierung einer Investition verstanden. Bei der Kapitalbeschaffung wird in der betriebswirtschaftlichen Literatur nach

• Kapitalherkunft (Innen- oder Außenfinanzierung),

• Kapitalart (Eigen- oder Fremdkapitel) und

• Kapitalfristigkeiten (kurz-, mittel-, langfristige Kapitalbereitstellung) unterschieden.

Abbildung 6.1:

Gliederung der Kapitalbeschaffung nach der Kapitalart

Bei der Selbstfinanzierung werden bereits erwirtschaftete finanzielle Mittel in die Finanzierung eingebracht. Das können bei einem gewerblichen Investor, wie z. B. einem Bauträger, erwirtschaftete Gewinne aus dem Verkauf anderer Objekte, gebildete Abschreibungen oder Rücklagen sein. Bei einem privaten Investor zählen hierzu alle verfügbaren finanziellen Mittel, die in der Vergangenheit aus den erzielten Einkünften gemäß § 2 Einkommensteuergesetz gebildet wurden.

Bei der Beteiligungsfinanzierung wird Eigenkapital durch Zuführung von außen bereitgestellt. Sie ist insbesondere für Kapitalgesellschaften eine wesentliche Finanzierungsmöglichkeit. Durch den Erwerb von Aktien oder GmbH-Anteilen wird sich am Unternehmen beteiligt.

Die Fremdfinanzierung beinhaltet die „klassische“ Kreditgewährung in der Regel durch ein Kreditinstitut. Aufgrund der Kapitalintensität von Immobilieninvestitionen kommt dieser bei Immobilienfinanzierungen, trotz aller alternativen Formen der Kapitalbeschaffung¹, die wesentliche Bedeutung zu.

Die Finanzierung aus Rückstellungsgegenwerten ist im Vergleich zu den bereits genannten Finanzierungsmöglichkeiten von relativ geringer Bedeutung. Als Beispiel sei die Finanzierung aus Pensionsrückstellungen genannt.

Die Einordnung in volkswirtschaftliche Zusammenhänge ist über die Beteiligungsund Fremdfinanzierung gegeben. In beiden Fällen wird das Kapital von außen zugeführt. Bei der Beteiligungsfinanzierung wird das Kapital durch den Verkauf von Beteiligungen an einer Gesellschaft (z. B. Aktien, GmbH-Anteile, Genossenschaftsanteile) beschafft. Für die Fremdfinanzierung in Form der Kreditvergabe refinanzieren sich Banken auf dem Finanzmarkt mit seinen Segmenten Geld- und Kapitalmarkt. Der Kapitalmarkt ist in Aktien- und Rentenmarkt gegliedert. So wie der Aktienmarkt eine wichtige Grundlage für die Beteiligungsfinanzierung ist, bilden der Geldmarkt und vor allem der Rentenmarkt (Markt für fest verzinslichte Wertpapiere) die wesentliche Grundlage der Fremdfinanzierung.

Schematisch lässt sich der hier beschriebene Zusammenhang zwischen betriebswirtschaftlicher und volkswirtschaftlicher Einordnung der Immobilienfinanzierung folgendermaßen darstellen:

Abbildung 6.2:

Finanzierung aus betriebswirtschaftlicher und aus volkswirtschaftlicher Sicht

Geld- und Kapitalmarkt bilden die zwei Marktsegmente des Finanzmarktes. Umgangssprachlich werden beide mitunter synonym verwendet. Auch wenn Überschneidungen zwischen diesen beiden Marktsegmenten bestehen, unterscheiden sich Inhalt und Funktionen dieser Märkte. Der Geldmarkt ist der Markt für kurzfristige Geldanlagen und kurzfristige Kredite. Die Laufzeit beträgt maximal ein Jahr. Seine Hauptfunktion besteht im Ausgleich kurzfristiger Liquiditätsengpässe oder -überschüsse. Im Gegensatz zum Geldmarkt ist der Kapitalmarkt der Markt für langfristige Geldanlagen einschließlich Beteiligungskapital und langfristiger Kredite. Die Funktionen des Kapitalmarktes sind:

• 1. Abstimmung zwischen Kapitalangebot und Kapitalnachfrage;

• 2. Sicherung des Kapitalflusses in der Volkswirtschaft mit dem Ziel, das Marktgleichgewicht herzustellen;

• 3. Koordination der Interessen zwischen Kapitalanbietern und Kapitalnachfragern hinsichtlich Laufzeit und Liquidität.

6.1.2 Zusammenhang zwischen Refinanzierung und Kreditvergabe

Ausgangspunkt jeglicher Kreditvergabe bildet die Refinanzierung der Kreditinstitute. So wie das Eigenkapital auf ganz verschiedenen Wegen erwirtschaftet werden kann, bestehen unterschiedliche Möglichkeiten der Mittelbeschaffung für die Kreditvergabe. Aus diesen Unterschieden in der Refinanzierung resultieren unter anderen die jeweiligen Konditionen, die mit der Kreditvergabe verbunden sind. Dazu gehören: die Höhe des Zinssatzes, der Zeitraum der Zinsfestschreibung sowie Festlegungen zur Tilgung und zur Kreditbesicherung.

Abbildung 6.3:

Refinanzierungsquellen für Immobilieninvestitionen

Mit der Refinanzierung auf dem Geldmarkt werden für einen kurzfristigen Zeitraum (bis zu maximal einem Jahr) finanzielle Mittel beschafft. Für die Immobilienfinanzierung ist diese Refinanzierungsquelle im Rahmen der Zwischenfinanzierung von Bedeutung oder wenn ein Kredit zu variablen Zinskonditionen aufgenommen wird.

Der Abschluss eines Kreditvertrages mit variablem Zinssatz kann aus folgenden Gründen sinnvoll sein:

• 1. Bei sehr hohen Kapitalmarktzinsen wird zunächst ein Kreditvertrag mit variablem Zinssatz abgeschlossen. Erst nachdem das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt gesunken ist, wird der Kredit umgeschuldet und ein fester Zinssatz über einen längeren Zeitraum (fünf, zehn bis maximal 15 Jahre) vereinbart.

• 2. Der Kreditnehmer will sich die Option offen halten, den Kredit jeder Zeit tilgen zu können und nicht an Zinsbindungsfristen gebunden zu sein.

• 3. Eine Zwischenfinanzierung kann während der Bauphase notwendig werden, insbesondere wenn der Zahlungsplan des Bauunternehmens nicht mit dem Auszahlungsplan des langfristigen Kredits übereinstimmt.

Bei Vereinbarung eines variablen Zinssatzes verändert sich dieser in Abhängigkeit aktueller Zinskonditionen auf dem Geldmarkt. Der Kreditnehmer hat gleichermaßen das Risiko steigender Kreditzinsen als auch die Chance, in den Genuss sinkender Kreditzinsen zu kommen.

Die wichtigste Refinanzierungsquelle für die Bereitstellung von Fremdkapital für eine Immobilieninvestition bildet der Kapitalmarkt. Die Finanzierungsinstitute refinanzieren sich hier mittelbis langfristig vor allem über die Emission von Bankschuldverschreibungen.

Bankschuldverschreibungen sind festverzinsliche Wertpapiere. Sie werden auch als Rentenpapiere bezeichnet. Durch den Verkauf dieser Wertpapiere mit fester Verzinsung und fester Laufzeit ist das Finanzierungsinstitut in der Lage, mittelbis langfristige Kredite zu festen Zinssätzen anzubieten. Die wichtigsten Bankschuldverschreibungen sind:

• 1. Inhaberschuldverschreibungen

  Inhaberschuldverschreibungen unterliegen keinem speziellen Verwendungszweck. Sie dienen der laufzeitkongruenten Finanzierung des Kreditgeschäftes.

• 2. Hypothekenpfandbriefe

  Das Recht zur Refinanzierung mit Hilfe der Emission von Pfandbriefen haben nur Pfandbriefbanken. Kreditinstitute, die das Pfandbriefgeschäft betreiben wollen, bedürfen der Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht². Die aus der Emission von Hypothekenpfandbriefen zur Verfügung stehenden Mittel dürfen ausschließlich nur für die Vergabe solcher Kredite verwendet werden, die grundbuchmäßig gesichert sind. Damit ist die Geldanlage in Hypothekenpfandbriefen außer mit dem Vermögen des Kreditinstitutes über eine gesonderte Deckungsmasse in Form von Immobilien abgesichert. Im Falle des Konkurses des Kreditinstitutes haben die Forderungen der Pfandbriefgläubiger vor den Forderungen aller anderen Konkursgläubiger Priorität. Für den Anleger bedeutet das eine zusätzliche Sicherheit für seine Geldanlage. Die Folge davon ist, dass in der Regel der Zinssatz dieser Geldanlage leicht unter dem Zinssatz einer Inhaberschuldverschreibung liegt. Damit ist auch der Kreditzins in der Regel niedriger als bei einer Refinanzierung über anderweitige Inhaberschuldverschreibungen.

• 3. Öffentliche Pfandbriefe

  Die Erlaubnis zur Emission von öffentlichen Pfandbriefen haben ebenfalls nur Pfandbriefbanken. Auch hier ist der Verwendungszweck der finanziellen Mittel vorgeschrieben. Sie dürfen ausschließlich nur für die Gewährung von Darlehen an Gebietskörperschaften oder an Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts verwendet werden. Für die Erwerber öffentlicher Pfandbriefe bildet die öffentlich – rechtliche Haftung eine sehr hohe Sicherheit dieser Geldanlage. Der Zinssatz liegt auch hier unter dem Zinsniveau für Inhaberschuldverschreibungen.

• 4. Schiffspfandbriefe

  Schiffspfandbriefe dienen der Finanzierung von Krediten, die durch Schiffshypotheken abgesichert sind. Für die Immobilienfinanzierung sind sie ohne Bedeutung.

• 5. Schuldverschreibungen von Kreditinstituten mit Sonderaufgaben

  Zu den Kreditinstituten mit Sonderaufgaben gehört beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Ihre primäre Aufgabe besteht in der Bereitstellung von finanziellen Fördermitteln für Investitionsvorhaben. Kreditinstitute mit Sonderaufgaben unterstützen auf diese Weise die Durchsetzung wirtschaftspolitischer Ziele. Ihre Refinanzierung ist somit an diese Ziele gebunden. In der Regel refinanzieren sich diese Institute analog den anderen Kreditinstituten am Kapitalmarkt. Wirtschaftspolitische Einflussnahme besteht dahingehend, dass die Zinssätze für finanzielle Mittel, deren Verwendungszweck vorgegeben ist, subventioniert werden. Für die Immobilienfinanzierung ist dieser Bereich nur insofern interessant, wie finanzielle Mittel für diesen Bereich bereitgestellt werden. Aktuelle Angebote sind der Homepage dieses Institutes (z. B. www.kfw.de) zu entnehmen.

• 6. Kassenobligationen

  Mit Hilfe von Kassenobligationen werden die finanziellen Mittel für kurz- und mittelfristige Kredite beschafft. Es handelt sich hierbei letztlich um „normale“ Inhaberschuldverschreibungen, deren Laufzeit in der Regel aber nur zwei bis vier Jahre beträgt.

Die Kapitalbeschaffung aus Beteiligungen betrifft bei Immobilieninvestitionen primär Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften.

Bei der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds erwirbt der Anteilseigner Investmentzertifikate und finanziert auf diese Weise die Immobilien mit dem eingebrachten Eigenkapital.

Bei geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger unmittelbar Miteigentümer der Immobilie. Er bringt analog einer unmittelbaren Immobilieninvestition Eigenkapital in die Finanzierung ein. Der verbleibende Kapitalbedarf wird durch Kreditaufnahme bei einer Bank beschafft.

Bei Immobilienaktiengesellschaften wird sich in Form des Aktienerwerbs an der jeweiligen Gesellschaft beteiligt.

Durch den Verkauf bereits bestehender Kreditforderungen eröffnet sich für die Bank eine weitere Refinanzierungsquelle für die Kreditvergabe. Die Kreditforderungen aus bestehenden Kreditverträgen werden bewertet, verkauft, verbrieft und schließlich als handelbare Wertpapiere an Anleger verkauft (Securitization).³

Die Refinanzierung außerhalb von Geld- und Kapitalmarkt betrifft vor allem die Mittelbereitstellung durch Lebensversicherungsgesellschaften und Bausparkassen. Im Unterschied zur Refinanzierung am Geld- und Kapitalmarkt erfolgt hier die Refinanzierung aus den Prämienzahlungen der Lebensversicherungsnehmer und der Bausparer. Die Verwendung der Mittel unterliegt in beiden Fällen strengen Vorschriften. Rechtsgrundlagen hierfür bilden zum einen das Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG), zum anderen das Gesetz über Bausparkassen (BausparkG). Der Vorteil dieser Refinanzierungsmöglichkeiten liegt in dem günstigeren Refinanzierungszinssatz, der sich auch im Kreditzinssatz niederschlägt. Der Nachteil besteht in der eingeschränkten Möglichkeit der Verwendung dieser Finanzierungsmittel.

6.1.3 Anbieter von Immobilienfinanzierungen

So unterschiedlich wie die Refinanzierungsquellen sind auch die Anbieter von Immobilienfinanzierungen. In der Abbildung 6.4 werden diese durch Fettdruck gekennzeichnet.

Abbildung 6.4:

Anbieter von Immobilienfinanzierungen (fett gedruckt) innerhalb der Struktur des Bankensystems

Wie aus den Bezeichnungen Universal- und Spezialbanken hervorgeht, decken diese Banken die gesamte Bandbreite der Bankgeschäfte ab oder sind auf bestimmte Geschäftsbereiche spezialisiert. Insofern sind alle Universalbanken auch Anbieter von Immobilienfinanzierungen. Die von diesen Banken angebotenen Finanzierungskonditionen hängen einerseits von den aktuellen Refinanzierungsmöglichkeiten auf dem Kapitalmarkt und andererseits von der jeweiligen konkreten Geschäftspolitik und natürlich von der Bonität des Kreditnehmers ab.

Universalbanken unterliegen keinen spezifischen Beschränkungen in der Kreditvergabe. Wesentliche Rechtsgrundlage ihrer Tätigkeit bildet das „Gesetz über das Kreditwesen“. Vorteil einer Immobilienfinanzierung bei diesen Instituten ist, dass auch alle über das spezifische Geschäft der Immobilienfinanzierung hinausgehenden Bankdienstleistungen angeboten werden. Ein weiterer Vorteil besteht dann, wenn die Bank als Hausbank fungiert, der Kunde bekannt ist und sich daher der Zeitraum der Kreditbearbeitung infolge bereits bekannter Bonität verringert oder aber günstigere Konditionen aufgrund langjähriger guter Kundenkontakte angeboten werden.

Im Rahmen der Spezialbanken sind die Pfandbriefbanken die wichtigsten Anbieter von Immobilienfinanzierungen. Im Vergleich zu den Universalbanken sind die Pfand-briefbanken zur Beleihungswertermittlung verpflichtet⁴. Die Immobilienbewertung ist bei Pfandbriefbanken aufgrund ihrer spezifischen Refinanzierungsmöglichkeiten über die Emission von Pfandbriefen so bedeutsam. Für die zu finanzierende Immobilie muss ein Beleihungswert ermittelt werden. Pfandbriefbanken können sich bis zu 60 % des ermittelten Beleihungswertes mit Hilfe der Emission von Pfandbriefen refinanzieren. Der Kredit bis maximal 60 % des Beleihungswertes wird als Realkredit bezeichnet. Kreditmittel, die darüber hinaus für die Finanzierung benötigt werden, muss die Pfandbriefbank, analog den Universalbanken, mit Hilfe der Emission anderweitiger Inhaberschuldverschreibungen oder durch Kreditaufnahme bei anderen Banken beschaffen. Für den Realkreditanteil besteht der Vorzug, sich zu einem günstigeren Zinssatz refinanzieren zu können. Der wesentliche Nachteil besteht im eingeschränkten Geschäftsbereich der Pfandbriefbanken. Unbebaute oder im Bau befindliche Objekte dürfen nur begrenzt finanziert werden.⁵

Bausparkassen sind ebenfalls auf ein spezifisches Segment des Geldanlage- und Kreditgeschäfts beschränkt. Vom Grundgedanken her sind Bausparkassen Selbsthilfeorganisationen. Künftige Erwerber von Immobilien schließen sich zu einer Spargemeinschaft zusammen und zahlen regelmäßig einen bestimmten Sparbeitrag in eine gemeinsame Kasse ein. Aus dieser Kasse wird dann nach Ablauf der Zuteilungsfrist das Bauspardarlehen bereitgestellt. Wesentliche Refinanzierungsquelle bilden somit die von den Bausparern angesammelten Einlagen, die schließlich für die Finanzierung wohnungswirtschaftlicher Maßnahmen verwendet werden. Charakteristisch für eine Geldanlage in einem Bausparvertrag ist der relativ niedrige Guthabenzins. Im Gegenzug gewährt die Bausparkasse den Bausparern einen günstigen Kreditzins. Da in der Regel die Ansparphase bis zur Zuteilung des Bausparvertrages einen mittelfristigen Zeitraum umfasst, wird auch im Gegenzug eine relativ schnelle Tilgung gewährter Darlehensmittel angestrebt. In der Regel soll das von der Bausparkasse gewährte Darlehen nach ca. 12 Jahren getilgt sein.

Kapitalanlagegesellschaften zählen insofern zu den Anbietern von Immobilienfinanzierungen, wie sie das Kapital von Anteilseignern für den Erwerb von Immobilien verwenden. Typischerweise sind das offene Immobilienfondsgesellschaften. Kapitalanlagegesellschaften unterliegen gemäß § 5 Investmentmodernisierungsgesetz der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

Außerhalb der Struktur des Bankensystems sind Lebensversicherungsgesellschaften ein weiterer wesentlicher Anbieter von Immobilienfinanzierungen. Rechtsgrundlage ihres Agierens bildet das Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG). In den §§ 54 ff VAG sind die Vorschriften für Vermögensanlagen der Versicherungsgesellschaften fixiert. Grund für die strengen Vorschriften ist die Verpflichtung der Versicherungsunternehmen, die in die Lebensversicherung eingezahlten Beträge so anzulegen, dass nicht nur die garantierte Versicherungssumme nach Ablauf der Laufzeit ausgezahlt werden kann, sondern darüber hinaus ein Überschuss erwirtschaftet wird.⁶ Werden die Prämienzahlungen der Versicherungsnehmer für die Kreditvergabe im Rahmen von Immobilienfinanzierungen verwendet, ist die Absicherung der Kredite im Grundbuch zwingend vorgeschrieben. Ebenso wie Pfandbriefbanken sind die Lebensversicherungsgesellschaften verpflichtet, die Immobilien, auf denen die Kredite abgesichert werden, zu bewerten. Der Vorteil der Immobilienfinanzierung bei einer Lebensversicherungsgesellschaft liegt in den günstigen Zinskonditionen im Vergleich zu anderen Anbietern. Infolge der günstigen Refinanzierung liegen die Zinskonditionen der Lebensversicherer in der Regel um ca. 0,5 % unter denen von Banken. Nachteile bestehen zum einen im eingeschränkten Kreditvolumen im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie, zum anderen in der vorgegebenen Darlehensart. Die Kreditaufnahme bei einer Lebensversicherungsgesellschaft ist regelmäßig mit dem Abschluss eines Festdarlehens verbunden.⁷

6.1.3 Zusammenfassung

Bei der Finanzierung von Immobilien kommt infolge der Größenordnung des benötigten Kapitals der Fremdfinanzierung eine wichtige Bedeutung zu. Wesentliche Quelle der Fremdkapitalbeschaffung für die Immobilienfinanzierung ist der Kapitalmarkt. Hier wiederum kommt dem Rentenmarkt Priorität zu. Auf diesem refinanzieren sich die Kreditinstitute mittel- bis langfristig mit Hilfe der Emission von Bankschuldverschreibungen und reichen im Gegenzug mittel- bis langfristige Kredite aus.

In Abhängigkeit von der konkreten Refinanzierungsart und der jeweiligen Geschäftspolitik des Finanzierungsinstitutes unterscheiden sich die gewährten Darlehen nach:

• Umfang im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie,

• der Zinshöhe,

• der Zinsbindungsfrist,

• der Tilgung,

• den geforderten Kreditsicherheiten.

Universalbanken unterliegen in der Kreditvergabe keinen speziellen Beschränkungen, die über die Festlegungen im Kreditwesengesetz hinausgehen. Pfandbriefbanken als „klassische“ Immobilienfinanzierer sind an das Pfandbriefgesetz und den darin enthaltenen strengen Beleihungsgrundsätzen gebunden. Dem gegenüber steht jedoch das so genannte „Pfandbriefprivileg“, was den Pfandbriefbanken eine preiswertere Refinanzierung gegenüber Universalbanken verschafft.

Neben der Refinanzierung auf dem Geld- und Kapitalmarkt steht die Kapitalbeschaffung außerhalb dieser Märkte. So refinanzieren sich Bausparkassen für die Kreditausreichung über die Beitragszahlungen der Bausparer, die Lebensversicherungsgesellschaften über die Prämienzahlungen der Lebensversicherungsnehmer. In beiden Fällen liegen die Refinanzierungskonditionen unter denen am Kapitalmarkt, was letztlich zu günstigeren Kreditzinsen führt. Welcher der Anbieter die optimale Möglichkeit für die Finanzierung einer Immobilie bietet, hängt vom Finanzierungsvolumen und vom konkret zu finanzierenden Objekt ab.

6.2 Grundsatzentscheidungen bei der Kreditaufnahme zur Immobilienfinanzierung

6.2.1 Entscheidung zur Kreditart

Kreditarten können nach folgenden Kriterien systematisiert werden:

• nach dem Kreditnehmer (Privatkunden- oder Firmenkundenkredit);

• nach den Fristigkeiten (kurz-, mittel- und langfristige Kredite).

In Abhängigkeit vom Investor werden im Rahmen der Immobilienfinanzierung sowohl Privatkundenkredite, insbesondere bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, als auch Firmenkundenkredite, in der Regel bei der Finanzierung größerer Wohn- oder Gewerbeimmobilienbestände gewährt. Hinsichtlich der Fristigkeiten dominieren in der Immobilienfinanzierung mittel- bis langfristige Kredite, da in der Regel die Immobilien längerfristig im Eigentum gehalten werden. Eine Ausnahme hiervon bilden Bauträger- oder Projektentwicklerfinanzierungen. Hier beschränkt sich die Finanzierung auf einen vergleichsweise kurzen Zeitraum, der in der Regel nur die Bauphasenfinanzierung und den Vermarktungszeitraum umfasst. Nachstehende Übersicht gibt einen Überblick über dieverschiedenen Kreditarten nach ihrer Fristigkeit. In den weiteren Ausführungen wird sich aufgrund des Stellenwertes in der Immobilienfinanzierung auf die mittel- bis langfristigen Kredite beschränkt.

Abbildung 6.5:

Kreditarten nach FristigkeitenKredite

6.2.1 Mittel- und langfristige Kredite (Darlehen)

In der Bankpraxis werden mittel- und langfristige Kredite als Darlehen bezeichnet.

Annuitätendarlehen

Annuität ist vom lateinischen „Anno“ – „im Jahr“ abgeleitet. Charakteristisch für diese Darlehensart ist die gleich bleibende Kapitaldienstrate, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Während der Darlehenslaufzeit verschiebt sich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgung. Ursache hierfür ist, dass bei gleich bleibender Kapitaldienstrate die Zinsen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden. Der mit fortschreitender Tilgung ersparte Zinsanteil erhöht im gleichen Umfang den Tilgungsanteil. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von einem Prozent ist das Darlehen nicht nach 100 Jahren sondern in Abhängigkeit von der Höhe des Zinssatzes nach ca. 30 Jahren zurückgezahlt. Je höher der Zinssatz bei gleichem Tilgungssatz, desto kürzer die Laufzeit des Darlehens. Umgekehrt verlängert sich die Laufzeit des Darlehens mit niedrigerem Zinssatz. Dieser Effekt resultiert daraus, dass bei höherem Zinssatz der mit jeder Tilgung ersparte Zinsanteil größer ist. Folgende Tilgungsdauer in Jahren und Tagen (Nachkommastellen = Tage/jährlich, nachschüssig) ergibt sich in Abhängigkeit vom Zins- und Tilgungssatz bei einem Annuitätendarlehen:

Abbildung 6.6: Tilgungsdauer (in Jahren, Tagen) in Abhängigkeit von Zins- und Tilgungssatz

Die Vorteile des Annuitätendarlehens bestehen in der gleichmäßigen und relativ geringen Belastung, sofern eine ein prozentige Tilgung gewählt wird. Diese Darlehensart wird am häufigsten bei der Finanzierung von Immobilien angewendet. Sie ist gleichermaßen für Eigennutzer als auch für Anleger vorteilhaft.

Abbildung 6.7:

Grafische Darstellung des Verlaufes eines Annuitätendarlehens

6.2.1 Festdarlehen (Festhypothek/endfälliges Darlehen)

Charakteristikum dieser Darlehensart ist, dass während der Laufzeit das Darlehen nicht getilgt wird. Erst am Ende der Laufzeit wird der gesamte Kreditbetrag getilgt. Um das für die Tilgung benötigte Geld anzusparen, wird in den meisten Fällen eine Kapitallebensversicherung, mitunter auch ein Bausparvertrag, abgeschlossen. Im Gegenzug lässt sich die Bank die Auszahlungsansprüche aus der abgeschlossenen Lebensversicherung oder aus dem Bausparvertrag abtreten. Da während der Laufzeit des Darlehens auf den gesamten Darlehensbetrag Zinsen gezahlt werden müssen, ist die Gesamtbelastung für den Darlehensnehmer höher als bei einem Annuitätendarlehen. Die Vorteile des Festdarlehens resultieren primär aus einem steuerlichen Aspekt. Sofern es sich bei der zu finanzierenden Immobilie um ein Objekt handelt, das vermietet wird, können die anfallenden Fremdkapitalzinsen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Während beim Annuitätendarlehen der Zinsanteil ständig sinkt und damit auch der Betrag der steuerlich geltend gemacht werden kann, bleibt dieser beim Festdarlehen konstant.

Ein Festdarlehen kann sowohl bei einem Kreditinstitut als auch bei einer Lebensversicherungsgesellschaft aufgenommen werden. Unterschiede bestehen in der Regel im angebotenen Zinssatz und im Beleihungswert. Wird ein Festdarlehen bei einem Kreditinstitut aufgenommen, bildet der aktuelle Refinanzierungszinssatz auf dem Kapitalmarkt zuzüglich Marge für die Bank einschließlich Bonitätseinstufung des Kreditnehmers die Grundlage für den angebotenen Zinssatz. Parallel zur Kreditvergabe wird bei einer Lebensversicherungsgesellschaft nach eigener Wahl eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen.

Erfolgt die Kreditaufnahme bei einer Lebensversicherungsgesellschaft, so wird bei dieser eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen und im Gegenzug von der Versicherungsgesellschaft ein Festdarlehen gewährt. Infolge der Refinanzierung der Lebensversicherungsgesellschaft aus den Prämien der Beitragszahler liegt der von ihnen gebotene Zinssatz im Durchschnitt um 0,5 Prozentpunkte unter dem Zinssatz von Banken. Die Kehrseite ist jedoch, dass der von der Lebensversicherungsgesellschaft zu finanzierende Anteil mitunter nur ca. 50 % des Marktwerts der Immobilie ausmacht. In Abhängigkeit vom Umfang benötigten Fremdkapitals reicht gegebenenfalls dieser Betrag für die Immobilienfinanzierung nicht aus und es muss ein nachrangiges Darlehen aufgenommen werden. Sofern mit Fördermitteln finanziert wird, können diese in aller Regel nachrangig abgesichert werden. Fließen keine Fördermittel in die Finanzierung ein, ist es weit schwieriger ein Kreditinstitut zu finden, das sich mit der nachrangigen Absicherung einverstanden erklärt. Wird ein nachrangiges Darlehen gewährt, liegt der Zinssatz meist über dem üblichen Fremdkapitalzinssatz infolge des höheren Risikos für die nachrangig abgesicherte Bank. Der eingangs erwähnte Zinsvorteil kann dadurch zunichte gemacht werden.

Diese Darlehensart ist in der Regel ausschließlich für Kreditnehmer interessant, die die Immobilie vermieten. Die dauerhaft hohen Zinsaufwendungen können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Ohne diesen Steuervorteil, den ein Eigennutzer einer Wohnimmobilie nicht hat, ist diese Darlehensart prinzipiell teurer als ein Darlehen, bei dem eine kontinuierliche Tilgung vereinbart ist (Annuitätendarlehen, Ratendarlehen).

Abbildung 6.8:

Grafische Darstellung des Verlaufes eines Festdarlehens

6.2.1 Ratendarlehen (Abzahlungsdarlehen)

Das Ratendarlehen, auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnet, ist dadurch gekennzeichnet, dass das Darlehen in gleichmäßigen Raten getilgt wird. Da die Zinsen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden, sinkt bei dieser Darlehensart mit jeder Tilgung die Belastung. Hierin besteht der wesentliche Vorteil dieser Darlehensart. Der Nachteil besteht in der relativ hohen Belastung zu Beginn der Darlehenslaufzeit. In der Immobilienfinanzierung findet diese Darlehensart vor allem dann Anwendung, wenn eine kurze Laufzeit angestrebt wird.

Abbildung 6.9:

Grafische Darstellung des Verlaufs eines Ratendarlehens

6.2.2 Entscheidung zur Zinsvereinbarung

Prinzipiell kann zwischen der Vereinbarung eines festen und eines variablen Zinssatzes unterschieden werden. Zwischen diesen beiden Varianten liegt die Möglichkeit der Vereinbarung eines Cap- oder Collar – Darlehens. Zur Absicherung der Zinsbelastung besteht auch die Möglichkeit neben dem Kreditvertrag einen Swapvertrag abzuschließen. Darüber hinaus kann die Nominalzinshöhe durch die Vereinbarung eines Disagios (Damnum) beeinflusst werden.

6.2.2 Vereinbarung eins variablen Zinssatzes

Bei der Entscheidung für einen variablen Zinssatz ändert sich der zu zahlende Zinsbetrag in Abhängigkeit von der Entwicklung des Geldmarktzinssatzes. Eine längerfristige und sichere Kalkulationsbasis ist damit nicht gegeben. Diesem Nachteil steht der Vorteil jederzeitiger Tilgungsmöglichkeit gegenüber. In der Immobilienfinanzierung kann die Vereinbarung eines variablen Zinssatzes von Vorteil sein, wenn das Kapitalmarktzinsniveau sehr hoch ist. In Erwartung sinkender Zinsen sollte zunächst eine variable Verzinsung im Darlehensvertrag fixiert werden, um nicht auf Dauer die sehr hohen Zinsen zahlen zu müssen. Erst nachdem die Zinsen gesunken sind, sollte ein fester Zinssatz vereinbart werden.

6.2.2 Festzinsvereinbarung

Die Vereinbarung eines festen Zinssatzes bietet den Vorteil, innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraums den Kapitaldienst exakt kalkulieren zu können. Diesem Vorteil steht der Nachteil gegenüber, dass keine beliebige Tilgung während der Zinsfestschreibung möglich ist. Mitunter können begrenzte Sondertilgungen vereinbart werden. Bei vorzeitiger Tilgung, ohne Vereinbarung von Sondertilgungen, fordern die Banken im Gegenzug dazu eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wirtschaftlicher Hintergrund für diese ist, dass sich die Kreditinstitute über die Emission von Bankschuldverschreibungen langfristig refinanziert haben. Den Erwerbern dieser Bankschuldverschreibungen müssen die Banken einen fest vereinbarten Zinssatz für diese Geldanlage zahlen. Wird ein Kredit nun vorzeitig zurückgezahlt, bleibt die Zinsforderung der Erwerber der Bankschuldverschreibungen bestehen. Die Banken müssen nunmehr versuchen, die aus einer vorzeitigen Kredittilgung erhaltenen Mittel erneut für eine Kreditvergabe zu verwenden oder anderweitig am Geld- bzw. Kapitalmarkt anzulegen. In Abhängigkeit vom aktuellen Zinsniveau können diese Mittel zum gleichen, zu einem höheren oder aber zu einem niedrigeren Zinssatz ausgereicht oder angelegt werden. Infolge des damit möglicherweise verbundenen Zinsmargen- und Zinsverschlechterungsschadens wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.⁸Ebenfalls aus der langfristigen Refinanzierung resultieren die von einer Bank geforderten Bereitstellungszinsen. Nach Abschluss des Darlehensvertrages besteht die Möglichkeit der sofortigen Auszahlung der finanziellen Mittel, sofern die im Darlehensvertrag vereinbarten Sicherstellungen und anderweitigen Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Das erfordert im Umkehrschluss die Refinanzierung und damit die Bereitstellung der Mittel. Verzögert sich nun die Auszahlung der Darlehensmittel, fließen dem Kreditinstitut noch keine Zinsen aus dem Darlehensvertrag zu, jedoch fallen bereits Zinsen für die erfolgte Refinanzierung an. Aus diesem Grund werden ab einem bestimmten Zeitpunkt, in der Regel ab drei Monate nach Darlehenszusage, Bereitstellungszinsen in Höhe von 3,0 % p.a. erhoben. Dass der Zinssatz für die Bereitstellungszinsen unter dem vereinbarten Kreditzins liegt, resultiert aus der Möglichkeit der Bank, die bereits refinanzierten Gelder kurzfristig auf dem Geldmarkt anzulegen und auf diese Weise einen Ertrag zu erwirtschaften. Da der Geldmarktzins in der Regel unter dem Kapitalmarktzins liegt, kann der Refinanzierungsaufwand nur teilweise kompensiert werden.

6.2.2 Cap-Darlehen

Bei einem Cap – Darlehen wird ein variabler Zinssatz bei gleichzeitiger Festlegung einer Zinsobergrenze vereinbart. Bis zu dieser Zinsobergrenze ist der Zinssatz variabel. Steigt der Kapitalmarktzins darüber hinaus, wird er gekappt. Der Vorteil eines solchen Darlehens besteht in der Kalkulation maximal anfallender Zinskosten bei der Möglichkeit jeglicher Tilgung. Diesen Vorteil lässt sich die Bank jedoch mit einer Zinsbegrenzungsprämie bezahlen.

6.2.2 Collar-Darlehen

Der Begriff Collar (wörtlich: Kragen) entstand aus der Kombination von Cap und Floor. Cap bildet die Zinsobergrenze, Floor die Zinsuntergrenze. Es wird so im Darlehensvertrag ein Zinskorridor vereinbart, in dessen Bandbreiten der Zinssatz variabel ist. Verändert sich der Kapitalmarktzins nach oben oder nach unten über diese Bandbreiten hinaus wird er gekappt, d. h. weder eine Zinssteigerung noch eine Zinssenkung geht über den Zinskorridor hinaus. Bei entsprechender Gestaltung von Zinsober- und Zinsuntergrenze kann die Zinsbegrenzungsprämie maßgeblich eingeschränkt, im günstigsten Fall sogar aufgehoben werden (Zero-Cost-Collar-Darlehen).

6.2.2 Abschluss eines Swapvertrages

Swap kommt aus dem Englischen und bedeutet tauschen. Bei Abschluss eines Swap- vertrages werden Zahlungsströme getauscht. Swapverträge gehören zu den derivativen Finanzinstrumenten. Beim Zinsswap werden Zinszahlungen zwischen zwei Marktteilnehmern getauscht. Der Abschluss von Zinsswapverträgen hat zum Ziel, sich gegen steigende Zinsen abzusichern und auf eine bestimmte Zinsentwicklung zu spekulieren. Der Marktteilnehmer, der einen Kreditvertrag zu variablem Zinssatz abgeschlossen hat, möchte sich gegen steigende Zinsen absichern. Der Marktteilnehmer, der einen Kreditvertrag zu festen Konditionen abgeschlossen hat, spekuliert im Gegenzug auf sinkende Zinsen oder erzielt einen Zinsvorteil aufgrund des niedrigeren Zinsniveaus auf dem Geldmarkt und seiner besseren Bonitätseinstufung. Der Inhalt des Swapgeschäftes wird in Abbildung6.10 dargestellt.

Abbildung 6.10:

Inhalt eines Swapgeschäftes

Kreditnehmer A sichert sich gegen steigende Zinsen auf dem Geldmarkt ab. Er zahlt nunmehr immer 5,0 % Zinsen an Kreditnehmer B. Bleibt der Geldmarktzins unverändert, zahlt A höhere Zinsen als ohne den Swapvertrag. Steigt der Geldmarktzinssatz auf beispielsweise 3,3 % an, erzielen beide Marktteilnehmer einen Zinsvorteil. A zahlt 5,0 % Zinsen an Stelle von 5,3 % (3,3 % + 2,0 %). B zahlt 4,8 % und erhält im Gegenzug 5,0 %. Dieser komparative Vorteil resultiert aus den unterschiedlichen Bonitätseinstufungen, welche in der Marge (Differenz zwischen Refinanzierungssatz und Kreditzinssatz) zum Ausdruck kommt. Ein weiter steigendes Geldmarktzinsniveau tangiert Kreditnehmer A nicht. Er zahlt weiterhin 5,0 % fest an Kreditnehmer B. Kreditnehmer B erleidet dann einen Zinsnachteil, wenn mehr als 5,0 % Zinsen an B zahlen muss. Im oben aufgeführten Beispiel wäre das der Fall ab einem EURIBOR – Zinssatz von über 3,5 %. Kreditnehmer B erzielt aber einen Zinsvorteil, wenn der Geldmarktzins unter 3,5 % liegt. In dem Fall erhält er einen höheren Zinssatz als er an A zahlt.

Letztlich wird mit Abschluss von Zinsswapverträgen von beiden Seiten auf eine Zinsentwicklung spekuliert.

6.2.2 Disagio (Damnum)

Das Disagio ist, abgesehen von einbehaltenen Bearbeitungs- und Schätzgebühren, die Differenz zwischen gewährter und ausgezahlter Darlehenssumme. Das Disagio oder Damnum ist inhaltlich eine Zinsvorauszahlung. Infolge davon wird der Nominalzinssatz gesenkt. Da jedoch ein Teil der gewährten Darlehenssumme nicht ausgezahlt wird, muss die daraus entstehende Finanzierungslücke anderweitig geschlossen werden. Das kann entweder über einen höheren Eigenkapitaleinsatz erfolgen oder über die Ausweitung der Darlehenssumme geschehen. Wird die Darlehenssumme erhöht, muss schließlich mehr Kredit getilgt werden und verlängert sich infolge höherer Kreditsumme und niedrigerem Nominalzinssatz die Laufzeit des Darlehens. Die Folge ist, dass die Gesamtbelastung über die Laufzeit des Darlehens steigt.

Trotz der hier genannten Nachteile kann die Finanzierung mit Disagio sowohl aus steuerlichen als auch aus nicht steuerlichen Gründen von Vorteil sein.

Der steuerliche Vorteil besteht vor allem bei einer Immobilienfinanzierung zum Zwecke der Vermietung oder wenn sich der Immobilienbesitz im Betriebsvermögen befindet. In diesen Fällen kann das Disagio sofort oder bei Unternehmen über den Zeitraum der Zinsfestschreibung verteilt, steuerlich geltend gemacht werden. Bei der Finanzierung selbst genutzter Wohnimmobilien kann das Disagio nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Vorteilhaft ist ein Disagio, unabhängig von steuerlichen Gründen, wenn der niedrigere Nominalzinssatz für die Vereinbarung eines höheren Tilgungssatzes genutzt wird.

Infolge des höheren Tilgungssatzes wird die Laufzeit des Darlehens verkürzt und sinkt somit die Gesamtbelastung. In Abbildung 6.11 wird dieser Vorteil anhand eines Beispiels verdeutlicht.

Abbildung 6.11: Vergleich Annuitätendarlehen bei gleicher Kapitaldienstrate ohne Disagio und mit Disagio mit erhöhter Tilgung (Angaben in €)

Aufgrund des erhöhten Tilgungssatzes kann die Gesamtbelastung beim Vergleich beider Darlehensvarianten um 24 565 Euro gesenkt werden.

6.2.2 Nominalzinssatz und Effektivzinssatz

Der Nominalzinssatz ist entscheidend für die Berechnung der laufenden Zinsbelastung. Der Effektivzinssatz dagegen berücksichtigt weitere mit dem Kreditvertrag verbundene Kosten die vom Darlehensnehmer zu zahlen sind. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet der § 6 der Preisangabenverordnung. „Bei Krediten sind als Preis die Gesamtkosten als jährlicher Vomhundertsatz des Kredits anzugeben und als effektiver Jahreszins… zu bezeichnen.“

Solche Kosten können sein:

• Bearbeitungsgebühren

• Disagio

• Kreditvermittlungskosten

• Tilgungsverrechnung

• Zinszuschläge für Teilauszahlungen.

Der Effektivzins wird nach der Methode des internen Zinsfußes berechnet. Alle mit der Kreditvergabe anfallenden Auszahlungen und Einzahlungen gehen nach dem Zeitpunkt ihres voraussichtlichen Anfalls in die Berechnung ein.

6.2.2 Zusammenfassung

Den mittel- bis langfristigen Krediten kommt bei der Finanzierung von Immobilien Priorität zu. Kurzfristige Kredite sind nur im Rahmen der Gewährung von Zwischenoder Bauträgerkrediten von Bedeutung.

Bei den langfristigen Krediten besteht die Auswahl zwischen:

• Annuitätendarlehen,

• Festdarlehen,

• Ratendarlehen.

Sofern die anfallenden Fremdkapitalzinsen steuerlich geltend gemacht werden können, empfiehlt sich in der Regel der Abschluss eines Darlehens mit keiner oder nur geringer Tilgung (Festdarlehen oder Annuitätendarlehen mit einem Prozent Tilgungssatz). Bei der Eigennutzung von Wohnimmobilien besteht keine Möglichkeit zur steuerlichen Absetzbarkeit der Fremdkapitalzinsen. Hier empfiehlt sich die Darlehensauswahl mit Tilgung (Annuitätendarlehen oder Ratendarlehen).

Die jährlich anfallende Zinsbelastung kann außerdem durch die Aufnahme eines Darlehens mit oder ohne Disagio beeinflusst werden. Auch hier besteht die Möglichkeit für Anleger oder bei Immobilien im Betriebsvermögen, das Disagio steuerlich geltend zu machen. Sofern die Nominalzinssenkung bei Kreditaufnahme mit Disagio für einen erhöhten Tilgungssatz genutzt wird, kann die Gesamtbelastung über die Dauer der Laufzeit des Darlehens gesenkt werden.

6.2.3 Kreditsicherheiten

6.2.3.1 Übersicht über die Kreditsicherheiten

Eine Kreditvergabe ist prinzipiell an die Bestellung von Sicherheiten gebunden. Werden keine Sicherheiten bestellt, handelt es sich um so genannte Blankokredite. Dispositionskredite als standardisierte Form des Überziehungskredits werden in der Regel als Blankokredite gewährt. In allen übrigen Fällen der Kredit- oder Darlehensgewährung sind regelmäßig Kreditsicherheiten zu stellen.

Kreditsicherheiten bedeuten für den Kreditgeber, dass er im Falle von Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Kreditnehmers auf diese zurückgreifen kann. Mit der Verwertung der Kreditsicherheiten soll der gewährte Kredit möglichst vollständig zurückgezahlt werden können.

Abbildung 6.12:

Kreditsicherheiten

6.2.3.2 Personensicherheiten

6.2.3.2 Bürgschaft

Die Bürgschaft ist inhaltlich im § 765 BGB geregelt: „Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen.“

Die Möglichkeiten der Ausgestaltung sind in den §§ 766 ff BGB aufgeführt. Die Bürgschaft ist akzessorisch, d. h. sie setzt das Bestehen einer konkreten Hauptschuld voraus. Verringert sich die Hauptschuld verringert sich auch der Umfang der Bürgschaftsleistung. Die Bürgschaft erlischt nicht mit Tod (Bürge als natürliche Person) oder mit Liquidation (Bürge als juristische Person), sondern steht für dessen Erben oder Rechtsnachfolger fort. In der Ausgestaltung von Bürgschaften wird zwischen gewöhnlicher und selbstschuldnerischer Bürgschaft unterschieden. Bei der gewöhnlichen Bürgschaft kann der Bürge die Bürgschaftsleistung verweigern, solange nicht der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht hat (Einrede der Vorausklage).⁹ Infolge des mit einer versuchten Zwangsvollstreckung verbundenen Zeitumfangs kommt den gewöhnlichen Bürgschaften gegenüber den selbstschuldnerischen in der Kreditpraxis eine untergeordnete Rolle zu. In den weitaus meisten Fällen sind die im Rahmen der Kreditbesicherung gewährten Bürgschaften selbstschuldnerische. Der Bürge kann in dem Fall sofort in Anspruch genommen werden, wenn der Hauptschuldner nach Zahlungsaufforderung nicht zahlt (Verzicht auf die Einrede der Vorausklage).

Mit der Bürgschaft als Kreditsicherheit sind sowohl Vor- als auch Nachteile aus Sicht des Kreditinstitutes verbunden. Der Vorteil besteht darin, dass nicht nur der Hauptschuldner, sondern auch der Bürge mit seinem gesamten Vermögen haftet, es sei denn im Bürgschaftsvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Der Nachteil besteht darin, dass mit wechselnder Bonität des Bürgen auch die gestellte Sicherheit Veränderungen unterliegt und dass nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern auch die des Bürgen geprüft werden muss.

Gemäß § 766 BGB ist die Schriftform bei einer Bürgschaft erforderlich. Eine Ausnahme bildet die Bürgschaftserklärung eines Vollkaufmanns. Diese erlangt auch in mündlicher Form Rechtswirksamkeit.

6.2.3.2 Garantie

Die Garantie ist eine bürgschaftsähnliche Sicherheit. Im Gegensatz zur Bürgschaft ist die Garantie nicht an eine konkrete Forderung gebunden, d. h. sie ist abstrakt. Im Garantievertrag verpflichtet sich der Garantiegeber, für einen wirtschaftlichen Erfolg oder im Falle eines wirtschaftlichen Schadens einzustehen. Die Garantie ist nicht gesetzlich geregelt und damit auch nicht formgebunden.

6.2.3.2 Kreditauftrag

Bei einem Kreditauftrag gemäß § 778 BGB wird die Bank beauftragt, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung einem Dritten einen Kredit zu gewähren. Ähnlich dem Bürgschaftsvertrag wird auch hier ein Vertragsverhältnis zwischen dem Auftraggeber und der Bank begründet. Der wesentliche Unterschied zum Bürgschaftsvertrag besteht in der Verpflichtung der Bank zur Kreditgewährung, wenn der Vertrag zwischen Kreditauftraggeber und Bank geschlossen ist. Ein weiterer Unterschied besteht in der Formfreiheit des Kreditauftrages gegenüber dem Bürgschaftsvertrag. Ein Vollkaufmann, der im Rahmen seines Handelsgewerbes einen Kreditauftrag gibt, haftet als selbstschuldnerischer Bürge.

6.2.3.2 Schuldmitübernahme

Bei der Schuldmitübernahme, auch als Schuldbeitritt oder Mitverpflichtung bezeichnet, tritt eine weitere Person als Gesamtschuldner dem Kreditverhältnis bei. Im Gegensatz zum Bürgen, der für eine fremde Schuld haftet, haftet der Mitübernehmende für seine eigene Schuld. Von dieser Art Personensicherheit wird beispielsweise Gebrauch gemacht, wenn der Ehepartner oder die (erwachsenen) Kinder als Mitübernehmende in das Kreditverhältnis eintreten. Die Schuldmitübernahme kann separat geregelt werden oder innerhalb des Kreditvertrages vereinbart werden. Wesentlich ist, dass der Mitübernehmende den vollständigen Inhalt des Kreditvertrages kennt und das mit seiner Unterschrift bestätigt.

6.2.3.2 Patronatserklärung

Die Patronatserklärung ist keine Kreditsicherheit im eigentlichen Sinn, findet jedoch im Rahmen der Kreditvergabe sehr häufig in der Praxis Anwendung. In der Patronatserklärung übernimmt die Muttergesellschaft einer Unternehmung die Verpflichtung, die Tochtergesellschaft finanziell so auszustatten, dass diese jederzeit ihre Kreditverpflichtungen erfüllen kann. Die Patronatserklärung wird als Art Ersatzsicherheit eingestuft. Die Problematik dieser Sicherheit besteht darin, dass sich die Muttergesellschaft einseitig zu oben genannter Leistung verpflichtet, ohne dass zwischen ihr und der Kredit gewährenden Bank ein Vertrag besteht. Aus diesem Grunde kann die Kredit gebende Bank auch nicht auf Erfüllung klagen, sondern ihre Ansprüche gegenüber der Muttergesellschaft nur über Schadensersatzforderungen geltend machen. Im Immobilienfinanzierungsbereich ist diese Art der Kreditsicherheit vor allem im Projektentwickler-/ Bauträgerbereich dann von Bedeutung, wenn für die einzelnen Vorhaben eigenständige Projekt- bzw. Objektgesellschaften gegründet werden.

6.2.3.3 Sachsicherheiten

6.2.3.3 Pfandrecht an beweglichen Sachen

Das Pfandrecht an beweglichen Sachen ist in den §§ 1204 ff BGB geregelt. Das Pfand muss in den Besitz des Gläubigers übergehen. Das Pfandrecht bedeutet damit Faustpfandrecht. Aus diesem Grund hat diese Kreditsicherheit in der Praxis bei der Gewährung eines Bankkredites keine Bedeutung.

6.2.3.3 Sicherungsübereignung

Die Sicherungsübereignung überwindet den Nachteil der Übergabe des Pfandgutes an den Gläubiger. Der Schuldner und damit Sicherungsgeber bleibt Besitzer des Sicherungsgutes. Der Gläubiger und Sicherungsnehmer wird im Außenverhältnis Eigentümer des Sicherungsgutes. Der Sicherungsnehmer ist berechtigt, das Sicherungsgut einzuziehen und zu verwerten, wenn bestimmte vertragliche Voraussetzungen (z. B. Nichtzahlung der Kapitaldienstrate) gegeben sind. Umgekehrt ist der Sicherungsnehmer verpflichtet, das Eigentum an dem Sicherungsgut zurück zu übertragen, wenn der Sicherungszweck (z. B. vollständige Kreditrückzahlung) nicht mehr gegeben ist.

Die Sicherungsübereignung wird vertraglich geregelt. Eine spezielle Rechtsgrundlage existiert nicht. Unterschieden wird zwischen Einzel-, Raumsicherungs- und Mantelübereignung. Bei der Einzelübereignung werden einzelne Gegenstände sicherungsübereignet. Bei der Raumsicherungsübereignung werden alle in einem bestimmten Raum (z. B. Lagerhalle) befindlichen Gegenstände übereignet. Bei der Mantelübereignung wird in einem Rahmenvertrag festgelegt, welche Gegenstände sicherungsübereignet sind. In allen Fällen ist die exakte Benennung der sicherungsübereigneten Güter für die Wirksamkeit des Vertrages ausschlaggebend (Bestimmtheitsgrundsatz).

Die Werthaltigkeit einer solchen Kreditsicherheit ist so groß wie die Werthaltigkeit des Sicherungsgutes. Typische Gegenstände, die sicherungsübereignet werden, sind Fahrzeuge, Maschinen, Mobiliar. Da diese in aller Regel einem hohen Verschleiß unterliegen, sinkt entsprechend ihre Werthaltigkeit. Ein weiterer Nachteil besteht in dem relativ großen Aufwand für die Verwertung der sicherungsübereigneten Güter und in dem Risiko, dass im Falle von Zahlungsschwierigkeiten der Schuldner die sicherungsübereigneten Gegenstände bereits vor der Verwertung verkauft, verpfändet etc. hat.

6.2.3.3 Verpfändung von Rechten und Forderungen

Bei der Verpfändung von Rechten und Forderungen gelten aus rechtlicher Sicht die gleichen Grundsätze wie beim Pfandrecht an beweglichen Sachen. Alle Rechte und Forderungen, die übertragbar sind, lassen sich verpfänden. Das können Aktien, GmbH-Anteile, Patentrechte, Erbanteile, Wertpapiere u. a. sein. Zur Bestellung eines Pfandrechts an einem Recht oder einer Forderung ist ein Vertrag zwischen Rechtsbzw. Forderungsinhaber und Gläubiger notwendig. Bei der Verpfändung von Forderungen ist diese gemäß § 1280 BGB nur dann wirksam, wenn der Gläubiger sie dem Schuldner anzeigt. Die Verwertung des verpfändeten Rechts oder der verpfändeten Forderung erfolgt durch Einzug. Typische Beispiele für eine Verpfändung in der Immobilienwirtschaft sind die Verpfändung der Auflassungsvormerkung, die Verpfändung des Sparbuchs, auf dem die Mietkaution eingezahlt wurde, die Verpfändung eines Wertpapiervermögens oder die Verpfändung der Auszahlungsansprüche aus einer Kapitallebensversicherung.

6.2.3.3 Abtretung von Forderungen und Rechten (Sicherungszession)

Neben der Verpfändung können Rechte und Forderungen auch abgetreten werden. Diese Kreditsicherheit ist im Vergleich zur Verpfändung aus wirtschaftlicher Sicht gleichwertig, aus juristischer Sicht unterschiedlich zu bewerten.

Abbildung 6.13: Abgrenzung zwischen Verpfändung und Abtretung von Forderungen und Rechten

Bei der Abtretung von Rechten und Forderungen wird zwischen stiller und offener Zession unterschieden. Bei der stillen Zession wird die Abtretung dem Drittschuldner nicht angezeigt. Der Gläubiger hält sich jedoch das Recht vor, unter bestimmten Voraussetzungen die Abtretung offen zulegen.

Typische Anwendungsfälle im Rahmen der Immobilienfinanzierung sind:

• Abtretung von Mietforderungen;

• Abtretung von Kaufpreiszahlungsansprüchen des Bauträgers;

• Abtretung von Wertpapiervermögen oder Sparguthaben, wenn eine Deckungslücke zwischen Kreditbedarf und Beleihungswert der Immobilie besteht (offene Zession);

• Abtretung von Auszahlungsansprüchen aus einer Lebensversicherung, wenn ein Festdarlehen endfällig mit der Ablaufleistung einer Lebensversicherung getilgt werden soll (offene Zession).

6.2.3.3 Grundpfandrechte

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück.

Grundpfandrechte haben die größte Bedeutung bei der Absicherung von Krediten. Ihre Bedeutung resultiert aus der prinzipiellen Werthaltigkeit eines Grundstücks.

Arten der Grundpfandrechte sind die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld. Mit ihr wird festgelegt, dass zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist. Da sie als Kreditsicherheit nicht verwendbar ist, wird auf weitere Ausführungen verzichtet.

6.2.3.3 Hypothek

Die Hypothek ist ein streng akzessorisches Grundpfandrecht. Das heißt, dass die Hypothek immer an eine konkrete Forderung gebunden ist. Soll eine Hypothek übertragen werden, muss auch die damit verbundene Forderung übertragen werden.

Mit der Rückzahlung des gewährten Kredits erlischt sukzessive die Hypothek. Die Differenz zwischen eingetragener Hypothek und noch bestehender Forderung tritt als Eigentümergrundschuld in Erscheinung. Mit vollständiger Kredittilgung muss die Hypothek gelöscht werden.

Eine Buchhypothek entsteht mit Einigung und Eintragung im Grundbuch. Sie wird abgetreten durch die Abtretung der Forderung und Eintragung der Abtretung im Grundbuch.

Bei einer Briefhypothek wird ein Hypothekenbrief ausgestellt. Auch diese Hypothek entsteht mit Einigung und Eintragung im Grundbuch. Abgetreten wird diese durch mündliche oder schriftliche Abtretung der Forderung und Übergabe des Hypothekenbriefes. Wird die Forderung nur mündlich abgetreten, muss die Abtretung im Grundbuch vermerkt werden. Bei schriftlicher Forderungsabtretung besteht diese Notwendigkeit nicht.

6.2.3.3 Grundschuld

Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht in der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld. Die Grundschuld ist damit abstrakt. Sie kann eingetragen werden, ohne dass eine Forderung besteht. Sie kann ebenso bestehen bleiben, nachdem die Forderung bereits erloschen ist und kann zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Entstehen einer neuen Forderung wieder belebt werden. Aufgrund der mehrfachen Verwendbarkeit von Grundschulden sind diese in der Praxis gegenüber den Hypotheken weit dominierend. Grundlage für die Eintragung bildet die Grundschuldbestellungsurkunde¹⁰. Auch die Grundschuld kann in Buch- oder Briefform in Erscheinung treten.

Buchgrundschulden werden, analog der Situation bei Hypotheken, nur im Grundbuch eingetragen. Die Abtretung von Buchgrundschulden erfolgt mit der Abtretung des dinglichen Anspruchs und der Eintragung dieser Abtretung im Grundbuch.

Bei Briefgrundschulden wird neben der Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Abgetreten werden diese mit Übergabe des Grundschuldbriefes. Bei schriftlicher Abtretung des dinglichen Anspruchs muss die Abtretung nicht im Grundbuch vermerkt werden. Bei mündlicher Abtretung des dinglichen Anspruchs muss die Abtretung im Grundbuch eingetragen werden. Da bereits mit Übergabe des Grundschuldbriefes die Grundschuld erworben wird, ist die Handelbarkeit von Briefgrundschulden einfacher als von Buchgrundschulden.

In Abhängigkeit von der konkreten Geschäftspolitik werden von den Kreditinstituten Buch- oder Briefgrundschulden bevorzugt.

Zu unterscheiden ist darüber hinaus zwischen Fremd- und Eigentümergrundschuld. Eine Fremdgrundschuld wird zugunsten eines Dritten eingetragen. Eine Eigentümergrundschuld wird zugunsten des Eigentümers eingetragen. Sie dient dem Eigentümer zur Sicherung einer vorderen Rangstelle im Grundbuch. Die Eigentümergrundschuld kann mit Entstehen einer Forderung an den Gläubiger abgetreten werden und wird damit zur Fremdgrundschuld.

6.3 Prozess der Kreditgewährung

6.3.1 Kreditantragstellung

Ausgangspunkt jeglicher Entscheidung für oder gegen eine Kreditgewährung bildet die Prüfung der mit dem Kreditantrag einzureichenden Unterlagen. In Abhängigkeit vom Kreditantragsteller (Privatkunde oder Firmenkunde) und vom zu finanzierenden Objekt (selbst genutzte oder vermietete Immobilie) unterscheiden sich die vom Kreditinstitut geforderten Unterlagen.

6.3.1 Einzureichende Unterlagen

• Beschreibung des Investitionsvorhabens

• Investitions- und Finanzierungsplan

Bonitätsunterlagen

Privatkunde	Firmenkunde
■ Selbstauskunft;	■ Handelsregisterauszug bzw. Gesellschaftervertrag;
■ Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre;	■ Jahresabschlüsse oder EinnahmenÜberschuss -Rechnung der letzten drei Jahre;
■ aktuelle Einkommensnachweise;	■ aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen;
■ Vermögensaufstellung;	■ Ertragsvorschau des Unternehmens;
■ Nachweis über das in die Finanzierung einzubringende Eigenkapital;	■ Nachweis über das in die Finanzierung einzubringende Eigenkapital;
■ ggf. Aufstellung geplanter Eigenleistungen;

Objektunterlagen

selbst genutzte Immobilie	vermietete Immobilie
■ Grundbuchauszug;	■ Grundbuchauszug;
■ Kaufvertrag oder Entwurf zum Kaufvertrag, sofern der Antragsteller noch nicht Grundstückseigentümer ist;	■ Kaufvertrag oder Entwurf zum Kaufvertrag, sofern der Antragsteller noch nicht Grundstückseigentümer ist;
■ Bauzeichnungen;	■ Bauzeichnungen;
■ Kubatur- und Flächenberechnung;	■ Kubatur- und Flächenberechnungen;
■ Gebäudefotos, sofern kein Neubau;	■ Baubeschreibung;
■ Kostenkalkulation oder Kostenvoranschläge der Gewerke oder Generalunternehmervertrag bzw. Vertragsentwurf;	■ Gebäudefotos, sofern kein Neubau
■ Lageplan/Flurkarte;	■ Kostenkalkulation oder Kostenvoranschläge der Gewerke oder Generalunternehmervertrag bzw. Vertragsentwurf;
■ Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung bei Wohnungs- und Teileigentum.	■ Lageplan/Flurkarte;
	■ Mieterverzeichnisse, Kopie abgeschlossener Mietverträge, sofern das Objekt bereits vermietet ist.
	■ Kalkulation der Mieteinnahmen nach der Errichtung bzw. nach Modernisierung/Instandsetzung

6.3.2 Bonitätsprüfung

Die Bonitätsprüfung umfasst die Prüfung der Kreditfähigkeit und der Kreditwürdigkeit.

Kreditfähig sind alle Privatkunden bzw. natürlichen Personen, die voll geschäftsfähig sind. Volle Geschäftsfähigkeit liegt in der Regel mit Vollendung des 18. Lebensjahres vor. Bei Firmenkunden bzw. juristischen Personen steht die Kreditfähigkeit in Verbindung mit der Rechtsform der Gesellschaft. Bei Kapitalgesellschaften sind Prokuristen,¹¹ Geschäftsführer und der Vorstand einer Aktiengesellschaft zur Kreditaufnahme berechtigt. Die Legitimationsprüfung lässt sich anhand des Handelsregisterauszuges vornehmen. Bei Personenhandelsgesellschaften ist aus dem Gesellschaftervertrag zu entnehmen, inwieweit eine einzelne Person oder mehrere Personen gemeinschaftlich berechtigt sind, Kreditverträge abzuschließen. Bei nichtrechtsfähigen Personenvereinigungen, wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder der Erbengemeinschaften, müssen alle Gesellschafter gemeinschaftlich handeln.

Nach § 18 Kreditwesengesetz hat sich das Kreditinstitut vom Kreditnehmer die wirtschaftlichen Verhältnisse mit Kreditantragstellung und während der gesamten Kreditlaufzeit offen legen zu lassen, wenn ein Kredit der insgesamt 750 000 € oder 10 vom Hundert des haftenden Eigenkapitals des Institutes überschreitet, gewährt wird. „Das Kreditinstitut kann hiervon absehen, wenn das Verlangen nach Offenlegung im Hinblick auf die gestellten Sicherheiten oder auf die Mitverpflichteten offensichtlich unbegründet wäre. Das Kreditinstitut kann von der laufenden Offenlegung absehen, wenn 1. der Kredit durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum, das vom Kreditnehmer selbst genutzt wird, gesichert ist, 2. der Kredit vier Fünftel des Beleihungswertes. nicht übersteigt und 3. der Kreditnehmer die von ihm geschuldeten Zins- und Tilgungsleitungen störungsfrei erbringt.“¹²

Bei der Bonitäts- oder Kreditwürdigkeitsprüfung wird zwischen persönlicher und materieller Kreditwürdigkeit unterschieden. Merkmale persönlicher Kreditwürdigkeit sind bei Firmenkunden Berufserfahrung, Ausbildung und Qualität des Managements, bei Privatkunden ist es der Gesamteindruck und die Fähigkeit, die wirtschaftliche Tragweite des Investitionsvorhabens einschätzen zu können. Die materielle Kreditwürdigkeitsprüfung beruht auf der Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditantragstellers. Diese resultieren aus der aktuellen Einkommenssituation und aus den Vermögensverhältnissen. Die Bank wertet hierzu die oben genannten Bonitätsunterlagen aus. Darüber hinaus können von ihr Fremdauskünfte eingeholt werden, sofern der Kreditantragsteller dem zugestimmt hat. Im Privatkundengeschäft sind das in erster Linie Schufa-Auskünfte (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung), im Firmenkundengeschäft sind es Informationen von privatwirtschaftlichen Wirtschaftsauskunftsunternehmen. Fremdauskünfte können außerdem bei anderen Banken, bei denen der Kreditantragsteller Kunde ist, eingeholt werden. Erhöhte Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen und deren Prüfung resultieren aus einem zunehmenden Wettbewerb auf nationalen und auf internationalen Märkten. Neben dieser konjunkturell geprägten Entwicklung und der Verflechtung internationaler Finanzmärkte sehen sich Banken selbst einem zunehmenden Wettbewerbsdruck ausgesetzt.

Parallel zu dieser Verflechtung steigt die Gefahr, dass durch Krisensituationen einzelner Großbanken internationale Finanzmärkte maßgeblich erschüttert werden können. Um einer solchen Entwicklung vorzubeugen, sind staatenübergreifende Standards für das Tätigen von Bankgeschäften notwendig. Diese Erkenntnis ist nicht neu. Bereits seit 1988 fordert die so genannte „Baseler Eigenkapitalübereinkunft ( Basel I ) " ¹³ eine achtprozentige Eigenkapitalunterlegung der Banken für gewährte Kredite. Die rechtliche Umsetzung dieser Vereinbarung erfolgte in den Paragraphen 10 und 10a des Kreditwesengesetzes. Das Kreditvergabevolumen wird unmittelbar an die Höhe des haftenden Eigenkapitals der Bank gebunden. Bei dieser bisher geltenden Festlegung fand die Bonität des Kreditnehmers und damit das Kreditausfallrisiko keine Berücksichtigung. An diesem Punkt setzt die Reform der Baseler Eigenkapitalübereinkunft an. Mit der Verabschiedung von „Basel II“ im Jahr 2007 wird eine differenzierte Eigenkapitalunterlegung in Abhängigkeit des Kreditausfallrisikos notwendig. Das Kreditausfallrisiko wird ermittelt aus dem Kreditnehmerrisiko, dem Marktrisiko und dem operationellen Risiko. Alle drei Risiken müssen so objektiv wie möglich bewertet werden. Auf dieser Grundlage wird fixiert, in welchem Umfang der gewährte Kredit mit Eigenkapital durch die Bank unterlegt werden muss. Für den Kreditantragsteller ergeben sich hieraus höhere Anforderungen an einzureichende Bonitäts- und Objektunterlagen hinsichtlich Aktualität und Aussagekraft. Neben quantitativ messbaren Daten (z. B. Jahresabschlüsse, Umsatzentwicklung) gewinnen qualitative Faktoren in der Risikoeinschätzung an Bedeutung. Hierzu gehört die Unternehmensführung, die Einschätzung des jeweiligen Immobilienteilmarktes in seiner künftigen Entwicklung, die strategische Ausrichtung des Unternehmens usw. Um diese Faktoren möglichst objektiv erfassen zu können, bedienen sich die Banken einer mehr oder weniger standardisierten Auswertung der Unterlagen in Form eines Ratings. Das Rating von potenziellen Kreditnehmern kann durch die Bank selbst oder durch externe RatingAgenturen vorgenommen werden. Beim Rating für Immobilienfinanzierungen wird die Bonität des Kreditantragstellers im Zusammenhang mit dem zu erwartenden Ertrag aus der zu finanzierenden Immobilie bei Einordnung der Investition in die Situation des jeweiligen Immobilienteilmarktes bewertet. Eine Einstufung in folgende Bonitätsklassen ist möglich:

• 1. Öffentlich-rechtlicher Kreditnehmer oder mit öffentlich-rechtlichem Haftungshintergrund;

• 2. Nachweis nachhaltig erzielbarer Einkünfte über mehrere Jahre, die infolge der beruflichen Tätigkeit oder Zukunftsaussichten der Branche weiter erwartet werden können;

• 3. Nachweis nachhaltig erzielbarer Einkünfte ist weniger deutlich als bei Stufe 2. Gegebenenfalls entstehende Mietausfälle aus dem zu finanzierenden Objekt können nur bedingt ausgeglichen werden;

• 4. schwankende Einkünfte, beantragtes Darlehen ist im Verhältnis zum verfügbaren Vermögen und zu den erzielbaren Einkünften hoch;

• 5. Einkommen ist nicht ausreichend, um erforderliche Zins- und Tilgungsleistung zu erbringen und/oder Negativmerkmale bei Auskünften (Schufa – Negativmerkmal, eidesstattliche Versicherung, laufendes Konkursverfahren etc.).

Die veränderten Anforderungen an die Eigenkapitalunterlegung der Banken im Rahmen von „Basel II“ haben Auswirkungen auf die Kreditnehmer. Das betrifft zum einen die prinzipielle Bereitschaft zur Kreditvergabe bzw. die höheren Anforderungen an zu stellende Kreditsicherheiten. Das betrifft zum anderen die Kreditkonditionen. Konkret bedeutet das stärker differenzierte Konditionen in Abhängigkeit vom Rating des Kreditnehmers. Umso höher das Risiko für die Bank, desto höher der Risikoaufschlag auf die Zinskonditionen.

Zur weiteren Stabilisierung der internationalen Finanzmärkte wurden im Jahr 2010 ergänzende Empfehlungen des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht „Basel III“ verabschiedet. Diese Empfehlungen basieren auf den Erfahrungen mit „Basel II" und auf den Erkenntnissen und Erfahrungen der Finanzmarktkrise. Der wesentliche Inhalt dieser Empfehlungen betrifft die Erhöhung der Kernkapitalquoten. Die Kernkapitalquote ist das Verhältnis von Kernkapital (haftendes Eigenkapital) zu den ausgereichten Krediten und risikobehafteten Wertpapieren. Die Mindestkernkapitalquote soll schrittweise von 4 % auf 7 % erhöht werden. Mit der Erhöhung des Kernkapitals soll in Krisensituationen (Kreditausfälle, Wertverluste bei Wertpapieren) damit verbundenen Liquiditätsproblemen begegnet werden können. Das Kernkapital setzt sich zusammen aus so genannten harten und hybriden Kernkapitalbestandteilen. Zum harten Kernkapital (Core-Tier 1) gehören das Beteiligungskapital und die einbehaltenen Gewinne eines Kreditinstitutes. Es steigt von aktuell 2 % auf 4,5 % ab 2019¹⁴. Zum hybriden Kernkapital gehören stille Einlagen, Genussscheine, Vorzugsaktien. Zur Erhöhung des harten Kernkapitals ist damit eine Wandlung hybrider Bestandteile notwendig. Neben dem harten Kernkapital wird ein Zusatzpuffer (Capital Conservation Buffer) schrittweise in Höhe von 2,5 % eingeführt. Darüber hinaus wird ein antizyklischer Kapitalpuffer (Countercyclical Capital Buffer) als Schutz vor überhöhtem gesamtwirtschaftlichem Kreditwachstum eingeführt. Die Empfehlungen von Basel III wurden 2012 in europäische Richtlinien umgesetzt. Auf dieser Grundlage werden nationalstaatliche Regelungen getroffen, in denen die Fristen zur Realisierung fixiert werden. Welche konkreten Veränderungen sich aus diesen Regelungen für die Bankkunden, insbesondere für die Nachfrager nach Krediten vollziehen werden, bleibt abzuwarten. Vermutet wird, dass sich die Kreditausreichung aufgrund höherer Kosten der Banken verteuern wird.

Pauschale Aussagen zu Bonitätsanforderungen an Kreditnehmer sind unter diesen veränderten sehr differenzierten Bedingungen kaum noch möglich. Dennoch gelten prinzipiell bei der Finanzierung von selbst genutzten Wohnimmobilien bestimmte Mindestanforderungen an das verfügbare Haushaltseinkommen, das nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistung zur Bestreitung des Lebensunterhaltes verbleiben muss.

Bei vermieteten Immobilien wird von Seiten der Banken eine so genannte „ausgeglichene Objektrentabilität“ angestrebt. Das heißt, dass aus den erzielten Reinerträgen der Kapitaldienst erbracht werden kann. Reichen die erzielten Reinerträge dafür nicht aus, ist vom Darlehensnehmer nachzuweisen, dass er durch anderweitige Einkünfte diese Unterdeckung ausgleichen kann.

Bei der Kreditvergabe an Wohnungsunternehmen oder an institutionelle Anleger (Immobilienfondsgesellschaften, Immobilienaktiengesellschaften) stehen die strategische Portfolioausrichtung und die daraus resultierende nachhaltige Ertragserzielung im Mittelpunkt zur Bonitätseinstufung des Immobilienunternehmens.

6.3.3 Objektprüfung

6.3.3.1 Grundlagen der Immobilienbewertung

Die Notwendigkeit Immobilien zu bewerten, resultiert aus folgen Gründen:

• Verkauf – Feststellung des Verkehrs- bzw. Marktwertes

• Beleihung – Ermittlung des Beleihungswertes

• Bilanzierung – Ermittlung des Bilanzwertes

• Besteuerung – Ermittlung von Einheits- oder Grundbesitzwert

• Versicherung – Ermittlung des Versicherungswertes¹⁵.

Die Wertermittlung zum Zwecke des Verkaufs von Immobilien hat zum Ziel, den aktuellen Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie zu ermitteln. Der Verkehrswert oder Marktwert (beide Begriffe werden gemäß § 194 Baugesetzbuch synonym verwendet) ist ein stichtagsbezogener Wert. Die Wertermittlung zum Zwecke der Beleihung von Grundstücken, als Sicherheit für die Kreditvergabe, zielt primär auf die Ermittlung der dauerhaften Werthaltigkeit der Immobilie ab. Die Bewertung von Immobilien zum Zwecke der Bilanzierung soll die tatsächlichen Vermögensverhältnisse eines Unternehmens widerspiegeln. Die Wertermittlung zum Zwecke der Besteuerung hat im Ergebnis den Einheitswert oder den Grundbesitzwert der Immobilie. Der Einheitswert wird für die Berechnung der Grundsteuer ermittelt, der Grundbesitzwert für die Berechnung von Erbschaft- und Schenkungssteuer.¹⁶ Die Wertermittlung zum Zwecke der Ermittlung des Versicherungswertes hat das Ziel, den Wert zu fixieren, der adäquat den Wiederherstellungskosten im Falle der Zerstörung des Gebäudes ist. Bodenwert und Lagefaktoren finden hier keine Berücksichtigung. Die Baukosten des Gebäudes stehen im Mittelpunkt einer solchen Wertermittlung. Ausgangspunkt bilden in der Regel die Baukosten von 1914. Diese werden mit einem Baukostenindex fortgeschrieben, um den aktuellen Versicherungswert zu erhalten.

Alle hier aufgeführten Ergebnisse der Wertermittlung werden auf der Grundlage unterschiedlicher Methoden erzielt. Die Problematik ist, dass trotz aller Unterschiedlichkeit in den Methoden teilweise mit den gleichen Begriffen gearbeitet wird. Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass die Begriffe Verkehrswert, Ertragswert und Sachwert in Abhängigkeit von der Zielstellung der Wertermittlung inhaltlich differieren.

Analogien in den angewendeten Verfahren bestehen bei der Bewertung der Immobilien zum Zwecke des Verkaufs, zum Zwecke der Beleihung und auch zum Zwecke der Bilanzierung, sofern Unternehmen auf Grundlage internationaler Rechnungslegungsvorschriften (IAS – International Accounting Standards/ IFRS – International Financial Reporting Standards)¹⁷ bilanzieren. Prinzipiell werden hierfür die Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung oder internationale Wertermittlungsverfahren, mit denen der Verkehrswert bzw. Marktwert fixiert wird, angewendet.

Abbildung 6.14: Übersicht über nationale und internationale Wertermittlungsverfahren

Die sich in der Übersicht gegenüberstehenden Wertermittlungsverfahren bzw. Methoden beruhen auf den gleichen prinzipiellen Herangehensweisen, um schließlich zum Verkehrswert bzw. Marktwert zu gelangen.

Der Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 BauGB beinhaltet den Preis, der im Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist ein stichtagsbezogener Wert. Die bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigenden Gegebenheiten werden im § 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung genannt. So sind in die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstückes die allgemeine Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die maßgebenden Umstände, wie allgemeine Wirtschaftslage, Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie wirtschaftliche und demographische Entwicklungen des Gebietes einzubeziehen.

6.3.3.1 Deutsche Wertermittlungsverfahren

Grundlage für die Verkehrswertermittlung bildet die bereits genannte Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV. Gemäß § 8 der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Hierzu heißt es: „Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.“

Der im Ergebnis des angewandten Verfahrens vorliegende Wert - Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert - ist ein Zwischenwert, der unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage zum Verkehrswert fortgeschrieben wird. Im § 14 der ImmoWertV wird auf die Anforderungen zur Auswahl der Marktanpassungsfaktoren und der Liegenschaftszinssätze hingewiesen.

6.3.3.1 Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)

„(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.“

Nach folgendem Ablauf wird bei diesem Verfahren der Verkehrswert ermittelt:

• 1. Suche nach Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte;

• 2. Analyse ausgewählter Vergleichspreise unter dem Aspekt, inwiefern diese durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden;

• 3. Analyse der Vergleichspreise nach dem Zeitpunkt des Verkaufsfalls und Berücksichtigung der seit dem vollzogenen Wertentwicklung auf dem Grundstücksmarkt;

• 4. Ermittlung des mit höchster Wahrscheinlichkeit zu erzielenden Preises für das Grundstück auf Basis des einfachen oder gewogenen Mittels aus allen herangezogenen Vergleichspreisen;

• 5. Gegebenenfalls Anpassung des so ermittelten Vergleichspreises an den Verkehrswert, sofern nachweisbar, dass die aktuelle Grundstücksmarktsituation noch nicht ausreichend berücksichtigt wurde.

Umso spezifischer die Immobilie ist, desto weniger Vergleichsobjekte sind verfügbar und umso weniger geeignet ist das Verfahren. In diesen Fällen müssen das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren angewendet werden.

6.3.3.1.1 Ertragswertverfahren (§ 17 ff ImmoWertV)

„(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.“

In der bisherigen WertV wurden bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens gleich bleibende Reinerträgen über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. In der Immo-WertV kann der Gutachter nunmehr hiervon abweichen. Mit dieser Veränderung wurde sich der internationalen Wertermittlungsmethode Investment Method angenährt. Unverändert jedoch blieb, die getrennte Ermittlung von Bodenwert und von Gebäudewert.

Das Ertragswertverfahren wird bei den Objekten angewendet, bei denen die Ertragserzielung entscheidendes Kriterium für die Immobilieninvestition ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und gemischt genutzte Objekte sowie so genannte Management- oder Betreiberimmobilien (z. B. Hotels, Krankenhäuser, Freizeitimmobilien).

Nach folgendem Ablauf wird bei diesem Verfahren der Verkehrswert ermittelt:¹⁸

• 1. Ermittlung des Bodenwerts auf Basis des Vergleichswertverfahrens;

• 2. Ermittlung der Bodenwertverzinsung mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes¹⁹

• 3. Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrages (Jahresrohertrag abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten) für die bauliche Anlage;

• 4. Auswahl des Vervielfältigers,²⁰ der sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz ergibt;

• 5. Ermittlung des Ertragswerts für das Gebäude, in dem der Jahresreinertrag um die Bodenwertverzinsung vermindert wird. Man erhält so den Jahresreinertrag des Gebäudes, der mit dem Vervielfältiger multipliziert wird;

• 6. Ermittlung des Ertragswerts für das zu bewertende Objekt durch Addition von Bodenwert (ermittelt auf Basis des Vergleichswertverfahrens) und Ertragswert des Gebäudes;

• 7. Anpassung des ermittelten Ertragswerts an den Verkehrswert durch Berücksichtigung der Situation auf dem Grundstücksmarkt.

Beispiel zur Ermittlung des Ertragswerts (Wohnanlage mit 4 000 m Wohnfläche)Ermittlung des Bodenwertes auf Basis von Vergleichswerten 5 000 qm x 100 €/ m²

1.	Ermittlung des Bodenwertes auf Basis von Vergleichswerten 5 000 qm x 100 €/ m2	500 000 €
2.	Verzinsung des Bodens bei 5,0 % Liegenschaftszinssatz	25 000 €
3.	Ermittlung des Jahresreinertrages der baulichen Anlage Jahresreinertrag	216 000 €
-	Bodenwertverzinsung	25 000 €
=	Reinertrag der baulichen Anlage
4.	Auswahl des Vervielfältigers bei: Restnutzungsdauer: 80 Jahre Liegenschaftszinssatz: 5,0 % Vervielfältiger 19,60
5.	Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage Reinertrag der baulichen Anlage x Vervielfältiger 191 000 € x 19,60	3 743 600 €
6.	+Bodenwert	500 000 €
=	Ertragswert der Immobilie	4 243 600 €
7	Feststellung des Verkehrswerts Korrektur/Anpassung des Ertragswerts an die Marktverhältnisse	4 000 000 €

6.3.3.1 Sachwertverfahren (§ 21 ff ImmoWertV)

• (1) „Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nr. 1) zu berücksichtigen.

• (2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.

• (3) "Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden."²¹

Das Sachwertverfahren wird vor allem im selbst genutzten Wohnimmobilienbereich angewendet, sofern das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar ist.

Nach folgendem Ablauf wird bei diesem Verfahren der Verkehrswert ermittelt.

• 1. Ermittlung des Bodenwerts anhand des Vergleichswertverfahrens;

• 2. Ermittlung des Werts der baulichen Anlage;

  • Ermittlung der Herstellungskosten (nach § 22 ImmoWertV),

  • Ermittlung der Alterswertminderung für das Gebäude (nach § 23 ImmoWertV),

  • ggf. Ermittlung von Abschlägen wegen baulicher Mängel und Schäden,

  • ggf. Zu- und Abschläge für sonstige wertbeeinflussende Faktoren.

• 3. Ermittlung des Werts der Außenanlagen und sonstiger Anlagen;

• 4. Ermittlung des Sachwerts durch Addition von Bodenwert, Wert der baulichen Anlage und Wert von Außen- und sonstiger Anlagen;

• 5. Festlegung des Verkehrswerts durch Korrektur des Sachwerts um Markt beeinflussende Faktoren.

Beispiel zur Ermittlung des Sachwerts

1.	Ermittlung des Bodenwerts 500 m2 x 100 €/ m2	50 000 €
2.	Ermittlung des Werts der baulichen Anlage Bauwert 250 €/m3 x 600 m3	150 000 €
3.	Ermittlung des Werts der Außenanlagen und sonstiger Anlagen	10 000 €
4.	Ermittlung des Sachwerts	210 000 €
5.	Festlegung des Verkehrswerts	200 000 €

6.3.3.1 Internationale Wertermittlungsverfahren

Zwischen deutschen und internationalen Wertermittlungsverfahren gibt es eine Vielzahl von Übereinstimmungen, jedoch auch eine Reihe Unterschiede. Prinzipiell gleich ausgerichtet ist die Ermittlung des Marktwertes auf Basis von Vergleichswerten und auf Basis von Sachwerten. Unterschiede bestehen vor allem bei Ertragsobjekten und den damit verbundenen unterschiedlichen Sichtweisen von Kapitalanlegern in Immobilien. Die Immobilie wird auf angelsächsischen Märkten primär als eine Assetklasse unter anderen Geldanlagealternativen gesehen. In Deutschland ist dieses Denken bisher weniger ausgeprägt. Hier wird die Immobilie als eine wichtige Geldanlage insbesondere unter dem Aspekt der Wertstabilität gesehen und nur mittelbar mit anderen Geldanlagemöglichkeiten verglichen. Dieses Denken wurde in der Vergangenheit auch maßgeblich durch steuerrechtliche Regelungen mitgeprägt. Insofern bestehen Unterschiede in den Wertermittlungsverfahren, die auf der Ertragserzielung aus der Immobilie beruhen (Ertragswertverfahren vs. Investment Method). Nachstehende Übersicht zeigt Gemeinsamkeiten und Unterschiede auf.

Abbildung 6.15: Gemeinsamkeiten und Unterschiede in den auf den Ertrag gerichteten Wertermittlungsverfahren bzw. –methoden

Aus finanzmathematischer Sicht bestehen keine Unterschiede zwischen dem Ertragswertverfahren und der Investment Method. In beiden Fällen werden Barwerte aus den erwarteten Erträgen ermittelt. Jedoch bestehen wesentliche Unterschiede in den Indikatoren, die zur Barwertermittlung herangezogen werden. Während beim Ertragswertverfahren die Reinerträge mit dem Liegenschaftszinssatz, der aus vorangegangenen Immobilientransaktionen durch den Gutachterauschuss ermittelt wird, abgezinst werden, findet in der Investment Method der „All Risk Yield“ Anwendung. Es handelt sich hierbei um einen Kapitalisierungszinssatz, in dem alle Wert beeinflussenden Risikofaktoren einbezogen werden. Die Abzinsung der künftigen Erträge aus der Immobilie erfolgt somit unter Einschätzung der aktuellen und der künftigen Marktlage. Prinzipiell werden hierfür zwei Perioden – Term and Reversion – berücksichtigt. Term beinhaltet den Zeitraum, für den bereits abgeschlossene Mietverträge vorliegen. Die Kalkulation der Einnahmen ergibt sich hier aus den Mietverträgen. Die Abzinsung der Erträge hängt primär von der Einschätzung der Bonität des Mieters ab. Reversion beinhaltet den Zeitraum nach Auslaufen der Mietverträge. Bei der Wertermittlung muss nun prognostiziert werden, wie nachhaltig und ertragreich die weitere Vermietung ist. Aufgrund der steigenden Unsicherheit mit wachsendem Zeithorizont ist der Ansatz eines höheren Kapitalisierungszinssatzes wahrscheinlich. Eine andere Variante der Barwertermittlung besteht in der Kalkulation einer ewig währenden Basismiete (Hardcore) und zusätzlich einer darüber hinaus gehenden Miete (Top slice) nach Auslaufen des Mietvertrages.

Die Profits Method basiert auf der analogen Herangehensweise. Sie wird bei der Bewertung von Betreiberimmobilien (z. B. Hotels, Krankenhäuser, Sport- und Freizeitanlagen) angewendet. Ausgangspunkt sind die prognostizierten Umsatzerlöse. Hiervon werden sämtliche Kosten abgezogen. Der so ermittelte Gewinn bildet de facto eine fiktive Pacht. Analog der Investment Method wird diese fiktive Pacht mit einem Kapitalisierungszinssatz abgezinst und summiert. Man erhält hier ebenfalls den Barwert dieser speziellen Immobilie.

Die Residual Method bzw. das Residualwertverfahren wird im Zusammenhang mit der Bauträgerfinanzierung erläutert. Es wird hier auf den Abschnitt 6.4.3 verwiesen.

Für Anwendung internationaler Wertermittlungsverfahren ist das „Red Book“ des „RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors“ maßgeblich.

Die „TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations“ ist der europäische Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen mit Sitz in Brüssel. Dieser Dachverband vertritt 40 Mitgliedsverbände in 24 Ländern. Zielstellung ist die Schaffung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis. Die europäischen Bewertungsstandards (European Valuation Standards – EVS ) sind im „Blue Book“ der TEGoVA veröffentlicht.²²

Die Immobilienbewertung ist ein äußerst facettenreiches Themengebiet, dessen erschöpfende Behandlung den Rahmen des vorliegenden Lehrbuches sprengen würde. Insofern wird im Literaturverzeichnis auf weitere Fachliteratur zu nationalen und zu internationalen Wertermittlungsverfahren hingewiesen.

6.3.3.2 Beleihungswertermittlung

Die Bewertung der zu finanzierenden Immobilie bestimmt ganz maßgeblich die Entscheidung für oder gegen die Kreditgewährung. Die Objektprüfung ist umso wichtiger, je stärker das Finanzierungsengagement auf die Werthaltigkeit des Objekts abgestellt ist. Für Pfandbriefbanken hat die Objektbewertung darüber hinaus die ganz wesentliche Bedeutung, dass von ihr die Refinanzierung beeinflusst wird. Bis zu 60 % des ermittelten Beleihungswertes, d. h. im erststelligen Beleihungsraum, können sich Pfandbriefbanken durch die Emission von Pfandbriefen refinanzieren.²³ Ein Kredit, der 60 % des Beleihungswertes nicht übersteigt, wird als Realkredit bezeichnet. Der darüber hinaus gehende Kreditumfang wird als Außerdeckungsteil bezeichnet. Im Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechtes im § 16 Absatz 4 ist fixiert, dass die Beleihungswertermittlung der Pfandbriefbanken durch eine Rechtsverordnung, in der Einzelheiten der Methodik und Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation des Gutachters zu bestimmen sind, geregelt werden muss. Auf dieser Grundlage liegt die Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte vom 12.06.2006 vor, die am 1. August 2006 in Kraft getreten ist. Die bisherigen Wertermittlungsanweisungen der Pfandbriefbanken (vormals Hypothekenbanken), die durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht bestätigt wurden, werden durch die Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertV abgelöst. Die Beleihungswertermittlung orientiert sich an der Wertermittlungsverordnung. Im „§ 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes“ heißt es:

„(1) Zur Ermittlung des Beleihungswertes sind der Ertragswert (§§ 8-13) und der Sachwert (§§ 14 bis 18) des Beleihungsobjektes getrennt zu ermitteln.

(2) Bei Wohnungs- und Teileigentum ist ergänzend das Vergleichswertverfahren als Kontrollwert bei der Ermittlung des Beleihungswerts zu berücksichtigen.

(3) Maßgeblich für die Ermittlung des Beleihungswertes ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf… "

Im Teil 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung sind Einzelheiten zur Anwendung von Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren fixiert.

Bei der Ertragswertermittlung muss mit einem Kapitalisierungszinssatz bei wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien von mindestens fünf Prozent, bei gewerblich genutzten Immobilien von mindestens sechs Prozent gerechnet werden. Nur in Ausnahmenfällen, die nachvollziehbar begründet werden müssen, kann bei gewerblichen Objekten der Mindestkapitalisierungszinssatz um 0,5 % unterschritten werden. In den Anlagen der Beleihungswertermittlungsverordnung sind die Bandbreiten für anzuwendende Kapitalisierungszinssätze in Abhängigkeit von der Objektnutzung, Mindestvorgaben zu den Bewirtschaftungskosten als Grundlage zur Reinertragsermittlung und Erfahrungswerte für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen fixiert.

Bei Anwendung des Sachwert- und des Vergleichswertverfahrens im Rahmen der Beleihungswertermittlung wird sich methodisch an den Vorgaben der ImmoWertV orientiert. Prinzipiell ist der ermittelte Herstellungswert beim Sachwertverfahren um einen Sicherheitsabschlag von mindestens zehn Prozent zu mindern (§ 16 BelWertV). Der gleiche Sicherheitsabschlag ist beim Vergleichswertverfahren anzuwenden (§ 19 BelWertV).

Auf der Grundlage der oben aufgeführten Verfahren wird durch den Sachverständigen der Bank, der unabhängig von der Kreditentscheidung agiert, der Beleihungswert der Immobilie ermittelt. Der Verkehrswert bzw. Marktwert bildet die oberste Grenze für die Beleihungswertfestsetzung. Im § 16, Absatz 2 des Gesetzes zur Neuordnung des Pfandbriefrechts heißt es dazu: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht übersteigen, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“

Die Objektprüfung hat neben der Ermittlung des Beleihungswertes bei Ertragswertobjekten die Bedeutung, dass auf ihrer Grundlage die Kapitaldienstgrenze ermittelt wird. Die Kapitaldienstgrenze gibt Auskunft über die maximal zu gewährende Kreditsumme, bei der eine ausgeglichene Objektrentabilität erreicht wird. Diese ist dann gegeben, wenn mit den nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus der Immobilie (Reinerträge) der Kapitaldienst getragen werden kann. Beleihungswert und Kapitaldienstgrenze können damit gleichermaßen die Höhe des von der Bank gewährten Kredits begrenzen. Ihre Bedeutung ist dann umso größer, je stärker das Kreditengagement auf die Immobilie und erst nachrangig auf die Bonität des Schuldners abgestellt ist. Liegt der Umfang jährlich anfallender Zins- und Tilgungsleistungen über dem Umfang jährlich nachhaltig erzielbarer Reinerträge, muss vom Kreditnehmer nachgewiesen werden, dass die damit verbundene Unterdeckung durch anderweitige dauerhafte Einkünfte kompensiert werden kann. Bei einem jährlich erzielbaren Reinertrag von 216 000 € und einem Zinssatz von sechs Prozent und einem Tilgungssatz von einem Prozent ergibt sich folgende Kapitaldienstgrenze:

$$ \begin{array}{*{20}{c}} {{\rm{Kapitaldienstgrenze}} = }&{\begin{array}{*{20}{c}} {\underline {{\rm{Jahresreinertrag}}} }\\ {\underline {{\rm{Zins - undTilgungssatz}}} }\\ {{\rm{100}}} \end{array} = }&{\frac{{{\rm{216}}.{\rm{0euro}}}}{{{\rm{0}},{\rm{7}}}} = }&{{\rm{3}}.{\rm{85}}.{\rm{714euro}}} \end{array} $$

Wird ein Kredit in Höhe von maximal 3 085 714 € gewährt, ist hiernach die Objektrentabilität ausgeglichen.

6.3.4 Kreditvertrag

Ein Kreditvertrag ist ein Schuldverhältnis im Sinne des § 241 BGB. Er kommt durch Willenserklärung des Gläubigers und des Schuldners durch Antrag und Annahme zustande. Nach § 311 BGB ist zur Begründung des Schuldverhältnisses ein Vertrag erforderlich. Formvorschriften hierfür existieren mit Ausnahme von solchen Kreditverträgen, die den Vorschriften des Verbraucherdarlehens unterliegen, nicht.

Ein Verbraucherdarlehen liegt vor, wenn ein Vertrag zwischen einem gewerblich handelnden Kreditgeber und einer natürlichen Person geschlossen wird. Eine Ausnahme hiervon besteht nur, wenn die natürliche Person den Kredit für eine bereits ausgeübte gewerbliche oder selbständige berufliche Tätigkeit aufnimmt.

Ein Verbraucherdarlehen muss in Schriftform geschlossen sein und folgenden Mindestinhalt bei grundpfandrechtlich abgesicherten Krediten aufweisen:²⁴

• Nettokreditbetrag, ggf. die Höchstgrenze des Kredits;

• Art und Weise der Kreditrückzahlung bzw. Regelung der Vertragsbeendigung;

• Zinssatz und alle sonstigen Kosten des Kredits;

• effektiver Jahreszins gemäß Preisangabenverordnung § 6;

• Kosten für Versicherungen, wenn diese im Zusammenhang mit dem Kredit abgeschlossen werden müssen;

• zu bestellende Sicherheiten.

Fehlende Angaben oder Formmängel bei Vertragsabschluss führen nach § 494 BGB zu nachstehend aufgeführten Rechtsfolgen:

• Nichtigkeit des Kreditvertrages, wenn die Schriftform nicht eingehalten wurde oder wenn vorgeschriebene Angaben fehlen;

• Kreditvertrag wird jedoch gültig, wenn der Verbraucher das Darlehen empfängt bzw. den Kredit in Anspruch genommen hat, jedoch ermäßigt sich der Zinssatz auf den gesetzlichen Zinssatz, wenn Angaben zum Effektivzins fehlen;

• nicht angegebene Kosten werden vom Verbraucher nicht geschuldet;

• keine Sicherheitenforderung bei fehlenden Angaben hierüber, jedoch nur bei einem Kreditbetrag unter 50 000 €;

• bei fehlender Angabe, unter welchen Bedingungen sich preisbestimmende Faktoren ändern können, entfällt die Möglichkeit diese zum Nachteil des Verbrauchers zu verändern;

• bei zu niedrig ausgewiesenem Effektivzinssatz vermindert sich der im Kreditvertrag angegebene Zinssatz.

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Kreditinstituts werden insofern Bestandteil des Kreditvertrags, wie auf diese im Vertrag verwiesen wird und der Kreditnehmer durch Aushändigung oder Aushang die Möglichkeit hat, von diesen Kenntnis zu nehmen.

Bei allen Kreditverträgen, die nicht dem Verbraucherdarlehensbestimmungen unterliegen, besteht Formfreiheit.

6.3.5 Valutierung und Prolongation

Der Kreditantrag des Darlehensnehmers wurde bearbeitet. Die Bonitäts- und Objektprüfung sind erfolgt. Der Darlehensvertrag wurde erstellt. Neben den Konditionen, zu denen das Darlehen gewährt wird, sind im Darlehensvertrag die Voraussetzungen zur Valutierung (Auszahlung) der Darlehensmittel genannt. Diese Voraussetzungen zielen in der Regel auf zwei Bereiche ab. Das sind zum einen die zu bestellenden Sicherheiten für die Kreditgewährung, zum anderen die Absicherung, dass es im Zuge des Investitionsvorhabens zu keinen Kostenüberschreitungen kommt. Dieser Aspekt ist im Rahmen von Immobilienfinanzierungen von besonderer Bedeutung, da regelmäßig die Bauphasen, sei es nun beim Neubau oder bei eine Modernisierung und Instandsetzung der Immobilie mit finanziert werden.

In der Regel werden die Darlehensmittel nur sukzessive nach einem vorher festgelegten Zahlungsplan, der an den Baufortschritt mit entsprechender Rechnungslegung gebunden ist, ausgezahlt. Bei Abschluss des Darlehensvertrages ist darauf zu achten, dass die Auszahlungsraten der Bank so weit als möglich mit dem Zahlungsplan der Baufirma korrespondieren. Die Interessenlagen von Bank und Baufirma sind hier diametral. Die Bank möchte die Zahlungsraten aufgrund des mit jeder Zahlung verbundenen Aufwandes so gering als möglich halten. Die Baufirma möchte aus Liquiditätsgründen in kurzfristigen Abständen Rechnungen legen können. Mitunter ist die Aufnahme eines Zwischenkredits unvermeidlich. Damit steigt der Gesamtaufwand für die Finanzierung. Neben den Bereitstellungszinsen für das langfristig gewährte Darlehen müssen in dem Fall die Zinsen für den Zwischenkredit gezahlt werden. Der gewährte Zwischenkredit wird schließlich mit Valutierung des langfristigen Darlehens abgelöst bzw. getilgt.

Abbildung 6.16:

Voraussetzungen für die Valutierung der Darlehensmittel

Die Stellung von Kreditsicherheiten ist Voraussetzung für die Valutierung der Darlehensmittel und hat für die gesamte Laufzeit des Darlehens oberste Priorität. Im Abschnitt 6.2.3 wurde ein Überblick über die Kreditsicherheiten gegeben. Bei Immobilienfinanzierungen wird regelmäßig die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs an erster Rangstelle angestrebt. Die Grundschuld beinhaltet ein dingliches Recht an einem Grundstück. Grundlage für die Eintragung bildet die Ausfertigung einer Grundschuldbestellungsurkunde.

6.3.5 Inhalt einer Grundschuldbestellungsurkunde

Neben den Angaben zum verhandelnden Notar und dem Eigentümer des Grundstücks werden in einer Grundschuldbestellungsurkunde folgende Angaben fixiert:

• 1. das Pfandobjekt/die Pfandobjekte mit den jeweiligen Grundbuchangaben;

• 2. die Höhe der einzutragenden Grundschuld nebst dinglicher Zinsen und dinglicher Nebenleistungen zugunsten des Grundschuldgläubigers;

• 3. die Rangstelle für die einzutragende Grundschuld;

• 4. die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung;

• 5. die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung;

• 6. die Zweckerklärung;

• 7. der Rückgewähranspruch.

6.3.5 Zu 1. Pfandobjekt

Eine Grundschuld kann an einem oder an mehreren Grundstücken eingetragen werden. Wird eine so genannte Gesamtgrundschuld eingetragen, werden mehrere rechtlich selbständige Grundstücke mit einer Grundschuld belastet. Die Grundschuldsumme wird nicht auf die einzelnen Objekte aufgeteilt. Der Gläubiger hat im Falle der Zwangsvollstreckung die Wahlmöglichkeit zwischen den Grundstücken, aus denen er seine Forderung befriedigt. Reicht der ersteigerte Geldbetrag aus einem Grundstück nicht aus, kann auf weitere mit der Gesamtgrundschuld belastete Grundstücke zurückgegriffen werden. Eine über seine nachgewiesene Forderung hinausgehende Befriedigung ist nicht möglich.

6.3.5 Zu 2. Höhe einzutragender Grundschuld nebst dinglicher Zinsen und dinglicher Nebenleistungen

Aufgrund der Abstraktheit einer Grundschuld muss die Höhe der eingetragenen Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistungen nicht der konkreten Forderung entsprechen. Üblicherweise wird jedoch die Grundschuldhöhe an die Höhe des gewährten Kredits gebunden. Die eingetragenen dinglichen Zinsen und Nebenleistungen liegen jedoch immer weit über dem im Kreditvertrag fixierten Zinssatz. Sie betragen in der Regel 12 % bis 20 % p.a. bezogen auf den Grundschuldbetrag. Einige Kreditinstitute lassen darüber hinaus noch eine einmalige Nebenleistung von fünf bis zehn Prozent des Grundschuldbetrages eintragen. Hintergründe dieser wesentlich höheren dinglichen Zinsen gegenüber den Vereinbarungen im Kreditvertrag sind zum einen, dass bei einer Prolongation des Darlehens nach Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraums der im Grundbuch vermerkte Zinssatz auch bei gestiegenem Kreditzins nicht verändert werden muss. Zum anderen kann die Bank ihre aufgelaufenen Forderungen nur für einen Zeitraum von 4 Jahren geltend machen. Da Mahnungen und Zwangsvollstreckungsprozesse in der Praxis diesen Zeitraum überschreiten können, kann sich die Bank mit dem eingetragenen höheren Zinssatz einen höheren Forderungsanspruch sichern. Auch hier gilt, dass sich die Bank nur in Höhe ihrer tatsächlichen Forderung aus dem Zwangsversteigerungserlös befriedigen darf.

6.3.5 Zu 3. Rangstelle

Jeder Gläubiger ist bestrebt, seine Forderung an erster Rangstelle im Grundbuch abzusichern. Mit vorgehenden Eintragungen sowohl in Abteilung II als auch in Abteilung III des Grundbuchs sinkt die Werthaltigkeit der eingetragenen Grundschuld.

Im Falle der Zwangsvollstreckung wird der Versteigerungserlös nach der Begleichung von Verfahrenskosten und von ggf. bestehenden öffentlichen Lasten nach der Rangfolge der Eintragungen verteilt. Mitunter wird die Formulierung gebraucht, dass die Grundschuld, wenn die Eintragung an vorgenannter Rangstelle nicht möglich ist, zunächst an rangbereiter Stelle eingetragen werden soll. Auf diese Weise wird gesichert, dass mit Eingang der Grundschuldbestellungsurkunde beim Grundbuchamt die Grundschuld zunächst eingetragen wird und der Antrag nicht zurückgesandt wird. Im nächsten Schritt muss dann entweder der Rangrücktritt oder die Löschung des vorgehenden Rechtes bewirkt werden, um an die in der Grundschuldbestellungsurkunde geforderte Rangstelle zu kommen.

6.3.5 Zu 4. Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Bei Grundschuldbestellungsurkunden wird zwischen so genannten vollstreckbaren und nicht vollstreckbaren Ausfertigungen unterschieden. Eine vollstreckbare Ausfertigung beinhaltet die dingliche Zwangsvollstreckungsklausel, die in einer nicht vollstreckbaren Ausfertigung fehlt.

Mit der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung besitzt der Gläubiger einen Titel, so dass er ohne langwieriges Mahnverfahren die Zwangsvollstreckung in das Grundstück erreichen kann.

6.3.5 Zu 5. Persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Im Unterschied zur dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung beinhaltet die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung die Vollstreckung in das gesamte Vermögen des Schuldners. Sie ist losgelöst von der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Damit besitzt der Gläubiger einen Titel, um ohne langwieriges Mahnverfahren in das Vermögen des Schuldners vollstrecken zu können.

6.3.5 Zu 6. Zweckerklärung

Mit der Zweckerklärung, auch als Sicherungszweckerklärung bezeichnet, wird die Verbindung zwischen der Forderung und der Grundschuld hergestellt. Unterschieden wird zwischen weiten und engen Zweckerklärungen. In einer weiten Zweckerklärung sichert sich der Gläubiger mit der Grundschuld gegen alle bestehenden und künftigen – auch bedingten oder befristeten Ansprüche – aus der Geschäftsverbindung ab. In einer engen Zweckerklärung ist die Grundschuld auf die bestehende Forderung beschränkt. In der Praxis dominieren weite Zweckerklärungen.

Die Zweckerklärung ist nicht zwingender Bestandteil der Grundschuldbestellungsurkunde. Sie kann auch separat gefasst werden. Die Handhabung ist von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich.

6.3.5 Zu 7. Rückgewähranspruch

Auch wenn eine Grundschuld abstrakt ist und ohne Forderung bestehen kann, wird sie in den meisten Fällen mit dem Entstehen einer Forderung eingetragen. Mit dem schrittweisen Erlöschen der Forderung durch Tilgung steht der freiwerdende Grundschuldbetrag de facto dem Eigentümer zu und wandelt sich dieser Teil in eine Eigentümergrundschuld. Ist ein nachrangiger Gläubiger eingetragen, könnte sich in dem Fall seine Position verbessern, indem schrittweise die von ihm eingetragene Grundschuld mit jedem freiwerdenden Grundschuldbetrag nach vorn rückt – Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. In der Grundschuldbestellungsurkunde kann aber auch festgelegt werden, dass alle Zahlungen an die Bank auf die persönliche Forderung und nicht auf die Grundschuld angerechnet werden. Der Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld wird dann auf den Anspruch der Erteilung der Löschungsbewilligung beschränkt.

6.3.5 Prolongation des Darlehens

Nach vollständiger Auszahlung der gewährten Darlehensmittel folgt die Phase der kontinuierlich zu erbringenden Kapitaldienstleistungen. Mit Ablauf der Zinsfestschreibung hat der Darlehensnehmer die Wahlmöglichkeit, das Darlehen zu prolongieren (verlängern) oder aber die bestehende Restschuld aus Eigen- oder aus Fremdmitteln vollständig zu tilgen. Der bei der Prolongation angebotene Zinssatz richtet sich nach der Höhe der zu diesem Zeitpunkt üblichen Kapitalmarktkonditionen einschließlich der Bonitätseinstufung des Kreditnehmers. Sofern im Darlehensvertrag ein Annuitätendarlehen vereinbart war, werden beim Prolongationsangebot die bereits ersparten Zinsen, durch die der Tilgungsanteil angestiegen ist, berücksichtigt. Gleiches gilt bei der Umschuldung des Darlehens, wenn ein Darlehensangebot einer anderen Bank in Anspruch genommen wird.

6.4 Bauträgerfinanzierung

6.4.1 6.4.1 Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Langfristfinanzierung einer Immobilieninvestition

In der Immobilienwirtschaft kann zwischen End- und Zwischeninvestoren unterschieden werden. Der Endinvestor ist langfristig Eigentümer der Immobilie. Er investiert in die Immobilie, um langfristig aus dieser Erträge zu erwirtschaften. Der Zwischeninvestor ist nur zwischenzeitlich Immobilieneigentümer. Er investiert in die Immobilie zum Zwecke des Verkaufs an einen Endinvestor. Aus den unterschiedlichen Zielstellungen und Zeitabläufen ergeben sich unterschiedliche Risiken, denen mit der jeweiligen Finanzierung Rechnung getragen werden muss.

Abbildung 6.17:

Risiken von Zwischen- und Endfinanzierungen

Das Fertigstellungsrisiko des Bauträgervorhabens kann ursächlich beim Bauträger und bei den bauausführenden Firmen liegen. Bonität und know how müssen in beiden Fällen den Anforderungen der kreditgewährenden Bank entsprechen. Dieses Risiko ist daher so hoch zu werten, da ein nicht fertig gestelltes Objekt im Rahmen einer Zwangsvollstreckung nur mit Abschlägen zu verwerten ist. Das Risiko, dass die von der Bank ausgereichten Mittel dabei nicht erlöst werden, ist im Vergleich zu einem fertig gestellten Objekt wesentlich größer.

Das Kostenrisiko besteht bei allen Finanzierungen, bei denen noch Baukosten anfallen. Das betrifft gleichermaßen Neubau- sowie Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Werden die kalkulierten Investitionskosten zu niedrig angesetzt, ergibt sich eine Finanzierungslücke, die entweder mit Eigen- oder mit Fremdmitteln gedeckt werden muss. Häufig muss der Darlehensnehmer einen Antrag auf Erhöhung der Darlehenssumme stellen. Problematisch ist das vor allem dann, wenn mit dem bereits gewährten Kredit an die Beleihungsgrenze gegangen wurde oder aber wenn der damit verbundene höhere Kapitaldienst nicht zu erbringen ist. Bei Nichtgewährung der Kreditnachforderung besteht andererseits das Problem, dass das Investitionsvorhaben gegebenenfalls nicht beendet werden kann.

Die Entscheidung für oder gegen die Kreditgewährung an einen Bauträger hängt außerdem maßgeblich von der Einschätzung der Vermarktungschancen des Objekts und dem damit verbundenen Vermarktungsrisiko ab. Neben der Bewertung des Bauträgervorhabens und der Einschätzung zur Verwertbarkeit wird die Professionalität des Vertriebs in die Kreditentscheidung mit einbezogen. Schließlich wird der Bau-trägerkredit aus den Verkaufserlösen zurückgeführt. Stockt die Vermarktung, ist die Kredittilgung in Frage gestellt.

Das Liquiditätsrisiko entsteht dann, wenn die Zahlungsabflüsse längerfristig die Zahlungszuflüsse übersteigen. Ein Problem hierbei kann sein, dass der Bauträger die Voraussetzungen für die Kreditauszahlung nicht erfüllen kann, jedoch gleichzeitig bereits laufende Zahlungen an Auftragnehmer (Bauunternehmen, Handwerker) leisten muss. Infolge des Zahlungsverzuges steigen die Kosten im Allgemeinen und die Finanzierungskosten im Besonderen an, sofern noch ein Zwischenkredit zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen aufgenommen werden muss.

Das Risiko der Mittelverwendung besteht vor allem dann, wenn ein Bauträger parallel mehrere Objekte realisiert. Trotz Auszahlung gegen Rechnungsvorlage und Bestätigung des erreichten Bautenstandes durch den Bau leitenden Architekten sowie Besichtigung vor Ort durch einen Bankmitarbeiter, kann nicht in jedem Fall zu hundert Prozent sichergestellt werden, dass die ausgezahlten Mittel auch in das dafür bestimmte Objekt fließen. Die Gefahr, dass an anderen Objekten bestehende Liquiditätsengpässe ausgeglichen werden, ist nicht vollständig auszuschließen.

Das Risiko der langfristigen Wertentwicklung ist ein spezielles Risiko der Endfinanzierung. Die Ertragswertentwicklung einer Immobilie wird durch die Vermietung des Objekts bestimmt. Die dauerhafte Vermietbarkeit und somit das Vermietungsrisiko hängt zum einen von der Lage des Objekts, zum anderen von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region ab. Die Sachwertentwicklung einer Immobilie korrespondiert mit dem Baukostenindex und wird daher maßgeblich durch die Baupreisentwicklung bestimmt.

Den hier aufgeführten Risiken wird zum einen mit der Darlehensart, zum anderen mit der Form der Kreditbesicherung Rechnung getragen.

Abbildung 6.18: Darlehensart und Kreditbesicherung bei Zwischen- und Endfinanzierungen

Bei einer Bauträgerfinanzierung werden in der Regel endfällige Darlehen, bei dem die Zinsen während der Darlehenslaufzeit auflaufen, vereinbart. Zins- und Tilgungsleistungen werden endfällig mit den erzielten Verkaufserlösen erbracht.

6.4.2 Prüfung des Bauträgers

Die Prüfung des Bauträgers und des Bauträgerobjekts erfolgt anhand nachstehend aufgeführter Unterlagen, die mit dem Kreditantrag vom Bauträger bei der Bank einzureichen sind:

6.4.2 Einzureichende Unterlagen:

• Beschreibung des Investitionsvorhabens (Lage, Anzahl und Größe geplanter Wohn- und Gewerbeeinheiten, Verkaufspreise, Ausstattung, Stellplätze, Infrastruktur);

• Investitions- und Finanzierungsplan

• Bonitätsunterlagen

  • Handelsregisterauszug/Gesellschaftervertrag;

  • Selbstauskunft der Geschäftsführer;

  • Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre;

  • Betriebswirtschaftliche Auswertungen;

  • Ertragsvorschau/Wirtschaftlichkeitsberechnung;

  • Finanzierungsplan;

  • Nachweis über das Eigenkapital, das in die Finanzierung einfließen soll;

  • Übersicht über bisher realisierte bzw. in Realisierung befindliche Bauträgermaßnahmen;

• Objektunterlagen

  • Standort- und Marktanalyse, Zielgruppe

  • Bauträgerkalkulation;

  • Zeitablauf- und Liquiditätsplan;

  • Bauzeichnungen;

  • Kubatur- und Flächenberechnungen;

  • Baubeschreibung;

  • Lageplan/Flurkarte;

  • Grundbuchauszug;

  • Kopie des Grundstückskaufvertrages, sofern Bauträger noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist;

  • Kopie der Baugenehmigung;

  • Generalunternehmervertrag;

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung, sofern Wohnungsund Teileigentum gebildet wird;

  • Nachweis über geplante Vermarktungsmaßnahme;

  • Kaufvertragsentwurf für die Erwerber;

• Zu einem späteren Zeitpunkt sind nachzureichen:

  • Rohbauversicherung;

  • Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung;

  • Verwaltervertrag, sofern Wohnungs- und Teileigentum gebildet wird;

  • Nachweis über den Vermarktungsstand.

Analog einer langfristigen Immobilienfinanzierung wird auch bei einer Bauträgerfinanzierung der Darlehensnehmer hinsichtlich seiner materiellen und persönlichen Kreditwürdigkeit geprüft. Die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung umfasst primär die Einschätzung der im Bauträgergeschäft bereits gesammelten Erfahrungen. Eingeschätzt werden diese anhand der Anzahl und Größenordnung bereits realisierter Bauträgervorhaben und der damit nachweisbaren Referenzen einschließlich der Zeiträume von Vorhabenbeginn bis zur endgültigen Vermarktung. Die materielle Kreditwürdigkeitsprüfung erfolgt anhand der Analyse der wirtschaftlichen und finanziellen Situation des Bauträgers. Die Bilanzanalyse, die Auswertung der aktuellen betriebswirtschaftlichen Abrechnungen sowie die Analyse der mit dem Bauträgervorhaben verbundenen voraussichtlichen Geschäftsentwicklung stehen hier im Mittelpunkt. Die Problematik der materiellen Kreditwürdigkeitsprüfung eines Bauträgers besteht im stark schwankenden Umlaufvermögen, das in der Regel weitgehend fremdfinanziert ist. Damit ist auch die Liquidität des Bauträgers außerordentlich großen Schwankungen unterworfen. Entscheidendes Kriterium in der materiellen Kreditwürdigkeitsprüfung wird damit das mögliche vom Bauträger in die Finanzierung einbringbare Eigenkapital.

Das Bauträgergeschäft wird aufgrund der eingangs aufgeführten Risiken besonders kritisch von den Kreditinstituten analysiert. Sowohl bei der Kreditantragstellung als auch während der Projektrealisierung wird eine durchgängig sehr hohe Transparenz gefordert. Diese beginnt mit der Begründung der Projektidee auf der Grundlage von Standort- und Marktanalysen, umfasst die laufende Kosten- und Vermarktungskontrolle auf Basis eines vorher festgelegten Projektablaufs, um auf Soll – Abweichungen unmittelbar reagieren zu können.

Neben der Prüfung des Bauträgers ist die Bank bemüht, auch die Bau ausführenden Firmen, insbesondere den Generalunternehmer zu prüfen. Die Problematik besteht hier, dass die Bank in keiner Geschäftsbeziehung zu diesen Unternehmen steht und insofern auch keinen unmittelbaren Zugriff auf deren Bonitätsunterlagen hat. Die Beschaffung kann somit nur über den Kreditantragsteller, d. h. den Bauträger erfolgen. In jedem Fall wird der Generalunternehmervertrag geprüft. Neben der Prüfung der Bau ausführenden Firmen gewinnt die Prüfung der Vertriebsorganisation und der Vertriebsvereinbarung in dem Maße an Bedeutung, wie sich der jeweilige Immobilienteilmarkt vom Verkäuferzum Käufermarkt entwickelt.

6.4.3 Prüfung des Bauträgervorhabens

Die Prüfung des Bauträgervorhabens umfasst zum einen die Einschätzung der Lage des Bauträgerobjektes und der Vermarktungschancen unter Berücksichtigung von Konkurrenzangeboten und der gesamtwirtschaftlichen Situation (Zielgruppe, Einkommenssituation, steuerliche Rahmenbedingungen), um auf die kauffähige Nachfrage zu schlussfolgern. Zum anderen beinhaltet sie die konkrete Wertermittlung des Bauträgervorhabens. Grundlage hierfür bilden die bereits im Abschnitt 6.3.3 aufgeführten Wertermittlungsmethoden. Bei der Bauträgerfinanzierung wird für die Objektprüfung zusätzlich zur Beleihungswertermittlung das Residualwertverfahren angewendet.

Das Residualwertverfahren ist eine angelsächsische Methode der Wertermittlung, die seit Anfang der neunziger Jahre auch in Deutschland im Rahmen der Projektentwicklung und Bauträgerfinanzierung zunehmend angewendet wird. Im Ergebnis der Residualwertmethode liegt ein Residuum, das heißt eine bestimmte Restgröße vor. Dieses Residuum ist in den meisten Fällen der Bodenwert, kann aber auch der Gewinn oder eine andere Größe in Abhängigkeit der Ausgangsdaten und der Zielstellung bei Anwendung dieses Verfahrens sein. Der maximale Bodenwert ist sowohl für den Investor als auch für die Bank von Interesse. Ausgehend von der internen Kostenkalkulation einschließlich Unternehmergewinn ermittelt der Investor mit Hilfe des Residualwertverfahrens einen maximalen Bodenpreis, den er bereit ist, für das Investitionsvorhaben zu zahlen. Für die Bank ist die Ermittlung des Bodenwerts im Zusammenhang mit der Kreditausreichung von Bedeutung. Hiervon hängt ab, inwieweit bereits der Grundstücksankauf finanziert wird oder erst zu einem späteren Zeitpunkt erste Darlehensmittel valutiert werden.

Das Hauptproblem bei der Anwendung des Residualwertverfahrens, ob bei Anwendung durch den Investor oder durch die Bank, besteht in den gewählten Ausgangsgrößen. Ausgegangen werden kann vom Vergleichswert (sofern vorhanden) oder vom Ertragswert des Objekts. Das Sachwertverfahren kann in dem Fall nicht angewendet werden, da der Bodenwert erst ermittelt werden soll. So unterschiedlich wie die Ausgangswerte sind, so unterschiedlich sind auch die mit dem Residualwertverfahren erzielten Ergebnisse. Anhand eines Beispiels soll die Problematik verdeutlicht werden.

Beispiel für die Objektprüfung im Rahmen der Bauträgerfinanzierung

Projekt: Wohnanlage mit 100 Wohnungen
60 Tiefgaragenplätzen 60 Außenstellplätzen Grundstück 10 000 m2 Wohnfläche 8 000 m2
1. Vergleichswertverfahren:
Verkauf der 8 000 m2 Wohnfläche zu 2 500 €/ m2	20 000 000 €
Verkauf von 50 Tiefgaragenstellplätze zu 7 000 €/ Stellplatz	350 000 €
Verkauf von 50 Außenstellplätze zu 2 500 €/ Stellplatz	125 000 €
Verkaufserlös = Vergleichswert	20 475 000 €
2. Ertragswertermittlung -einstufiges Verfahren
Nettokaltmiete	8 000 m2 x 8 € x 12	=	768 000 €
TG-Stellplätze	50 x 50 € x 12	=	30 000 €
Außenstellplätze	50 x 25 € 12	=	15 000 €
Rohertrag			813 000 €
./. nicht umlagefähige Betriebskosten 20 %			162 600 €
Jahresreinertrag		=	650 400 €
Vervielfältiger (80 Jahre Restnutzungsdauer 5 % Zins)		=	19,60
Ertragswert = Reinertrag x Vervielfältiger		=	12 747 840 €

In Abhängigkeit davon nun, ob auf Basis des Vergleichswertverfahrens oder auf Basis des Ertragswertverfahrens der Bodenwert als Residuum ermittelt wird, variiert das Ergebnis.

3. Residualwertverfahren
		auf Basis des Vergleichswertverfahrens	auf Basis des Ertragswertverfahrens
	Ausgangswert	20 475 000 €	12 747 840 €
—	Baukosten	10 400 000 €	10 400 000 €
—	Baunebenkosten	1 560 000 €	1 560 000 €
—	Finanzierungskosten	700 000 €	700 000 €
—	Vertriebskosten	1 000 000 €	1 000 000 €
—	Unternehmergewinn/ Risiko	3 000 000 €	3 000 000 €
=	Residuum	3 815 000 € -	3 912 160 €

Nach dieser Berechnung wäre der Bauträger bereit, 3 815 000 € für den Grundstücksankauf aufzuwenden. Die den Bauträger finanzierende Bank dagegen würde einen Eigenkapitalanteil von mindestens 3 912 160 € fordern. Damit müsste mindestens der Grundstücksankauf sowie ein Teil der Bauplanungskosten aus Eigenmitteln des Bauträgers finanziert werden. Auf diese Weise versucht die Bank abzusichern, dass die valutierten Darlehensmittel der Werthaltigkeit des Objekts entsprechen. Die vorsichtige Herangehensweise resultiert primär aus dem Fertigstellungsrisiko, dem auf diese Weise Rechnung getragen werden soll.

Zusätzlich zu der bereits aufgezeigten Objektprüfung durch die Bank wird das Sachwertverfahren herangezogen. Mit Hilfe des Sachwertverfahrens wird eine Gegenrechnung zu der vom Bauträger vorgelegten Kostenkalkulation aufgestellt. Zielstellung ist, jegliche Kostenüberschreitungen zu vermeiden, die das gesamte Investitionsvorhaben gefährden könnten.

Neben der beschriebenen Objektprüfung fordert die Bank vom Bauträger einen Zeitablauf- und Liquiditätsplan. Mit diesem wird der statische Finanzierungsplan im Zeitablauf nach den anfallenden Zahlungsausgängen und Zahlungseingängen untersetzt. Mit dem Zeitablauf- und Liquiditätsplan hat die Bank ein Instrumentarium, um die Planmäßigkeit des Bau- und Vermarktungsverlaufs zu kontrollieren. Darüber hinaus bietet dieser eine Grundlage, um die anfallenden Finanzierungskosten zu berechnen. In den meisten Fällen werden Bauträgerkredite als endfällige Darlehen mit auflaufenden Zinsen gewährt. Über den gesamten Zeitraum der Darlehenslaufzeit fallen weder Zins- noch Tilgungsleistungen an. Sofern Darlehensmittel ausgezahlt werden, fallen Kreditzinsen an. Werden aus dem schrittweisen Verkauf des Bauträgerobjekts Einnahmen erzielt, fallen Guthabenzinsen an. Eine unmittelbare Aufrechnung ausgezahlter Darlehensmittel und zugeflossener Verkaufserlöse ist nach § 6 MaBV nicht zulässig. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die anfallenden Kredit- und Guthabenzinsen gegenseitig aufzurechnen. Je schneller die Vermarktung, desto geringer die Zinsbelastung des Bauträgers bereits während der Realisierungsphase.

6.4.4 Bauträgerkreditvertrag

Für die Ausgestaltung des Bauträgerkreditvertrages in Inhalt und Form besteht kein gesetzlich vorgegebener Mindestinhalt. Insofern kann die folgende Aufzählung von Inhalt und dazugehöriger Anlagen nur als ein Beispiel gesehen werden. Die konkrete Ausgestaltung variiert von Bank zu Bank.

Inhalt des Kreditvertrages:

• Darlehenssumme;

• Zinssatz;

• Darlehenslaufzeit;

• Darlehensrückzahlung;

• Bearbeitungs- und Schätzgebühren;

• Kreditsicherheiten;

• Auszahlungsvoraussetzungen;

• Zahlungsplan zur Valutierung der Darlehensmittel;

Anlagen zum Kreditvertrag:

• Empfangsbestätigung und Annahmeerklärung;

• Abtretungserklärung;

• Freistellungserklärung der Bank.

6.4.4 Muster eines Bauträgerkreditvertrages

Sehr geehrte Damen und Herren,

auf der Grundlage unserer Allgemeinen Darlehensbedingungen bieten wir Ihnen zur Finanzierung des Objektes Wohnpark Bauhausen einen Kredit in Höhe von

	11 000 000 € (i.W. elf Millionen Euro)
zu folgenden Bedingungen:
Zinssatz:	7,00 % p.a. bis auf weiteres
Auszahlung:	100 %
Laufzeit:	bis 31.03.2015
Rückzahlung:	durch die Verkaufserlöse
Schätzungskosten:	7 000 €

Den vorgenannten Zinssatz werden wir entsprechend den jeweiligen Veränderungen am Geld- und Kapitalmarkt anpassen. Die Zinsen sind vierteljährlich nachträglich fällig und werden jeweils dem Kreditkonto belastet. Die Kreditmittel dienen der Hochbaufinanzierung inkl. Baunebenkosten sowie der Finanzierung der Tiefgaragen- und Außenstellplätze sowie der Außenanlagen. Die Aufwendungen für den Grundstücksankauf, für die Erwerbsnebenkosten sowie die Grundstücksaufbereitung sind aus Eigenkapital des Bauträgers zu finanzieren.

Sicherstellung des Kredits:

• 1. Eintragung einer erstrangigen Gesamtbuchgrundschuld in Höhe von 11 000 000 € zunächst auf dem Grundstück, dann in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern;

• 2. Abtretung der Ansprüche des Bauträgers aus den abgeschlossenen bzw. noch abzuschließenden Kaufverträgen, insbesondere die Ansprüche auf Zahlung der Kaufpreise gegenüber den Erwerbern;

• 3. Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Generalunternehmervertrag, insbesondere die Vertragserfüllungsbürgschaft.

Auszahlungsvoraussetzungen:

• a) von Auszahlung der 1. Rate:

  • vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde;

  • beglaubigter Grundbuchauszug mit rangrichtiger Eintragung der Grundschuld;

  • Nachweis des Grundstücksankaufs durch Vorlage des Kaufvertrages und Nachweis über die Bezahlung des Grundstücks;

  • Nachweis der Realisierung und Finanzierung der Grundstücksaufbereitung;

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Wohn- und Teileigentum;

  • Rohbauversicherung;

  • Baugenehmigung;

  • Nachweis des Vermarktungsstandes in einem Umfang von 50 % der Wohneinheiten;

• b) vor Auszahlung der 2. Rate:

  • Nachweis des Eigentums am erworbenen Grundstück durch beglaubigten Grundbuchauszug;

  • Teilungserklärung für das Wohn- und Teileigentum;

  • Verwaltervertrag;

  • vom Bauleiter bestätigter Bautenstandsbericht;

  • Nachweis des Vermarktungsstandes von 70 % der Wohneinheiten

• c) vor Auszahlung jeder weiteren Rate:

  • vom Bauleiter bestätigter Bautenstandsbericht;

  • Nachweis weiterer Vermarktung;

• d) vor Endabrechnung des Kredits:

  • Schlussabnahmeschein oder gleichwertiger Nachweis;

  • Nachweis der vollständigen Vermarktung.

6.4.4.1 Zahlungsplan:

Die Auszahlung des Kredits erfolgt in 6 Raten:

• 1. 10% der Kreditsumme für Baunebenkosten;

• 2. 40% der Kreditsumme nach Rohbaufertigstellung;

• 3. 25% der Kreditsumme nach Fertigstellung der Rohinstallation;

• 4. 10% der Kreditsumme nach Fertigstellung der Schreiner- und Glaserarbeiten;

• 5. 10% der Kreditsumme nach Objektfertigstellung;

• 6. Endabrechnung des Kredits nach Fertigstellung der Außenanlagen.

Voraussetzung für die Auszahlung nach diesem Zahlungsplan ist die Vorlage gelegter Rechnungen in entsprechender Höhe.

6.4.4 Vereinbarung zur Zinskompensation:

Die eingehenden Teilkaufpreise werden auf den einzelnen auf ihren Namen je Eigentumswohnung bzw. je Teileigentum eröffneten Sonderkonten (Erwerberkonten) verbucht.

Unter Zugrundelegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sowie der Anweisung der Zentralbank über Mindestreserven ist die Bank XYZ bereit, die Zinsguthaben auf den Erwerberkonten mit den jeweiligen Zinsforderungen der Bank gegen den Bauträger zu kompensieren.

6.4.4 Allgemeine Hinweise:

Ergänzend gelten die „Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank“ (AGB-Banken), die in unseren Geschäftsräumen zur Einsicht zur Verfügung stehen und die auf Wunsch übersandt werden.

Mit der Annahme des Kreditangebotes sind die Kreditnehmer verpflichtet, den Kredit zu den vereinbarten Bedingungen abzunehmen.

Alle mit dem Kredit und seiner Sicherstellung zusammenhängenden Kosten und Auslagen einschließlich der Kosten für die Grundstücks- und Objektschätzung gehen zu Lasten des Kreditnehmers. Die Schätzkosten in Höhe von 7 000 € sind nach Annahme des Darlehens fällig und werden bei der ersten Auszahlung einbehalten.

Zur Endfinanzierung der Eigentumswohnungen und des Teileigentums sind wir gern bereit. Entsprechende Anträge können uns zur Prüfung vorgelegt werden.

An dieses Angebot halten wir uns 10 Tage gebunden – gerechnet ab dem Datum dieses Angebots. Bei Annahme geben Sie uns bitte den beiliegenden Vordruck „Empfangsbestätigung“ und „Annahmeerklärung“ unterzeichnet zurück.

Mit freundlichen Grüßen

Bank XYZ

Muster der Anlagen zum Bauträgerkreditvertrag

Abtretungserklärung
Wir, die unterzeichnende	Bauträger GmbH Baustr. 13 13131 Bauhausen

werden/sind Eigentümer der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher des Wohnparks in Bauhausen.

Wir erstellen mit dem Bauvorhaben 100 Eigentumswohnungen sowie 60 Tiefgaragenstellplätze und 60 Außenstellplätze.

Sämtliche Kaufpreisansprüche aus den mit den Käufern der Wohneinheiten und des Teileigentums abgeschlossenen oder noch abzuschließenden Kaufverträgen treten wir hiermit an die Bank XYZ ab. Ferner treten wir alle anderen uns aus diesen Kaufverträgen zustehenden Ansprüche, insbesondere Ansprüche aus Forderungsabtretungen seitens der Käufer der Wohneinheiten, an die Bank XYZ ab bzw. zedieren alle an uns abgetretenen oder noch abzutretenden Ansprüche an die Bank weiter. Soweit die Käufer der Wohn- und Gewerbeeinheiten irgendwelche Ansprüche direkt an die Bank abtreten, die zuvor in den Kaufverträgen an uns abgetreten wurden, verzichten wir hiermit auf die zu unseren Gunsten vorliegende Abtretung und stimmen der Abtretung an die Bank zu.

Wir verpflichten uns, die Käufer der Wohneinheiten aufzufordern, Zahlungen ausschließlich auf für diese noch einzurichtenden Konten bei der Bank XYZ zu leisten.

Wir werden dafür Sorge tragen, dass die Bank von jedem von uns abgeschlossenen Kaufvertrag unverzüglich eine Abschrift erhält. Änderungen der Kaufverträge hinsichtlich des gekauften Objekts, der Finanzierung und des Zahlungsplans sind nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung der Bank XYZ zulässig.

Im Übrigen gelten die „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ der Bank.

Ort	Datum	Unterschrift
	Freistellungserklärung
Die Firma	Bauträger GmbH Baustr. 13 13131 Bauhausen

erstellt in 13131 Bauhausen eine Wohnanlage.

Für die Bank XYZ ist eine Grundschuld zu 11 000 000 € nebst 16 % Zinsen und 10 % einmaliger Nebenleistung eingetragen.

Diese Grundschuld dient im Rahmen der Zweckbestimmungserklärung zur Sicherung der dem Bauträger gewährten Kredite.

Dies vorausgeschickt erklärt die Bank hiermit, dass sie:

• 1. das jeweilige von den Käufern erworbene Kaufobjekt aus der Haftung für die o.g. Grundschuld entlassen und entsprechend Pfandfreigabe erteilen wird, sobald der gesamte Kaufpreis bzw. die geschuldete Vertragssumme auflagenfrei auf das Konto des Bauträgers eingegangen ist;

• 2. für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet werden sollte, nach ihrer Wahl eine der nachstehenden Regelungen treffen wird:

  • a) Pfandfreigabe des Kaufgegenstandes aus der Haftung der Grundschuld gegen auflagenfreie Zahlung eines dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teiles des Gesamtkaufpreises auf das Konto des Bauträgers oder

  • b) Rückerstattung der bereits auf das Konto eingezahlten Beträge ohne Zinsen Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und der evtl. für die Finanzierungsinstitute des Käufers bereits eingetragenen Grundpfandrechte.

Erkennt der Käufer den von der Bank errechneten Fertigstellungsgrad nicht an, so entscheidet auf Antrag beider Parteien ein von der zuständigen IHK bestellter vereidigter Sachverständiger. Die hierbei anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Käufers.

Diese Pfandfreigabe erstreckt sich nicht auf Grundpfandrechte, die zur Sicherung für den Käufer gewährten Darlehen dienen. Ansprüche des Käufers aus dieser Freistellungserklärung gegenüber der Bank sind nicht abtretbar.

Bank XYZ

6.4.5 Besicherung, Valutierung und Rückzahlung des Bauträgerkredits

Der Bauträgerkredit wird zum einen durch die Eintragung einer Globalgrundschuld mit Freistellungserklärung durch die Bank gesichert. Zum anderen erfolgt die Besiche- rung über die Abtretung der Erlöse aus dem Verkauf der bebauten Einzelgrundstücke bzw. des Wohnungs- und Teileigentums.

Mit Eintragung der Globalgrundschuld wird zunächst das gesamte Grundstück, das der Bauträger bebauen wird, belastet. Für den Verkauf von einzelnen bebauten Grundstücken oder von Wohnungs- und Teileigentum, ist die Bildung entsprechender Grundbuchblätter erforderlich. Das setzt bei der Bebauung einzelner Grundstücke deren amtliche Vermessung und Parzellierung voraus. Vom Katasteramt werden die neuen Flurstücksbezeichnungen vergeben. Auf diesen Grundlagen legt das Grundbuchamt neue Grundbuchblätter an.

Bei der Bildung von Wohnungs- und Teileigentum muss vom Bauträger ein Teilungsplan und eine Teilungserklärung erstellt werden sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt eingeholt werden. Auf diesen Grundlagen wiederum schließt das Grundbuchamt das bisherige Grundbuch und legt die Wohnungsgrundbücher bzw. Grundbücher für Teileigentum an.

In beiden Fällen wird die bereits eingetragene Globalgrundschuld in jedes der neu angelegten Grundbücher übertragen, sofern dem Grundbuchamt keine Anweisung zur betragsmäßigen Aufteilung vorliegt. Damit ist jedes einzelne Grundbuch bereits belastet, bevor die Erwerber der einzelnen Grundstücke oder des Wohnungs- und Teileigentums für ihre Endfinanzierung eine Grundschuld eingetragen haben. Da auch deren Bank möglichst an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert sein möchte, wird mit der Freistellungserklärung, mitunter auch als Freistellungsverpflichtungserklärung bezeichnet, die Sicherheit gegeben, dass unter bestimmten Voraussetzungen die vorrangig eingetragene Grundschuld gelöscht wird. Diese Voraussetzung kann zum einen sein, wenn das Bauvorhaben fertig gestellt wurde und der Kaufpreis vom Erwerber vollständig an den Bauträger gezahlt wurde. Diese Voraussetzung kann zum anderen sein, wenn das Bauvorhaben nicht fertig gestellt wird und dem Erwerber zugemutet werden kann, in eigener Regie das Bauvorhaben zu beenden oder aber wenn es zur vollständigen Rückabwicklung des geschlossenen Bauträgervertrages kommt. Ein Muster für eine Freistellungserklärung ist im Abschnitt 6.4.4 aufgeführt.

Mit der Abtretung (Zession) der Verkaufserlöse wird zum einen der ausgereichte Bauträgerkredit besichert, zum anderen wird damit die Grundlage zur Kreditrückzahlung gelegt. Die von den Erwerbern gezahlten Kaufpreisanteile fließen bei der Bank des Bauträgers auf so genannte Erwerberkonten. Eine Aufrechnung mit dem ausgereichten Kredit ist nicht zulässig. Gemäß § 6 MaBV ist eine getrennte Vermögenshaltung zwingend erforderlich.

Die Valutierung der Darlehensmittel erfolgt nach Sicherstellung des Kredits und der im Kreditvertrag erfüllten Auszahlungsvoraussetzungen. In der Regel werden die Darlehensmittel schrittweise nach Baufortschritt und nach Rechnungsvorlage der Bau ausführenden Firmen ausgezahlt. Parallel zur Auszahlung der Darlehensmittel fließen schrittweise in Abhängigkeit vom Vermarktungsstand Erlöse aus dem Verkauf dem Bauträger zu. Infolge der Abtretung der Verkaufserlöse fließen diese auf separat gebildete Erwerberkonten bei der Bank des Bauträgers. Es fallen auf der einen Seite Kreditzinsen, auf der anderen Seite Guthabenzinsen an. Sofern vom Bauträger eine Kompensationsvereinbarung ausgehandelt wurde, werden die Kredit- und Guthabenzinsen Tag genau zu den jeweils vereinbarten Zinssätzen verrechnet, so dass sich die Finanzierungskosten des Bauträgers verringern. Umso wichtiger ist es, dass vom Bauträger alle Voraussetzungen geschaffen werden, um bereits vor Fertigstellung des Vorhabens den Erwerbern Rechnungen legen zu können.

Nach § 3 der MaBV sind das folgende:

• 1. Abschluss eines rechtswirksamen Kaufvertrages bei Vorlage aller Genehmigungen für dessen Vollzug und Ausschluss einer Rücktrittsmöglichkeit durch den Bauträger;

• 2. Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Erwerber;

• 3. Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die nicht übernommen werden sollen;

• 4. Vorlage der Baugenehmigung;

• 5. Entgegennahme der Kaufpreisraten nach Baufortschritt in maximal sieben Teilbeträgen.

6.4.5 Zusammenfassung

Die Entscheidung für oder gegen eine Kreditgewährung zur Finanzierung eines Bauträgervorhabens hängt analog einer langfristigen Immobilienfinanzierung von der Bonitäts- und Objektprüfung ab. Besondere Bedeutung haben hierbei der Nachweis bereits erfolgreich realisierter Referenzobjekte sowie die Professionalität des Vertriebs.

Die zwischen der Bauträgerfinanzierung und der langfristigen Finanzierung einer Immobilieninvestition bestehenden Unterschiede werden zum einen mit der Darlehensart (endfälliges Darlehen mit auflaufenden Zinsen), zum anderen mit der speziellen Besicherung des Kredits (Globalgrundschuld mit Freistellungserklärung, Abtretung der Verkaufserlöse) Rechnung getragen.

6.5 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung zur Realisierung von Immobilieninvestitionen

6.5.1 Entwicklungstrends in der Kapitalbeschaffung

Fortschreitender Intensivierungsdruck der Unternehmen sowie sich vollziehende Globalisierungsprozesse machen auch vor der scheinbar immobilen Branche nicht halt. Die internationalen Verflechtungen der Finanzmärkte, Konzentrationsprozesse in der Bankwirtschaft bei zunehmendem Wettbewerbsdruck der Kreditinstitute beeinflussen direkt das Angebots- und Nachfrageverhalten nach Kapital. Parallel dazu wird auch in der Immobilienbranche in tendenziell gesättigten Märkten agiert. Insofern wird bei der Finanzierung von größeren Immobilieninvestitionen bei der Kreditentscheidung nicht nur der Fokus auf das einzelne Vorhaben gerichtet, sondern steht die strategische Ausrichtung des investierenden Unternehmens im Mittelpunkt.

Abbildung 6.19: Kreditentscheidungsindikatoren

Dominiert in Deutschland zwar nach wie vor die langfristige Fremdfinanzierung bei der Realisierung von Immobilieninvestitionen, so zeichnen sich dennoch gravierende Veränderungen in diesem Marktsegment ab. Ein dynamischer volatiler Immobilienmarkt erfordert adäquate Finanzierungsangebote. Diese Entwicklung wird maßgeblich davon bestimmt, wie die Immobilie als eine Geldanlage neben anderen Vermögenswerten (Assets) am Markt konkurriert. Auf den Kunden zugeschnittene Angebote werden nachgefragt. Flexible Elemente sind hierbei: Sondertilgungsvarianten, Möglichkeiten eines zeitlich befristeten Zahlungsaufschubes, variable Ratengestaltung bei Zins- und Tilgungskonditionen. Neben diesen Änderungen, die die unmittelbare Fremdkapitalbeschaffung betreffen, verbreiten sich schrittweise alternative Formen der Kapitalbeschaffung. Diese Formen der Kapitalbeschaffung beinhalten sowohl die Beschaffung von Eigen- als auch von Fremdkapital oder bilden eine Mischform von beiden. Finanzierungen, die durch eine sehr individuelle Ausgestaltung gekennzeichnet sind, werden auch als strukturierte Finanzierungen bezeichnet. Bei diesen wird die Finanzierung des Vorhabens aus Eigen- und Fremdkapitalanteilen mit unterschiedlichen Laufzeiten, differenzierten Absicherungen und verschiedenen Zinssätzen realisiert.

6.5.2 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung

Mit den alternativen Finanzierungsformen, die in den letzten Jahren national und international Verbreitung fanden, soll primär den geänderten Anforderungen und Risiken bei der Finanzierung von Immobilieninvestitionen Rechnung getragen werden. Diese Entwicklung resultiert primär aus folgenden Faktoren:

• 1. Es vollzieht sich eine differenzierte Entwicklung auf den einzelnen Immobilienteilmärkten in Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Situation der jeweiligen Region und von der Nutzungsart der Immobilie.

• 2. Die Nutzungszeiträume von Immobilien verkürzen sich tendenziell. Modernisierungen und Umbauten sind in kürzeren Zeitabständen notwendig, um dauerhaft erfolgreich steigende Erträge realisieren zu können. Das bedeutet, dass sich Immobilieninvestitionen in kürzeren Zeiträumen amortisieren müssen.

• 3. Indirekte Geldanlagen in Immobilien nehmen zu. Institutionelle Investoren verfolgen in der Regel eine kürzere Haltestrategie und fragen adäquate Finanzierungsalternativen nach.

• 4. Die Umstellung der Unternehmen von der Bilanzierung nach HGB zur Bilanzierung nach IAS/ IFRS führt zu einer Veränderung der Finanzierungsstrukturen. Mit der Bewertung des Immobilienvermögens zum „Fair Value“ (angemessener Wert) soll in den Bilanzen der tatsächliche Wert des Immobilienvermögens widergespiegelt werden. Kontinuierliche Abschreibungen auf das Immobilienvermögen erübrigen sich damit. Das vermindert die Innenfinanzierungskraft der Unternehmen. Die buchhalterischen Abschreibungen wurden bisher im cash flow liquiditätswirksam und konnten damit für die Innenfinanzierung genutzt werden. Diese Möglichkeit der Finanzierung besteht dann nicht mehr.

Mit der folgenden Übersicht sollen die unterschiedlich kombinierbaren Finanzierungsvarianten für strukturierte Finanzierungen verdeutlicht werden.

Abbildung 6.20:

Systematik von Finanzierungsstrukturen„Traditionelle’

6.5.2 Private Equity

Im Mittelpunkt der alternativen Finanzierungsmöglichkeiten steht „Private Equity“. Es handelt sich hierbei um nicht Börsen notiertes Beteiligungskapitel in Form von Eigenkapital. Charakteristisch für „Private Equity“ ist die sehr individuelle Ausgestaltung von Laufzeit, Verzinsung und Beteiligung am Management. Regelmäßig wird „Private Equity“ für einen mittelfristigen Zeitraum von 4 bis 8 Jahren zur Verfügung gestellt. In dieser Zeit wird die Wertsteigerung des Unternehmens angestrebt, so dass die Verzinsung des Kapitals maßgeblich durch den Verkaufserlös des Unternehmens erzielt wird. Bei der Finanzierung von Immobilieninvestitionen wird von „Real Estate Private Equity“ gesprochen. Im weiteren Sinne sind damit alle Beteiligungen an Immobilieninvestitionen mit privatem Kapital außerhalb börsennotierter Immobilienunternehmen zu verstehen. Dazu gehören auch offene und geschlossene Immobilienfonds. Im engeren Sinne sind jedoch „Real Estate Private Equity Finanzierungen“ durch folgende Merkmale gekennzeichnet:

• Cash flow related lending – Die Verzinsung von Eigen- und Fremdkapital muss sich aus dem Objekt heraus tragen;

• Risk sharing – Es besteht eine angemessene Risikoverteilung zwischen den verschiedenen Kapitalgebern;

• Limited Recourse – Es besteht eine begrenzte Haftung des Kapitalgebers;

• Off – balanced – sheet – financing – Die Finanzierung ist bilanzneutral für den Kapitalgeber.

Private Equity Finanzierungen entwickelten sich zuerst im Rahmen des Ankaufs von Unternehmen und gewannen seit Beginn des neuen Jahrtausends zunehmend auch in der Immobilienwirtschaft an Bedeutung. Ursache dieser Entwicklung ist umfangreiches verfügbares Eigenkapital weltweit, das nach maximaler Verzinsung strebt. Ab den Mitte 2000er Jahren rückten die deutschen Immobilienmärkte in den Fokus internationaler Anleger und damit auch von Private Equity Fonds. Der Hintergrund dieses Interesses bestand im niedrigen Preisniveau deutscher Immobilien gegenüber anderen westeuropäischen Ländern und der daraus resultierenden Preissteigerungsphantasie der Anleger. Nachdem sich diese Erwartung nicht bestätigt hat, ging zunächst das Interesse ausländischer Investoren an Immobilien in Deutschland zurück. Die Nachfrage stieg allerdings im Zuge der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise ab 2012 wieder an. Immobilien gewannen als vermeintlich sichere Geldanlage wieder maßgeblich an Bedeutung.

Private Equity berührt alle weiteren hier beschriebenen alternativen Finanzierungsformen.

6.5.2 Mezzanine – Finanzierung oder Equity – Kicker – Finanzierung

Mezzanine bedeutet wörtlich übersetzt Zwischenraum. Auf den Finanzierungsplan übertragen nimmt die Mezzanine – Finanzierung den Zwischenraum zwischen Eigen- und Fremdkapital ein. Neben dem erstrangig abgesicherten Kredit werden in Form der Mezzanine – Finanzierung zusätzliche Mittel bereitgestellt. In der konkreten Ausgestaltung der Laufzeit und der Verzinsung besteht ein individueller Gestaltungsfreiraum, der entweder mehr in Richtung Fremdkapitel oder Eigenkapital (Private Equity) gehen kann. Auf diese Weise kann eine Immobilieninvestition durch unterschiedliche Kapitalgeber mit unterschiedlicher Verzinsung in Abhängigkeit des damit verbundenen Risikos ausgestaltet werden. Dem höheren Risiko kann entweder mit einer höheren laufenden Verzinsung oder mit einer Gewinnbeteiligung am Investitionsvorhaben (Equity Kicker) Rechnung getragen werden.

Die Finanzierung setzt sich aus folgenden Bausteinen zusammen:

Bankkredit	← Erstrangig abgesichert
Mezzanine– Kapital	← Nachrangig abgesichert, höhere Verzinsung
Eigenkapital

Der Vorteil für den Investor besteht im geringeren Eigenkapitaleinsatz und damit im geringeren Risiko. Der Nachteil besteht andererseits in einem geringeren Gewinn infolge höherer Zinsbelastung oder Gewinnabgabe an die Kapitalgeber.

Der Vorteil für die Kapitalgeber besteht in der Möglichkeit zusätzlicher Einnahmeerzielung. Dem gegenüber steht jedoch das mit dem hohen Kapitalauslauf Dritter verbundene höhere Risiko.

6.5.2 Participating – Mortgage – Finanzierung

Diese Finanzierungsform beinhaltet die Gewährung eines Kredits mit Gewinnbeteiligung. Im Unterschied zur Mezzanine – Finanzierung bildet diese Gewinnbeteiligung kein Äquivalent zum höheren Risiko, sondern ein Äquivalent zur Kreditgewährung zu einem niedrigeren Zinssatz. Der Fremdkapitalgeber verzichtet während der Kreditlaufzeit auf einen Teil der Zinsleistung, indem er einen Kredit zu günstigeren Konditionen anbietet. Im Gegenzug hierfür wird er am Gewinn aus der Vermarktung des Immobilienprojekts beteiligt. Typischerweise ist das eine Variante für die Finanzierung Bauträger- und Projektentwicklervorhaben.

Die Vorteile für den Investor bestehen in der Senkung der Gesamtinvestitionskosten infolge geringerer Finanzierungskosten. Der Nachteil besteht in der Gewinnschmälerung infolge Gewinnteilung zwischen Investor und Kapitalgeber.

Der Vorteil für den Kapitalgeber besteht in der Möglichkeit einer höheren Einnahmenerzielung. Der Nachteil besteht im höheren Risiko durch den Einnahmenverzicht aus Zinsleistung, der nur dann kompensiert wird, wenn mit der Vermarktung ein entsprechender Gewinn realisiert wird.

Ebenso wie bei der Mezzanine – Finanzierung hat auch bei der Participating -Mortgage – Finanzierung der Kapitalgeber in der Regel, trotz des höheren Risikos, keine unmittelbare Möglichkeit, unternehmerische Entscheidungen zum Projektverlauf mit zu beeinflussen.

6.5.2 Joint-Venture-Finanzierung

Bei einer Joint-Venture-Finanzierung beteiligt sich der Kapitalgeber unmittelbar an der Investition. Der Investor (Zwischen- oder Endinvestor) und der Kapitalgeber, gegebenenfalls noch weitere Gesellschafter (z. B. Bauunternehmen), gründen eine gemeinsame Immobilienprojektgesellschaft. Damit hat der Kapitalgeber das Recht und auch die Pflicht, unternehmerische Entscheidungen zur Realisierung und Vermark-tung zu treffen. Als Gesellschafter wird der Kapitalgeber unmittelbar am Gewinn aber auch am Risiko beteiligt. Bei dieser Konstellation ergeben sich gleichermaßen für alle Beteiligten Vorteile. Die Vorteile für den Investor bestehen in der Schonung des Eigenkapitals, für den Kapitalgeber besteht der Vorteil im unmittelbaren Mitsprache- und Kontrollrecht bei der Realisierung des Investitionsvorhabens. Auf Abweichungen bei der Projektrealisierung und Vermarktung kann sofort reagiert werden. Für den Kapitalgeber besteht damit eine sehr hohe Transparenz. Sofern sich außerdem das Bauunternehmen am Joint – Venture beteiligt, sichert es sich damit den Auftrag und kann eine optimale bauliche Realisierung bewirken. Das Immobilienprojekt wird wirtschaftlich selbständig außerhalb der Bilanzen der am Joint – Venture beteiligten Unternehmen realisiert.

6.5.2 Projektfinanzierungsanleihen

Inhalt der Projektfinanzierung ist die Emission von Anleihen (festverzinslichte Wertpapiere) zur Realisierung großer Investitionsvorhaben. Das betrifft vor allem Investitionen im Bereich der Primärenergieträger (Erdölplattformen, Pipelines, Kraftwerke) und im Bereich technischer Infrastruktureinrichtungen (Transportverbindungen, Telekommunikationseinrichtungen). An Stelle der „klassischen Kreditaufnahme“ werden Anleihen an die Kapitalanleger verkauft. Die Verzinsung wird aus den Einnahmen des Investitionsvorhabens (geförderte Erdölmenge, Einnahmen aus Nutzung der Infrastruktureinrichtungen etc.) gesichert. Voraussetzung für die erfolgreiche Anwendung dieser Finanzierungsform ist das einwandfreie Rating der Gesellschaft, die die Anleihen emittiert und der Nachweis der nachhaltigen Einnahmeerzielung aus dem Vorhaben.

6.5.2 Securitization (Mortgage Backed Securitization – MBS )

Securitization beinhaltet die Verbriefung von Forderungen. Prinzipiell können alle Arten von Forderungen verbrieft werden. Das können gleichermaßen Kapitaldienstforderungen, Kaufpreisforderungen oder Mietforderungen sein. Verbriefung von Forderungen bedeutet den Verkauf der Forderungen und die Umwandlung dieser in handelbare Wertpapiere.

Bei der Verbriefung von Forderungen dominiert die Verbriefung von Kapitaldienstforderungen. Hintergrund dieser Entwicklung war die Umsetzung der Beschlüsse innerhalb der Baseler Eigenkapitalübereinkunft „Basel II“²⁵. Danach sind Banken verpflichtet, in Abhängigkeit vom Rating ihrer Kunden, den ausgereichten Kredit mit einem adäquaten Eigenkapitalanteil zu unterlegen. Das heißt, dass die Kreditvergabe an Kreditnehmer mit geringerer Risikoeinschätzung weniger Eigenkapital bindet als die Kreditvergabe mit höherem Kreditrisiko. Unter diesem Aspekt wurden von den Banken ihre Kreditbestände bereinigt. Banken verkauften ihre Kreditportfolien, um sich auf diese Weise einerseits von Krediten mit höheren Risiken zu trennen und andererseits sich Freiräume für eine erneute Kreditvergabe an solvente Kreditnehmer zu schaffen. Zwei Vorteile ergeben sich für die Banken hieraus. Erstens besteht die Möglichkeit einer neuen Geschäftsfeldausrichtung. Zweitens erhalten die Banken mit dem Verkauf der Kapitaldienstforderungen sofort liquide Mittel.

Die Forderungen werden an eine speziell dafür gegründete Gesellschaft, einer so genannten „SPV – Special Purpose Vehicle“ verkauft. Zur Festlegung des Kaufpreises ist die Bewertung der Forderungen erforderlich. Dazu werden die Forderungen auf den Zeitpunkt to abgezinst und summiert, d. h. kapitalisiert. Die Höhe des Abzinsungsfaktors korrespondiert mit dem bewerteten Risiko zum regelmäßigen Zahlungseingang durch den Kreditnehmer. Die „SPV“ hat nunmehr die Aufgabe der Verbriefung, d. h. der Umwandlung der Forderungen in handelbare Wertpapiere und schließlich die Veräußerung derselben an Kapitalanleger. Im Rahmen des Verkaufs der handelbaren Wertpapiere nimmt die Bank nur eine Maklerfunktion ein, indem sie als Mittler zwischen dem Erwerber dieser so geschaffenen handelbaren Wertpapiere und der „SPV“ auftritt. Die Finanzierung wird damit prinzipiell außerhalb der Bankbilanz und damit außerhalb notwendiger Eigenkapitalunterlegung durch die Bank realisiert. Diese Art der Verbriefung wird auch als „True Sale“ bezeichnet. Im Gegensatz dazu bleiben bei den so genannten „Synthetischen Verbriefungen“ die verbrieften Darlehen in der Bankbilanz enthalten. Die vermittelnde Bank verpflichtet sich hier zu einer so genannten „Back – up – Linie“. In dem Fall ist die Bank bereit, erforderlichenfalls die verbrieften Forderungen selbst in den Bestand zu nehmen, sofern diese nicht am Markt platziert, d. h. an Anleger veräußert werden können.

Mit der Finanzmarktkrise in den Jahren 2008/ 2009, ausgelöst durch die Subprime Krise in den USA, kam der Verbriefungsmarkt weltweit nahezu zum Erliegen. Die weitere Entwicklung gilt es abzuwarten.

6.5.2 Zusammenfassung

Neben der klassischen Finanzierung durch Kreditaufnahme bei Banken entstanden in jüngster Vergangenheit eine Vielzahl von Alternativen für die Kapitalbeschaffung zur Realisierung von Immobilieninvestitionen. Diese Entwicklung vollzieht sich parallel zum veränderten Stellenwert der Immobilie. Lag über Jahrzehnte hinweg der Fokus bei Immobilieninvestitionen auf deren nachhaltiger Wertstabilität und damit Langfristigkeit, sind heute Investoren auch im Immobilienbereich wesentlich stärker auf eine kurzfristige Geldanlage mit kapitalmarktadäquater Verzinsung ausgerichtet. Immobilien stehen damit immer stärker in unmittelbarer Konkurrenz zu allen anderen Formen der Geldanlage und verlieren ihre Sonderstellung hinsichtlich der Langfristigkeit. Insofern sind die Entwicklungstendenzen in der Immobilienfinanzierung mit den aufgeführten Alternativen zur klassischen Fremdfinanzierung eine logische Konsequenz der sich vollziehenden Entwicklungen auf den Immobilienmärkten.