Zusammenfassung
Weitgehend ausführlich analysiert ist die Gestaltung der operativen Prozesse der unterschiedlichsten immobilienwirtschaftlichen Geschäftsmodelle und Teildisziplinen wie der Immobilienbewirtschaftung oder der Immobilienprojektentwicklung. Gleiches gilt für die analytischen Methoden der Immobilieninvestition wie Performancerechnung oder Bewertung.
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Notes
- 1.
International Financial Reporting Standards. Es handelt sich um internationale Rechnungslegungsvorschriften, die sowohl die Standards im engeren Sinne (IAS – International Accounting Standards) als auch klar stellende Interpretationen des früheren SIC (Standing Interpretations Committee) sowie des nunmehrigen IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee) umfassen und vom International Accounting Standards Board (IASB) beschlossen und veröffentlicht werden.
- 2.
IAS 1.7: „Auslassungen oder fehlerhafte Darstellungen eines Postens sind wesentlich, wenn sie einzeln oder insgesamt die auf der Basis des Abschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen der Adressaten beeinflussen könnten. Wesentlichkeit hängt vom Umfang und von der Art der Auslassung oder fehlerhaften Darstellung ab, wobei diese unter den gegebenen Begleitumständen beurteilt werden.“
- 3.
Einzelne Geschäftsvorfälle haben großen Anteil an den Zielgrößen des Unternehmens wie Umsatz, Gewinn oder Investitionsvolumen. Fehlentwicklungen sind sowohl hinsichtlich ihrer Höhe als auch des angestrebten Zeitrahmens schwer zu kompensieren.
- 4.
Für weitere exemplarische Darstellungen immobilienbezogener Prozessmodelle einschließlich – in unterschiedlicher Detaillierung benannter – Serviceprozesse vgl. (Heyden 2008, S. 180 ff.).
- 5.
Zur verpflichtenden bzw. freiwilligen Anwendung der IFRS bzw. des HGB vgl. (Küting et al. 2011, S. 56 f.).
- 6.
- 7.
Auf einen ausführlichen Vergleich der Prinzipien und Einzelregelungen zwischen HGB und IFRS muss in diesem Rahmen verzichtet werden. Ausführlich und kritisch erfolgt dieser bei (Küting et al. 2011).
- 8.
Vgl. (Küting et al. 2011, S. 99 ff.). Für die Zwecke der weiteren Ausführungen kann der Fair Value etwa mit „Marktwert“ übersetzt werden; in der deutschen Übersetzung der Standards wird der Begriff des „beizulegenden Zeitwertes“ verwendet. Gleichwohl hat gerade die Unbestimmtheit des Begriffes sowie der präzisen Ermittlungsmethoden umfangreiche Diskussionen ausgelöst (vgl. ebenda).
- 9.
Discounted-Cash-Flow. Es handelt sich um ein Wertermittlungsverfahren, das auf die Abzinsung (discounting) künftiger Zahlungsströme (cash flow) abstellt.
- 10.
Ein solcher Informationstransfer ist in einzelnen Anwendungsbereichen auch im HGB bekannt (Ermittlung von Herstellungskosten gem. § 255 Abs. 2 HGB, Chancen- und Risikobericht im Lagebericht gem. § 289 Abs. 1 HBG bzw. § 315 Abs.1 HGB) aber nicht so bedeutend wie unter IFRS. Vgl. (Weißenberger 2011, S. 181).
- 11.
Vgl. Controller-Leitbild der IGC (International Group of Controlling): „Controller gestalten und begleiten den Management-Prozess der Zielfindung, Planung und Steuerung und tragen damit Mitverantwortung für die Zielerreichung. […] Controller sind die betriebswirtschaftlichen Berater aller Entscheidungsträger und wirken als Navigator zur Zielerreichung“ (Weißenberger 2011, S. 33).
- 12.
Im deutschen Handelsrecht ist die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen zwar branchenspezifisch ausgelegt, regelt aber nur den Aufbau von Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung, nicht aber methodische Spezifika. Im Bereich der IFRS hat die EPRA (European Public Real Estate Association) Empfehlungen für den IFRS-Abschluss von Immobilienunternehmen abgegeben, die aber nicht verbindlich sind.
- 13.
Anwendung der percentage-of-completion-Methode bei Vorliegen eines Fertigungsauftrag gem. IAS 11.
- 14.
Die Gewinnrealisierung erfolgt dann im Sinne des Realisationsprinzips (completed contract) nach den Grundsätzen von IAS 18. Zur Abgrenzung des IAS 11 zum IAS 18 – beide befassen sich u. a. mit der Frage, wann der Umsatz- und Ergebnisausweis aus einer Transaktion als realisiert anzunehmen und damit zu bilanzieren ist – hat das International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) die IFRIC 15 (Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien) aufgestellt, die die Kriterien für die Anwendung des jeweiligen Standards präzisieren. Der IASB arbeitet derzeit an einem Standardentwurf „Revenue from Contracts with Customers“, der die Regelungen des IAS 11, IAS 18 und IFRIC 15 u. a. zusammenfügen und ersetzen wird. Die neuen Regelungen werden zwar durch eine schrittweise einzelvertragliche Prüfung und eventuelle Aufteilung in vertragliche Teilkomponenten in der Anwendung komplexer (vgl. (Ernst & Young, Januar 2012)), die percentage-of-completion-Methode dürfte aber weiterhin – ggfs. unter anderen Voraussetzungen – Anwendung finden.
- 15.
Für weitere Details und Fallgestaltungen s. (Klinger und Müller 2009, S. 125 ff.).
- 16.
Qualifizierung der vertraglichen Regelungen zur Identifizierung der Bilanzierungsmethode sowie vertraglicher Teilleistungen, verlässliche Gewinnschätzung, Leistungsfortschrittsermittlung etc.
- 17.
Vgl. IAS 18.13.
- 18.
Im Falle von Mehrkomponentenverträgen handelt es sich nicht um eine kontinuierlich feststellbare Fertigstellung, sondern um die schrittweise Erfüllung der Teilleistungen, die sich durch den Übergang von Nutzen und Lasten der einzelnen Vertragskomponenten bestimmt. Die prozessualen Anforderungen sowie die Vereinnahmung von Umsatz und Gewinn sind aber ähnlich, so dass die Darlegung der percentage-of-completion-Methode, die von einer kontinuierlichen Fertigstellung ausgeht, repräsentativ zu verstehen ist.
- 19.
Einseitig vom Vermieter bei Erst- oder Anschlussvermietungen gewährte Anreize wie mietfreie Zeiten, Umzugskostenerstattungen, Altvertragsablöse, Pre-opening-Kosten usw.
- 20.
s. SIC 15 (Standing Interpretations Committee) – Operating-Leasingverhältnisse – Anreize.
- 21.
Zum Zeitpunkt der Umstellung ging die für die Formulierung und Weiterentwicklung der IFRS zuständige Institution IASB angesichts der vorliegenden Erfahrung in der Anwendung des Fair Value aber insgesamt von einer hinreichenden Verlässlichkeit aus. Vgl. (PwC 2010, S. 3).
- 22.
Auch „Development Profit“ oder „Wagnis und Gewinn“.
- 23.
Die Vergleichbarkeit bezieht sich nur auf das Gesamtergebnis. Der Ausweis des Ergebnisses würde in unterschiedlichen Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgen.
- 24.
Vgl. (EPRA (European Public Real Estate Association), 2009): hier sind die „Valuation movements“ als Bestandteil des „Net operating profit before finance cost“ zur Darstellung empfohlen.
- 25.
Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.
- 26.
Selbst bei einem Verkauf über dem Fair Value des letzten Stichtages ist es nicht unüblich, dass zwischen Vertragsabschluss und Umsetzung des Vertrages (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) ein Abschlussstichtag liegt – besonders bei einer quartalsweisen Berichterstattung. In diesem Fall stellt der Kaufpreis regelmäßig eine so starke Wertindikation dar, dass der Fair Value zum Stichtag, der auf die Beurkundung folgt, an diesen Kaufpreis angepasst – in diesem Fall angehoben – wird (positives Bewertungsergebnis). In einer dann folgenden Berichtsperioden erfolgt erst mit Nutzen-Lasten-Übergang die Realisierung, in deren Rahmen der Buchwertabgang mit dem dann auf den Kaufpreis angepassten Fair Value erfolgt und kein (Verkaufs-) Ergebnis erzielt wird.
- 27.
- 28.
Ermittlung von Fertigstellungsgraden, Prüfung von Aktivierungskriterien, Ermittlung von Fertigungsgemeinkosten, Bereitstellung von (Projekt-)Planungen usw. – siehe Kapitel Controlling.
- 29.
„Latente Steuern entstehen aufgrund von temporären Unterschieden (temporary differences) zwischen dem Buchwert eines Bilanzpostens (nach IFRS) und seinem Steuerwert.“ (Wagenhofer 2003, S. 325) Passive latente Steuern drücken somit vereinfacht die künftige (höhere) Steuerbelastung auf den Mehrerlös aus, der sich bei einem künftigen Verkauf zum Buchwert gegenüber einem niedrigeren Steuerwert ergäbe. Die latenten Steuern sind geregelt in IAS 12.
- 30.
Vereinfacht ein fiktives steuerliches „Guthaben“ aus der steuermindernden Verrechnung aktuell bestehender Verlustvorträge mit künftigen Gewinnen.
- 31.
Vgl. ebenda (S. 44).
- 32.
Ebenda (S. 45).
- 33.
Aufgaben, die sich für das Controlling im Rahmen der geforderten Informationsbereitstellung ergeben, wurde bereits in Kap. 3, Tab. 1 dargestellt. Am offensichtlichsten dürfte die Notwendigkeit eines (Projekt-)Controlling als Informationslieferant bei den Fertigungsaufträgen sein, für deren Bilanzierung Kostenplanung, -kontrolle und –nachkalkulation erforderlich sind (vgl. auch IAS 11.29).
- 34.
Im Folgenden wird unterstellt, dass die externe Rechnungslegung nach IFRS im Anwendungsfall auch Bestandteil des Zielsystems des Unternehmens ist. Dies kann aber angesichts der Zielsetzung der IFRS selbst im Regelfall angenommen werden.
- 35.
Siehe Kap. 3Beispielhafte Anwendungsfälle in der Projektentwicklung.
- 36.
Etwas Vergleichbares ist zwar auch nach deutschem HGB im Bereich Rückstellungsbildung und –verwendung erforderlich aber im Regelfall in den Folgeperioden ergebnisneutral und daher planerisch weniger entscheidend.
- 37.
Denkbar ist beispielsweise eine Verminderung der Forecast-Frequenz, eine Herabsetzung der Präzisionsgrenzen oder Planungstiefe (z. B. nur nach Region statt auf Einzelobjektebene).
- 38.
Ausführlich zur Integration s. (Weißenberger 2006, S. 44 ff.).
- 39.
Daneben sind die je nach Finanzmarktumfeld beträchtlichen Wertschwankungen hinsichtlich ihrer Ergebniswirkung oder ihrer direkten Wirkung auf das Eigenkapital stark von der jeweiligen Ausgestaltung des Instrumentes selbst sowie der Sicherungsbeziehung zu einem möglichen Grundgeschäft abhängig (hedge accounting). Vertiefend hierzu s. (Klinger und Müller 2009, S. 149 ff.).
- 40.
Die Fair Value-Ermittlung erfordert die Ermittlung eines präzisen eigenen Wertes pro Liegenschaft. Hingegen sind im HGB für den Niederstwerttest die Anforderungen niedriger: „Die konkrete Ermittlung des beizulegenden Werts ist im Sachanlagevermögen nur im Ausnahmefall notwendig, regelmäßig ist eine Plausibilisierung der Werthaltigkeit ausreichend.“ (Küting et al. 2011, S. 99).
- 41.
Vgl. (Ernst & Young, Februar 2012, S. 5 und 12). Die Untersuchung von 38 internationalen Immobiliengesellschaften ergab, dass lediglich 8 % ausschließlich mit internen Bewertungen, 63 % externen Bewertungen und 29 % mit einer Kombination hieraus arbeiten.
- 42.
Idealerweise sind Bewertungs- und Bilanzierungsstichtag identisch.
- 43.
Unter dem Begriff des „fast close“ wird die beschleunigte Aufstellung, Prüfung und Veröffentlichung von Abschlüssen verstanden. Erforderlich wird ein solches Vorgehen regelmäßig durch die engen zeitlichen Anforderungen der Kapitalmärkte an die Veröffentlichung der Unternehmenszahlen. Rechtlich besteht kein Unterschied zu einem „normalen“ Jahresabschluss.
- 44.
Die höheren Abstimmungserfordernisse mit anderen Geschäftsbereichen, in deren Rahmen die jeweils aktuellen Unternehmensziele zu reflektieren und umzusetzen sind, sprechen erfahrungsgemäß für interne Ressourcen.
- 45.
Dem muss natürlich eine gemeinsame Analyse der Musterverträge mit dem Rechnungswesen vorangehen, in der die Passi identifiziert werden, die Relevanz entfalten können (z. B. aufschiebende Bedingungen, Rücktrittsrechte, Leistungskatalog, Erfüllungszeitpunkte).
- 46.
Ergebnis vor Zinsen und Steuern.
- 47.
(Loitz und Glasner 2011, S. 2789) In dem Beitrag wird auch ein Ansatz für eine solche dynamische Vorgehensweise, d. h. ein standardisierter Regelprozess zur Umsetzung von Änderungen der IFRS konkret herausgearbeitet.
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Tripp, M. (2013). Einfluss internationaler Rechnungslegungsvorschriften auf Serviceprozesse im Projektentwicklungsunternehmen. In: Zeitner, R., Peyinghaus, M. (eds) Prozessmanagement Real Estate. Springer Vieweg, Berlin, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-642-34508-1_18
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