Zusammenfassung
Nachdem sich die Diskussion von Problemreaktionen städtischer Akteure bisher nur auf die Kategorie der Bewohner oder Mieterhaushalte in einem Stadtteil bezogen hat, sollen nun zwei weitere Kategorien betrachtet werden, die zwar häufig von der Zahl her weniger ins Gewicht fallen, aber mit ihren Entscheidungen die Entwicklung eines Stadtteils sehr nachhaltig beeinflussen können.
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Literatur
Dieser Wert wird im Fall eines selbstbewohnten Einfamilienhauses durch den potentiellen Wiederverkaufswert, im Fall vermieteter Ein-und Mehrfamilienhäuser durch die erzielbare Mietsumme repräsentiert.
Vgl. als Oberblick über solche Modelle im anglo-amerikanischen Bereich die bei Galster (1981) angegebene Literatur.
Ipsen et al. kommen in ihrer Studie zu folgendem Schluß: “Die Hausbesitzer lassen sich vereinfachend in drei Gruppen unterteilen: a. Eine Gruppe, deren Ziele vornehmlich kapitalistisch-erwerbswirtschaftlicher Natur sind.… Bei dieser Gruppe werden bei gleicher Ausstattungsqualität überdurchschnittlich hohe Mieteinnahmen realisiert; die Aufwendungen für Instandhaltungen sind dabei unterdurchschnittlich. b. Eine zweite Hausbesitzergruppe betreibt den Hausbesitz nicht mit vorherrschend erwerbswirtschaftlichen Motiven. Ihr eigenes Wohninteresse ist mit der Erhaltung und Modernisierung des Miethauses verknüpft. Interessen an einem befriedigend empfundenen Wohnmilieu scheinen stärker als die unmittelbaren ökonomischen Interessen zu sein (relativ geringe Mieteinnahmen)… c. Die dritte Gruppe ist zur Finanzierung ihres Lebensunterhalts aus den Mieteinnahmen gezwungen. Ihr gleichzeitig vorhandenes Interesse, im Miethaus selber zu wohnen, führt. zu einem unterdurchschnittlichen Instandsetzungs- verhalten. Gleichzeitig werden überdurchschnittliche Mieteinnahmen erzielt” (1981, 151).Für die Differenzierung verschiedener Kategorien von Hausbesitzern in England vgl. Rex/Moore (1967), Couper/Brindley (1975), Saunders (1979, 69 ff.).
Vgl. o. S. 101
Für US-amerikanische Stadtteilgruppen in schlechteren Wohnvierteln stellen leerstehende Häuser häufig selbst ein Problem dar, mit dem sie sich zu befassen haben. In vielen Fällen kümmern sich Besitzer nach vergeblichen Versuchen, die Häuser zu verkaufen oder zu vermieten, nicht mehr um sie und geben sie dem Verfall preis. Solche Häuser stellen oft ein Objekt für die Aggressionen Jugendlicher dar oder dienen als Zuflucht für Jugendbanden oder Nichtseßhafte. üblicherweise bestehen die Aktivitäten einer “neighborhood organization” dann darin, den Besitzer ausfindig zu machen, zu veranlassen, daß das Haus gegen Einbruch gesichert wird oder bei der Stadtverwaltung einen Antrag auf Abriß zu stellen. Versäumt der Besitzer, fällige Steuern und Abgaben zu entrichten, geht nach einer bestimmten Frist das Eigentumsrecht auf die Stadt über (“foreclosure”).
Solche Aktivitäten werden am Beispiel eines Stadtteils in Detroit geschildert bei Franz (1983, 41 ff.). Zur Rolle der Banken vgl. u. S. 175 ff..
Dieser Mechanismus ‘Wahrnehmung/Antizipation eines Absinkens des Stadtteilstatus - Erwartung von Vermögensverlusten’ war in den 50er und 60er Jahren in vielen US-amerikanischen Städten so zuverlässig vorhersagbar, daß dies Immobilienmakler ausnützten, um hohe Profite zu erzielen. Sie verbreiteten in Wohngebieten von weißen Mittelschichtangehörigen das Gerücht, daß demnächst schwarze Familien hier einziehen würden, mit dem Ziel, weiße Hausbesitzer zum überstürzten Verkauf ihres Hauses zu veranlassen und dies möglichst zu einem Preis möglichst weit unter dem normalen Marktwert. Galt nämlich erst einmal ein Wohngebiet als potentielles “Umwandlungs”-gebiet, so fielen dort die Preise beträchtlich, wenn gleichzeitig mehrere Weiße mit Abwanderungsabsichten ihre Häuser auf dem Immobilienmarkt zum Kauf anboten. Je früher man verkaufte, desto geringer war der Verlust, d.h. die Differenz zum Marktpreis vor der “Umwandlungs”-Drohung. In den Fällen, wo dieses “Reiz-Reaktions-Schema” funktionierte, konnten auf diese Weise Grundstücksmakler Häuser billig aufkaufen und sie anschließend zu einem höheren Preis an schwarze Familien wieder verkaufen. Da die schwarzen Familien durch ihre Diskriminierung am Wohnungsmarkt vielfach unter Wohnungsknappheit litten, fanden die Makler in ihnen willige Käufer. Wie von seiten der Makler dieser Umwandlungsprozeß noch zu beschleunigen versucht wird, indem sie die ersten schwarzen Zuziehenden zu autoaggressivem Verhalten animieren, wird geschildert bei Schelling ( 1972, 179 ).
D. Warren kann auch aufzeigen, daß mit positivem Stadtteil-Rating auch der Anteil derjenigen steigt, die die auf dem Grundstück lastende Grundsteuer - von deren Höhe in den USA die Qualität lokaler Infrastruktureinrichtungen (z.B. Schule) mit abhängt - als gerecht empfinden (1982, 38 ff.). Nicht belegt wird die große Bedeutung der subjektiven Einschätzung des Stadtteils dagegen in der Untersuchung von Birch et al. (1979, 103 ff.), die allerdings nicht subjektive, sondern objektive Daten aus amtlichen Statistiken zur Beurteilung der Stadtteile heranziehen.
For the homeowner, transaction costs may be considerable. Selling a house is often a lengthy, tedious, and costly process involving making the house available for viewing, negotiating with would-be buyers, carrying out small repairs regarded as necessary to clinch the sale“ (Cox, 1982, 118).
Vgl. Turner (1978, 123, 128), Ahlbrandt/Cunningham (1979, 141 ff.), Cox (1982, 117 ff.) und D. Warren (1982, 55 ff.). Eine Ausnahme bilden hier Orbell/Uno (1972, 482), in deren Studie sich Hausbesitzer und Mieter in der Neigung zur Mobilität nicht unterscheiden.
Vgl. Orbell/Uno (1972, 482), Turner (1978, 140), Henig (1982, 79 ff.), Jeffres/Dobos (1984, 109). Oliver (1984, 607 f.) erhält das widersprüchliche Resultat, daß Hausbesitzer signifikant häufiger Mitglieder einer “neighborhood organization” sind als Mieter, aber mit noch größerer Wahrscheinlichkeit nicht zu den gegenwärtig aktiven Mitgliedern zählen. Diesen Widerspruch kann sie auch selbst nicht auflösen.
Vgl. O’Brien/Clough (1982, 242 f.), D. Warren (1982, 118 f.).
Die befragten Personen werden unterschieden in Problemwahrnehmer und Nicht-Problemwahrnehmer und es wird tatsächliche Partizipation gemessen und nicht nur die Bereitschaft hierzu (vgl. Cox, 1982, 109 ff.).
Seit den Äußerungen von F. Engels zur Wohnungsfrage wird dieser Ideologieverdacht gegenüber einer Politik, den Anteil der Wohneigentümer - speziell unter den Arbeiterhaushalten - zu erhöhen, immer wieder geäußert und Saunders resümiert in diesem Zusammenhang: “This argument is a common theme in much of the ( Marxist, P.F.) literature. Owner-occupation is seen as an important means whereby capitalist interests, aided and abetted by the state, have divided the working class and strengthened their control. Boddy, for example, notes that, in contrast with working class tenants, the position of mortgaged owner-occupiers has never formed a focus or provoked political activity of a radical nature” ( 1979, 81 ).
Vgl. Saunders (1979, 55 f., 83).
Vgl. o. S. 165.
This is the common stance of coalitions reasonably satisfied with what they have. The good state of affairs is defined in terms of presently shared characteristics. Therefore, the subject of the coalition is to oppose incursions from the external urban environment which threatens to transforn ‘our neighborhood’. The opposition is comprised of those forces which are viewed as changing the neighborhood“ (Williams, 1970, 43). Vgl. auch o.S. 95
Zur theoretischen Einordnung und zu den Effekten von “zoning” vgl. Williams (1970, 43 f.), Harvey (1973, 65 ff.), Shlay/ Rossi (1981).
Dazu zählen z.B. Schreinereien, Friseur-, Waschsalons, Kneipen und Tankstellen.
Denkbar ist auch, daß die Aktivitäten von hier gemeinten Unternehmen in den Augen mancher Stadtteilbewohner selbst ein Problem darstellen. Dies gilt z.B. für Nachtbars, Striptease-Lokale oder Spielsalons, die in den USA immer wieder Zielscheibe kollektiver Aktionen von Stadtteilgruppen werden,da ihre Existenz als kriminalitätsfördernd und als ruf-und damit statusschädigend angesehen wird. In letzter Zeit nimmt auch der Widerstand gegen die Eröffnung von “Fast food”-Restaurants zu.
Vgl. auch o. S. 24. Friedland ist der Ansicht, daß sich Haushalte und Unternehmen hinsichtlich ihrer Fähigkeit zu räumlicher Mobilität unterscheiden und Unternehmen gegenüber politischen Instanzen eher mit Wegzug drohen können und u.a. aus diesem Grund mehr politische Macht besitzen. Hier wird aber argumentiert, daß sich Unternehmen mit größerer und mit geringerer Mobilitätsfähigkeit und -bereitschaft unterscheiden lassen.
Zur empirischen Erfassung und unterschiedlichen theoretischen Interpretation der Suburbanisierung industrieller Arbeitsplätze vgl. für die Bundesrepublik v. Rohr (1975) und für die USA Norton (1979), Friedland (1982), Kasarda (1983).
Vgl. u. S. 248 f.. Mehr ökonomisch argumentierende Kritiker könnten hier einwenden, daß eben diese generellen Faktoren die eigentlich bestimmenden Faktoren für die Stadt- und Tefztlich auch die Stadtteilentwicklung sind. Eine Auseinandersetzung mit diesem Argument führt unweigerlich zur Frage, ob es gerechtfertigt ist, der lokalen (Stadt-oder Stadtteil-)Ebene einen eigenen Erklärungswert beizumessen. Die vorliegende Arbeit enthält hinsichtlich ihres theoretischen Teils die Annahme, daß diese Frage positiv zu beantworten ist und daß die Entwicklung von Stadtteilen durch Einwirken auf Faktoren der Stadtteilebene beeinflußt werden kann. Dies schließt nicht aus, daß daneben Fälle existieren, in denen sich überlokale ökonomische Faktoren durchsetzen und Maßnahmen einer stadtteilbezogenen Sozialplanung unwirksam werden lassen.
Vgl. S. 299, Anm. 25.
Der Akt des Wahrnehmens kann nur durch individuelle Akteure erfolgen. Die Entscheidung dagegen, wie auf eine bestimmte Wahrnehmung zu reagieren ist, kann bei den korporativen Akteuren je nach den geltenden institutionellen Regeln kollektiv oder individuell getroffen werden.
Williams ( 1970, 31) versucht die unterschiedliche Standortgebundenheit von Geschäften auf die Art der gehandelten Güter zurückzuführen, wobei er jene Unternehmen als stärker lokal gebunden ansieht, die Güter führen, deren Qualität mehr subjektiver Beurteilung unterliegt, welche durch Verkaufsgespräche beeinflußt werden kann. Diese These erscheint aber weniger plausibel als die Annahme, daß nicht die Art des gegen Geld verkauften Artikels, sondern die mit dem Kauf übermittelten Güter des Informationsaustauschs, des Gesprächskontakts und evtl. der Kreditgewährung die lokale Bindung aufbauen. Für diese Güter sind die Kunden u.U. sogar bereit, für den gekauften Artikel einen höheren Preis zu zahlen (“Tante-Emma-Läden”) als sie in einem billigeren, aber unpersönlicheren Geschäft zahlen müßten.
In einer Detroiter Stadtzeitung werden folgende Aktivitäten geschildert: “The Michigan Avenue Merchants have been meeting now for almost a year and are working hard to revitalize our business districts. Since last spring we have sponsored a street fair, sidewalk sales, and a clean-up campaign in the Junction area…. Besides sponsoring promotional events in our areas we have also been busy developing a variety of physical improvement programs. In May our storefront improvement program will be starting up.… During the last couple of months a group of area artists and business-people have been designing a mural project” (Quelle: MACO-News, 4. Jg., Nr. 4, April 1983, 7).
Die enoste Form der Kooperation von Unternehmern and anderen Stadtteilbewohnern bilden in den USA die sogenannten “neighborhood development organizations”, in welchen praktisch alle politischen und ökonomischen Kräfte eines Stadtteils mit dem Ziel zusammengeschlossen sind, “to build and renovate housing, create jobs and businesses, provide commercial goods and services, train workers, and conserve energy” (N.S. Mayer, 1983, 151). Diese Gruppen verfügen in der Regel über hauptamtliches Personal und über staatliche finanzielle Unterstützung. Vgl. dazu auch Cohen/Kohler (1983).
Vgl. z.B. für England Saunders (1979, 297 ff.) und für Frankreich Lojkine (1977, 148 ff.).
Bei erwarteten Wertsteigerungen infolge eines Statusgewinns des Stadtteils treten solche Bedenken nicht auf.
Mit diesem Begriff wird auf die vermeintliche Praxis von Kreditinstituten Bezug genommen, von der Kreditvergabe ausgenommen Stadtteile auf Stadtplänen besonders zu kennzeichnen.
Als Argument gegen das “redlining” der örtlichen Bankfilialen wird dabei regelmäßig vorgebracht, daß eine Verpflichtung bestünde, die Spargelder der Stadtteilbewohner auch wieder für Vorhaben im Stadtteil zu investieren.
Investitionsmöglichkeiten bieten sich einkommensschwächeren Hausbesitzern und -käufern in den USA durch spezielle öffentliche Programme, durch die kostengünstige Ausführung von Erhaltungsarbeiten durch Bewohnerteams und durch die Gründung bankenunabhängiger Kreditgenossenschaften.
In den letzten Jahren werden Maklerfunktionen zunehmend auch von Banken selbst übernommen.s
Vgl. o. S. 331, Anm. 7.
„Most agents view their role as one of finding the proper social environment for the client. To carry out this duty they preselect vacancies according to sets of expectations they hold regarding a client’s needs“ (LaGory/Pipkin, 1981, 152).
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Franz, P. (1989). Bestimmungsfaktoren der Handlungswahl von Hausbesitzern und Unternehmen. In: Stadtteilentwicklung von unten. Stadtforschung aktuell, vol 21. VS Verlag für Sozialwissenschaften, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-322-97485-3_6
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