Zusammenfassung
Die deutschen Privathaushalte halten mehr als die Hälfte Ihres Vermögens in Immobilien. Im Vergleich zur dominierenden Position von (selbstgenutztem) Wohneigentum sind indirekte Varianten der Kapitalanlage in Immobilien weitaus weniger verbreitet. Es wird gezeigt, dass mit dem Wohneigentumserwerb eine Budgetwirkung einhergeht, die mit den Zahlungsströmen des Altersvorsorgesparens vergleichbar ist: Belastungen in der Erwerbsphase resultieren in erweiterten Konsummöglichkeiten in der Ruhestandsphase. Dies ist allein schon aufgrund der Wohnkostenersparnis der Fall, also ohne Berücksichtigung einer möglichen Verrentung der Immobilie. Es handelt sich hierbei um das zentrale Argument für die systematische Einbeziehung des selbstgenutzten Wohneigentums in die staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge (Riester-Rente). Die wohnungspolitischen Handlungsoptionen im Rahmen der Riester-Rente sind aufgrund der Leitlinie der Neutralität gegenüber verschiedenen Sparformen eng begrenzt. Die einseitige Bevorzugung einzelner Sparformen beschädigt ganz grundsätzlich die Effizienz des Förderinstruments. Da einige der aktuell diskutierten bzw. kürzlich vorgenommenen Reformmaßnahmen aber auf die Beseitigung von Diskriminierungen der wohnungswirtschaftlichen Produkte abzielen, sind sie gleichzeitig wohnungspolitischen Zielen zuträglich.
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Notes
- 1.
Immaterielles Vermögen wie geistiges Eigentum und Nutzungsrechte werden bei diesem engen Vermögensbegriff ebenso wenig berücksichtigt wie das Humankapital, welches Fähigkeiten und Erwerbspotenziale umfasst.
- 2.
Unter Abzug der jeweiligen Verbindlichkeiten (Hypotheken, Konsumentenkredite usw.) vom Bruttovermögen ergibt sich das Nettovermögen eines Haushalts.
- 3.
Das darin enthaltene Anlagevermögen (d. h. die Bauten) wird netto zu Wiederbeschaffungspreisen ausgewiesen, bemisst somit den Zeitwert.
- 4.
Streng genommen ist außerdem zu berücksichtigen, dass auch der Vermögensbilanz der VGR verschiedene Schätzmethoden zugrunde liegen, die ebenfalls zu Abweichungen von den nicht beobachteten wahren Zahlen führen.
- 5.
Vgl. Statistiken unter www.bvi.de.
- 6.
Vgl. Statistiken unter www.vgf-online.de.
- 7.
Vgl. Clamor und Henger (2013), S. 4.
- 8.
Die PHF-Studie gibt hierzu einen Wert von 297.000 € an; in dieser Befragung sind aber Haushalte mit größeren Einkommen und Vermögen überrepräsentiert.
- 9.
Zur Untersuchung der Verteilung beziehen sich die Autoren auf (erwachsene) Einzelpersonen, nicht auf Haushalte – was eine Umrechnung der Haushaltsdaten mit Hilfe von Gewichtungsfaktoren erforderlich macht.
- 10.
Vgl. Clamor und Henger (2013), S. 7.
- 11.
Vgl. Postbank (2010).
- 12.
Bei einer Umkehrhypothek ( Reverse Mortgage) handelt es sich um eine regelmäßige Zahlung aus selbstgenutztem Wohneigentum. Einen Überblick über Immobilienverzehrprodukte gibt Maier (2010).
- 13.
Dies ist das Durchschnittsalter der Eigentumserwerber (Haushaltsvorstände und Ehegatten/Partner) im Jahr 2005 gemäß einer Auswertung des SOEP.
- 14.
Es handelt sich um die Miete ohne jegliche Betriebskosten (Nettokaltmiete). Die Quadratmeterpreise entsprechen groben Durchschnittswerten aus Kleiber et al. (2010).
- 15.
Im Mai 2013 werden die günstigsten Hypothekendarlehen mit den genannten Konditionen und zwanzigjähriger Zinsbindung zu einem Effektivzinssatz von etwas mehr als drei Prozent angeboten. Für die Modellrechnung ist dieser Unterschied allerdings nebensächlich; ein niedrigerer Sollzinssatz bewirkt ceteris paribus einen früheren Break-Even.
- 16.
Der Betrag basiert auf Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BV).
- 17.
Die finanzielle Vorteilhaftigkeit der Wohneigentumsbildung lässt sich wohlgemerkt auf dieser Grundlage nicht pauschal beurteilen.
- 18.
Vgl. Braun et al. (2001), S. 23.
- 19.
Aus „technischen Gründen“ weisen Braun et al. (2001) einen „effektiven Break-Even“ aus. Dies ist notwendig, weil der typische Selbstnutzer ein höheres Einkommen hat als der typische Mieter. Der „korrekte Vergleichsmaßstab“ ist daher ein Mieterhaushalt mit überdurchschnittlichem Einkommen. Dessen höhere Miete erreicht jedoch die Wohnkosten des Selbstnutzers zu einem früheren Zeitpunkt ( effektiver Break-Even) als bei einem Vergleich von Mietern und Selbstnutzern aus derselben Einkommensklasse ( Break-Even).
- 20.
Zur Kritik an der vorherigen Einbeziehung des Wohneigentums vgl. Eekhoff et al. (2002).
- 21.
Das mit dem Alterseinkünftegesetz (AltEinkG) 2005 etablierte Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge klassifiziert die verschiedenen Arten der Vermögensbildung zum Zweck der gezielten (nachgelagerten) Besteuerung nach dem Grad der Nutzungsbeschränkung auf die Altersvorsorge.
- 22.
Die entsprechenden Gesetzesverweise sind mit dem Zusatz a. F. (alte Fassung) versehen.
- 23.
Mit dem AltvVerbG wird der Begriff „begünstigte Wohnung“ fallengelassen. Die wesentlichen Veränderungen sind, dass gefördertes Kapital nun gemäß § 92a Absatz 1 Nr. 3 auch für barrierereduzierende Umbaumaßnahmen verwendet werden kann (vgl. Abschn. IV. 6) und Restriktionen hinsichtlich der Verwendung zur Umschuldung aufgehoben wurden (vgl. Abschn. IV. 5).
- 24.
Die wohnungswirtschaftliche Verwendung ist bei bAV-Verträgen nicht möglich, auch nicht wenn es sich um Riester-gefördertes Kapital handelt. Dies gilt sowohl für die Entnahme als auch für die Tilgungsförderung.
- 25.
Vgl. Abschn. 4. Entnahme von Kleinstbeträgen. Bei barrierereduzierenden Umbaumaßnahmen gelten höhere Mindestentnahmebeträge (vgl. Abschn. IV. 6).
- 26.
Die Rückzahlung von Eigenheimbeträgen ist aber durchaus noch freiwillig möglich, beispielsweise um die spätere Steuerlast im Alter zu senken.
- 27.
Vgl. BMF (2010), Randziffer 209.
- 28.
Es ist jedoch unerheblich, ob die Selbstnutzung während der Ansparphase durchgehend vorlag oder die Immobilie zwischenzeitlich vermietet wurde.
- 29.
Zu Problemen und Änderungsvorschlägen im Zusammenhang mit der Entnahme zur Entschuldung vgl. Abschn. IV. 5.
- 30.
Nur die Tilgungsleistungen werden gefördert, nicht die in Darlehensraten enthaltenen Zinsanteile.
- 31.
Vgl. § 1 Absatz 1a AltZertG.
- 32.
Vgl. Braun et al. (2005). KaNaPE steht für „Kapitalstock zur nachgelagerten persönlichen Einkommensbesteuerung“.
- 33.
Vgl. Raffelhüschen und Schoder (2004).
- 34.
Bei Eigenheimrenten-Produkten mit vorgelagerter Ansparphase (z. B. Bausparverträgen) sind die anfänglichen Sparbeiträge zwar als Tilgungsleistungen zu verstehen, werden aber erst bei der ersten Darlehenstilgung in das Wohnförderkonto eingestellt.
- 35.
Vgl. § 92a Absatz 2 Satz 6 EStG a. F.
- 36.
Als offizielle Begründung wird im Gesetzentwurf lediglich angeführt, dass der Sparer „dem Staat das Geld frühzeitig zur Verfügung stellt“ (vgl. Bundesregierung 2008). Der Maßstab der Barwertäquivalenz ist somit zwar sachlogisch, jedoch nicht offiziell. Vgl. Abschn. IV. 3.
- 37.
Probleme im Zusammenhang mit der Einmalbesteuerung, vor allem hinsichtlich der Bemessung des Abschlags, werden in Abschn. IV. 3 diskutiert.
- 38.
BMF (2010), Randziffer 224. Konkrete Vorgaben, nach welchen Maßstäben der Einzelfall zu würdigen ist, werden nicht gemacht. Grundsätzlich ist die ZfA zuständig.
- 39.
Dieses Verfahren weicht von dem bei schädlicher Verwendung des Altersvorsorgevermögens ab, was zu deutlich verschiedenen Zahlungsströmen führen kann.
- 40.
Bedenkt man, dass die Überführung auch andersherum möglich ist, wird auch an dieser Stelle deutlich, dass letztendlich jeder Riester-Vertrag ein Eigenheimrenten-Vertrag ist.
- 41.
Vgl. Abschn. IV. 2.
- 42.
Vgl. Abschn. IV. 2 zu den Verzerrungen, die aus diesen Besteuerungsregeln resultieren.
- 43.
Die Marktrisiken sind bei selbstgenutzten Immobilien letztlich nur in Extremfällen relevant, nämlich wenn 1) die Notwendigkeit zur Aufgabe der Immobilie besteht und 2) der Verkauf oder die Verrentung mangels Nachfrage gar nicht oder nur mit erheblichen Einbußen möglich ist. Dies kann vor allem bei Pflegebedürftigkeit und Unmöglichkeit häuslicher Pflege der Fall sein.
- 44.
In der nachgelagert besteuerten zweiten Schicht (Zusatzversorgung) ist wie in der ersten Schicht (Basisversorgung) eine lebenslange Auszahlung die Grundbedingung.
- 45.
Aus diesem steuersystematischen Gegenargument folgt im Übrigen die geltende Regel, dass eine begünstigte Wohnung auch während der Ansparphase selbst genutzt werden muss. Aus konzeptioneller Sicht ist die Altersvorsorgefunktion von vermieteten Immobilien auch unter Berücksichtigung der Risikoexponierung gewährleistet, sofern sie im Ruhestand selbst genutzt werden. Die erwähnten steuerlichen Hürden stehen dem jedoch im Wege.
- 46.
CDU et al. (2009), S. 42.
- 47.
Vgl. Bundesregierung (2008).
- 48.
Im ursprünglichen Gesetzgebungsprozess wurden allerdings keine Barwertberechnungen angestellt, zumindest nicht explizit. Der Maßstab der Barwertäquivalenz ist somit zwar sachlogisch, jedoch nicht offiziell.
- 49.
Die Modellrechnungen unterstellen als Zeitpunkt der Einmalbesteuerung den Beginn der Auszahlungsphase.
- 50.
Offenbar ist für die meisten Riester-Sparer eher die langfristige Modellrechnung relevant. Denn ca. 44 % sind jünger als 40 Jahre und werden damit größtenteils nach 2040 in Rente gehen, nachdem sie über weite Strecken ihrer Erwerbsphase die Riester-Förderung in Anspruch genommen haben. Für die besonders stark vertretenen Jahrgänge, welche heute zwischen 40 und 50 Jahre alt sind (36 %), gilt dies mit Abstrichen. Auch sie werden ihre Altersrenten größtenteils voll versteuern müssen, ihr geförderter Sparprozess erstreckt sich jedoch nur über einen gewissen Teil ihres Erwerbslebens. Die heute besteuerten Ertragsanteile der Renten betreffen letztlich nur die heute über 60-Jährigen – also nur gut zwei Prozent der Riester-Sparer. Für diese Personengruppe ist die kurzfristige Modellrechnung angemessen.
- 51.
Bei Einkommen im Bereich von 80 bis 150 % der GRV-Bezugsgröße liegt der Abschlag zwischen 39 und 42 %.
- 52.
Denn für die bereits verstrichenen Jahre ist ein Teil des Abschlags „verdient“, für spätere Jahre ist der vorab gewährte Abschlag hingegen rückgängig zu machen.
- 53.
Die 75-Prozent-Regel wirkt ähnlich wie ein vorgeschriebenes Restvermögen. Allerdings ist der relative Bezug auf variierende Altersvorsorgevermögen nach der obigen Argumentation inkonsistent; schließlich kann es sich bei kleinen Teilen großer Vermögen um Beträge handeln, auf welche die Verwaltungskostenargumente nicht zutreffen (und vice versa).
- 54.
Vgl. CDU et al. (2012). Bei der Entnahme für barrierereduzierende Umbaumaßnahmen ist der Mindestentnahmebetrag höher (vgl. Abschn. IV. 6).
- 55.
Vgl. § 92a Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Nicht zuletzt infolge einer weniger restriktiven Ausgestaltung können Missbrauchsgefahren und Kontrollkosten an Bedeutung gewinnen. Zu ihrer Begrenzung könnte die Entschuldungsmöglichkeit auf das relativ strenge, aber eindeutige Kriterium grundbuchrechtlich gesicherter Darlehen abstellen.
- 56.
Es ist für einen Wohnungsbesitzer beispielsweise möglich, seine bisherige Wohnung A zu verkaufen und sein gefördertes Kapital für den Erwerb einer anderen, z. B. altersgerechten oder modernisierten, Wohnung B zu verwenden. Der Umbau der Wohnung A – so dass sie exakt der Wohnung B entspricht – ist hingegen nur unter schädlicher Verwendung des geförderten Kapitals möglich.
- 57.
Dies bezieht sich hauptsächlich auf die Geltendmachung von Handwerkerleistungen gemäß § 35 a EStG und Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
- 58.
Vgl. § 92a Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 EStG.
- 59.
Mit der DIN-Norm 18040-2 („Barrierefreies Bauen: Wohnungen“) liegt bereits eine grundlegende Begriffsbestimmung vor. Diese Norm bezieht sich zwar auf Neubauten und legt damit recht hohe Maßstäbe an. Jedoch haben BMVBS und KfW auf dieser Grundlage technische Mindestanforderungen für Bestandsimmobilien im Förderprogramm „Wohnraum Modernisieren – Altersgerecht Umbauen“ erarbeitet, die als Grundlage für die Kapitalentnahme dienen.
- 60.
Unwahre Erklärungen werden grundsätzlich nach den geltenden Regelungen zu zurückgehaltener Steuer (Steuerverkürzung etc.) sanktioniert.
- 61.
Als Pendant zur Tilgungsförderung in der Riester-Rente müssten entsprechende Durchführungswege überhaupt erst geschaffen werden.
Literatur
BMF, Bundesministerium der Finanzen (2010) Steuerliche Förderung der privaten Altersvorsorge und betrieblichen Altersversorgung, BMF-Schreiben vom 31.3.2010, Berlin
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Braun R, Möhlenkamp R, Pfeiffer U, Simons H (2001) Vermögensbildung in Deutschland – Studien zur Wohnungs- und Vermögenspolitik. Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, Empirica Inst., Berlin
Bundesregierung (2008) Entwurf eines Gesetzes zur verbesserten Einbeziehung der selbstgenutzten Wohnimmobilie in die geförderte Altersvorsorge (Eigenheimrentengesetz – EigRentG). Drucksache 239/08, Deutscher Bundesrat, Berlin
CDU, CSU, FDP (2009) Wachstum, Bildung, Zusammenhalt, Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und FDP vom 26.10.2009, Berlin
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Eekhoff J, Jankowski M, Voigtländer M (2002) Altersvorsorge und Immobilie, Bericht der Kommission des Deutschen Verbands für Wohnungswesen. Städtebau und Raumordnung (DV), Köln
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Postbank (2010) Altersvorsorge in Deutschland 2010/2011. Bonn
Raffelhüschen B, Schoder J (2004) Die Freiburger Zwei-Flanken-Strategie zur Wohneigentumsförderung. ifo-Schnelldienst 57(4):3–6
Rottke N, Voigtländer M (2012) Immobilienwirtschaftslehre, Band II: Oekonomie. Immobilien Manager Verlag, Köln
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Leifels, A., Raffelhüschen, B. (2014). § 8 Altersvorsorge durch Wohneigentum. In: Voigtländer, M., Depenheuer, O. (eds) Wohneigentum. Bibliothek des Eigentums, vol 11. Springer, Berlin, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-642-54825-3_8
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